Безкоштовний симулятор доходу від нерухомості Excel; інвестиція в оренду
Файл оновлений до 2021 року: нова шкала оподаткування, переоцінка сімейного коефіцієнта та нові стелі стрижки.
Як я вже згадував нещодавно, інвесторам у нерухомість (Pinel чи ні) часто важко правильно передбачити доходи та витрати, які генерує їхнє майно. Я ставлю сьогодні у ваше розпорядження симулятор Excel, адаптований відповідно до ваших інвестицій (позика, роботи, Pinel, а не Pinel), який дозволить вам передбачати податок, що генерується майном, рік за роком, до євро, залежно від вашої податкової ситуації. Програмне забезпечення представить повний звіт про рух грошових коштівт, щоб ви могли передбачити вартість інвестицій у нерухомість щороку. Для того, щоб бути повним, він встановить податок на прибуток від капіталу при перепродажі для розрахунку IRR: внутрішня норма прибутку на ваші інвестиції. Таким чином, ви можете передбачити прибутковість проекту нерухомості.
Завантажте симулятор податку на прибуток з нерухомості.
Посилання для завантаження знаходиться трохи нижче. Файл дуже повний, я раджу вам прочитати всю статтю, щоб зрозуміти її та якомога краще використати. Будь то податок на прибуток, відрахування, передбачений дефіцит тощо ... все розраховується з точністю до євро. Файл оновлюється згідно з податковим графіком на 2021 рік щодо доходів на 2020 рік для одиноких, одружених або цивільних спілок. Файл використовує граничний податок у розмірі 11%, який набирає чинності для податкової декларації 2021. Відеопрезентація додається в кінці статті, якщо остання занадто щільна.
Для тих, хто хоче піти далі з тренажером, що включає податкові частки, надані дітьми, одиноким батькам, інвалідом, сімейним коефіцієнтом тощо ... тут пропонується подібний тренажер з цими можливостями: симулятор нерухомості, що дозволяє змінювати податкові частки.
Успішна інвестиція в нерухомість: необхідні змінні хорошого тренажера.
Перш ніж пояснити, як працює симулятор Excel, давайте розглянемо моменти, які кожен інвестор у нерухомість повинен вивчити перед покупкою і які, звичайно, враховані в програмному забезпеченні. Щоб успішно інвестувати в нерухомість та передбачити прибуток, потрібно:
Ви зрозумієте, програмне забезпечення інтегрує всі ці дані, щоб ви могли точно уявити, що вас чекає після вашого проекту з нерухомості. Ви зможете змінювати номери за необхідності, будь то рік придбання, а також кожен наступний рік. Симулятор Excel розрахує два результати, які є для вас важливими, перш ніж інвестувати:
1) Точні зусилля з руху грошових коштів, які вам доведеться докладати щороку (тобто, скільки коштуватиме ваше придбання або заробляти щороку).
2) Внутрішня норма прибутку остаточного проекту (тобто загальна віддача після продажу майна).
Тривалість проекту, орендна плата, подробиці позики, сімейне становище, вартість перепродажу тощо. можна змінювати за потреби. Ви можете порівняти та вибрати найкращу для вас інвестицію в нерухомість.
Калькулятор податку на оренду: інформація про проект нерухомості, яку ви можете змінити.
Файл Excel безкоштовний. Вам просто потрібно завантажити його. Сині поля - це ті, які ви можете змінити за бажанням:
- Кадр 1: ситуація в сім’ї та пристрій (простий прокат або Pinel).
- Графа 2: дані про позику, сума позики, ставка, тривалість та страховка.
- Графа 3: тривалість моделювання, вартість придбання (з урахуванням нотаріальних та агентських внесків) та передбачувана вартість перепродажу.
- Рядок таблиці 14: ви можете рік за роком вказувати поточний чистий оподатковуваний дохід домогосподарства без інвестицій у нерухомість. Ви знайдете це у своєму податковому повідомленні, ми тут бачили, що таке чистий оподатковуваний дохід; загалом, це зарплата після відрахувань, якщо у вас немає інших джерел доходу.
- Рядок таблиці 16: приблизна орендна плата, яку слід отримати після інвестицій у нерухомість.
- Рядок таблиці 17: перелік робіт з технічного обслуговування, ремонту та вдосконалення, що плануються щороку щодо орендної інвестиції.
- Рядок таблиці 19: інші витрати, породжені майном: страхування нежитлового власника, податок на майно, плата за оренду житла тощо.
Всі інші ящики обчислюються автоматично. Файл передбачає податок згідно з податковим графіком на 2021 рік з доходів 2020 року з реальним режимом. Враховуються всі технічні моменти (дефіцит землі, який можна перенести або використати, плата за Pinel, відсотки тощо).
Усі поля, виділені синім кольором, можна редагувати!
Використовуйте файл у форматі .xls, а не у форматі .xlsx, що може призвести до того, що скорочення Pinel на 9 або 12 років не буде перенесено під певні версії Excel.
Як працює симулятор Excel: розрахунок податку за вашими інвестиціями в нерухомість.
Перш ніж зосередитись на двох розрахунках для моніторингу, щоб оптимізувати ваші інвестиції, давайте подивимося на цифри, доступні в тренажері:
- Таблиця 2 "іпотечний кредит": ви знайдете таблицю амортизації позики рік за роком. Ви можете ознайомитися з термінами погашення, непогашеною основною часткою, частиною сплачених відсотків та страхуванням позичальника. Він повинен бути схожий на той, який ви отримуєте в банку.
- Вкладка 3: “Приріст капіталу”: ви знайдете деталі розрахунку приросту капіталу від перепродажу там. Я вже пояснював тут розрахунок: Симулятор податку на прибуток на випадок продажу нерухомості.
- Перша таблиця у вкладці 1 показує всі деталі податкової системи. Я вирішив залишити ящики видимими для допитливих, щоб ви могли бути впевнені, що розрахунки зроблені правильно. Зверніть увагу, що результати цієї таблиці не є найважливішими для оптимізації ваших інвестицій:
Рядок 18: відстрочка відсотків, сплачених за позику, що підлягає вирахуванню до оподаткування;
Рядки 25 - 27: розрахунок оподатковуваного доходу від майна та/або дефіциту майна після вашої покупки.
Рядок 28-29: розрахунок зменшення Пінеля, якщо це застосовно.
Рядок 30-31: розрахунок податку на прибуток та внесків на соціальне страхування (17,2% у 2021 році), які потрібно сплачувати щороку.
Отже, загальний податок відображається у рядку 32. Насправді, це той податок, який з’явиться у податковому повідомленні з урахуванням вашої зарплати та інвестицій у нерухомість! Нижче ви знайдете суму податку до інвестицій (тобто враховуючи лише вашу зарплату).
Результати симулятора нерухомості: зосередьтеся на зусиллях грошового потоку! Внутрішня норма прибутковості приймається в міру.
Результат звіту про рух грошових коштів знаходиться у рядку 43: це сума, яку вам доведеться сплатити у наступному році після придбання нерухомості ! Тут ми зазначаємо результат - 11 724 євро за 1 рік; це означає, що перший рік ваше майно коштуватиме вам € 11 724, тобто грошові зусилля в розмірі € 977 на місяць. Найважливіша змінна, якщо ви не можете впоратися з цим навантаженням, інвестиції не мають сенсу. Нерухомість не ліквідна, і ви ризикуєте великими бюджетними проблемами. Ми повинні передбачити цей грошовий потік і мати можливість його підтримати. Не забудьте спостерігати за тим, що відбувається через 5, 6 років і далі. Загальноприйнятим є той факт, що податок збільшується в десятки разів у довгостроковій перспективі, що вимагає більших зусиль з боку інвестора у нерухомість.
Врешті-решт, ви знайдете строк проекту з рядків 46 до 49: сума позики, що залишається для повернення у разі переказу, та податок, що підлягає сплаті при перепродажі. Потім програмне забезпечення відображатиме внутрішню норму прибутку проекту, якщо це можливо розрахувати. Симулятор враховуватиме ваші початкові інвестиційні зусилля, якщо позика не покриває вартість проекту, щоб IRR був справедливим навіть для тих, хто має внесок. Цікава цифра для будь-якого інвестора. 5% IRR означає, що врешті-решт ваш проект еквівалентний інвестиції, що забезпечує 5% прибутку на рік. Однак візьміть IRR з достатньою кількістю солі і не соромтеся переглянути його вниз, враховуючи наступні пункти:
1) Це сильно залежить від вартості перепродажу. Це довгостроково, і ви не уявляєте, яким буде ринок через кілька років. Ми радимо вам проводити свої моделювання без переоцінки майна (див. Із зменшенням для Pinel).
2) Після закінчення проекту вам доведеться повернути непогашену основну суму позики. Врахована змінна. З іншого боку, банк змусить вас сплатити штрафи за це дострокове погашення, які тут не вказані, оскільки вони різняться залежно від клієнтів та установ. Ці витрати негативно вплинуть на IRR.
3) Програмне забезпечення не враховує однорічну затримку сплати податку. Орендна плата, зібрана в 1 році, зазвичай оподатковується під час податкової декларації наступного року. Програмне забезпечення розраховує податок негайно за поточний рік для кращої читабельності.
Нарешті, зверніть увагу, що симулятор обчислює податок та внески на соціальне страхування за реальним режимом. Мікроземля не є інтегрованою для зацікавлених.
Податок на утримання з симулятора нерухомості.
Податковий збір - це простий аванс; правила та розрахунки податку не змінились, так що тренажер залишається повністю життєздатним. Здається, марно додавати симуляцію на цьому рівні. Не має значення, що ви сплачуєте при джерелі в 2021 році. Важливим є податок, отриманий від орендної плати в 2021 році, який буде обчислюватися за податковою декларацією N + 1. Потім податкові органи порівняють цей податок із тим, який він взяв у джерела, і вимагатимуть у вас залишок або відшкодують надлишок. Це податок, який ви заплатите зрештою, і саме це потрібно підробити. Для отримання інформації про ставку у джерела я тут все пояснив: податок на прибуток та доходи від власності: як працює перший внесок?
Запитання про симулятор Excel? Як змінити кількість акцій?
Симулятор Excel використовували та перевіряли професіонали. Зараз він управляється кількома незалежними фірмами з управління капіталом або агентствами нерухомості, щоб представити клієнтові податковий вплив перед придбанням нерухомості.
Симулятор може не точно відповідати вашій ситуації: у вас є діти на утриманні або спеціальна половина частки (одинокий батько, дитина, яка виховується одна протягом п’яти років, інвалідність тощо). Потім я створив ідентичний симулятор, інтегруючи ці дані. Цей інструмент продається, оскільки він вимагає певної експертизи та часу створення, щоб передбачити межу сімейного коефіцієнта. Продаж - це також один із способів, який дозволяє мені приділяти сайту якомога більше часу і допомагати якомога більшій кількості людей із податковими правилами. Подивитися: придбати більш вдосконалений симулятор, що дозволяє модифікувати акції.
Нижче ви знайдете відео про використання симулятора з моїми коментарями.
Ви знімаєте пусте майно (Пінель чи ні)? Щоб оптимізувати свої податкові декларації, знайдіть час, щоб дізнатись про податкові декларації! Головне - перш за все правильно заповнити їх, щоб зменшити податки! Щоб допомогти вам, я створив керівництво, яке покроково проведе вас і дасть усі поради щодо оподаткування, які потрібно знати для оптимізації податкових декларацій. Відкрийте для себе правильні питання, щоб задати собі питання: чи слід включати збори до зниження податку чи відраховувати їх із земельної ділянки чи зберігати їх для отримання капіталу? Як виправити, якщо я забув оголосити позику/роботу роком випуску? де знайти поля в Інтернет-декларації, що з них можна вивести тощо? Як оптимізувати податок на утримання та білий рік з моєю орендованою власністю? Рефлекси, які потрібно мати на момент подання податкової декларації, що дозволить заощадити кілька сотень євро.
Податковий посібник для класичної порожньої оренди
Податковий посібник для оренди нерухомості Pinel