Індекс перегляду для професійної оренди ICC або ILAT

Індекс перегляду комерційної або професійної оренди - це коефіцієнт перегляду оренди з метою її збільшення або зменшення.

професійної

Відсоток індексу за оренду визначатиметься відповідно до вашої ситуації

  • Якщо ви професійний орендар, доцільніше буде звернутися до ILAT (Індекс орендної плати за третій вид діяльності), для цього вам доведеться домовитись з орендодавцем, який також може запропонувати вам режим ICC.
  • Якщо ви орендар трейдера, вам, як правило, слід скористатися схемою ILC (яка є найбільш привабливою для вас), однак будьте обережні, але цей показник не впливає на всіх трейдерів. Проте важливо зазначити, що, оскільки закон Pinel, якщо ви відповідаєте умовам застосування ILC, ви будете повністю приєднані до нього (за винятком положення про ковзну шкалу в контракті), без необхідності узгоджувати його з орендодавцем.
  • З іншого боку, якщо ви є власником і, отже, орендодавцем, найцікавішим буде ICC (Індекс будівельних витрат), але він, як правило, більше не застосовується до договору комерційної оренди з 2014 року (Закон Пінеля). Переконайтеся, що винятки зберігаються, якщо ви хочете ним скористатися. Для цього потрібно вставити положення ковзної шкали у ваш комерційний договір оренди або укласти контракт з продавцем, який не підлягає сплаті в ILC. В іншому випадку ви завжди можете обрати ICC в договорі оренди з некомерційним фахівцем.

Ці три індекси INSEE, що публікуються щоквартально, дозволяють переглядати певні професійні чи комерційні оренди, вони є специфічними для кожного з них. Таким чином, ILC може застосовуватися лише до певного типу комерційної оренди, як і ILAT, який може застосовуватися лише до певної професійної оренди. Однак завжди є можливість вибору між ILAT та ICC, на відміну від ILC, який автоматично замінить ICC, якщо це можливо.

Які різні індекси та як вони розраховуються ?

ІЛАТ

Індекс орендної плати за третинними видами діяльності був створений для задоволення попиту ліберальних професіоналів, які здійснюють свою діяльність в офісах чи фірмах (отже, він виключає комерційну оренду). Це індекс службової діяльності, який складається з:

  • 50% середньорічного показника ІСЦ (індекс споживчих цін, без тютюну та орендної плати)
  • на рівні 25% середньорічного показника ІСН (індекс будівельних витрат)
  • при 25% середньорічного ВВП у вартості (валовий внутрішній продукт)

За останні роки він зріс значно менше, ніж індекс будівельних витрат, особливо з огляду на низький рівень інфляції споживчих цін.

Ось чому орендар за професійною орендою явно схиляється до цього.

Цей показник давно є королем з точки зору комерційної або професійної оренди. Тим не менше, він відносно від'єднаний від економічної реальності, що також є причиною того, чому закон Пінеля відкинув на користь ILC для комерційної оренди (за деякими винятками) і створив ILAT як можливу альтернативу для інших некомерційних фахівців.

Індекс організований та розрахований на основі зміни ціни, яка спостерігається при будівництві нових будинків для житлового використання.

Його систематично надають перевагу власники (та ощадні асоціації), враховуючи значні рівні щорічного збільшення.

Індекс комерційної оренди застосовується виключно до комерційної оренди. Він був створений для задоволення попиту природних торговців, торгових компаній та ремісників.

Це репрезентативний індекс споживчих цін, який складається з:

  • на 50% зваженої суми індексів, що представляють зміни споживчих цін;
  • 25% ціни на нове будівництво;
  • на 25% роздрібних продажів.

З закону Пінеля це стало обов'язковим для перегляду комерційної оренди (за винятком комерсантів, що не постраждали, та оренди із застереженням з ковзанням масштабу). Він набагато стабільніший і, отже, забезпечує певний захист продавця-орендаря. Комерційна оренда, що не стосується цього індексу, - це промислова діяльність, склади та офіси.

У чому різниця між професійною орендою та комерційною орендою ?

Професійна оренда - це договір оренди, який надається для приміщень для некомерційного професійного використання (в основному ми знаходимо там вільні професії, але також певні цивільні дії, такі як нерухомість тощо). Професійну оренду зобов'язує орендодавець на три-шість років. Орендар може розірвати договір у будь-який час із попередженням за 3 місяці.

Що стосується комерційної оренди, то її можна визначити як договір оренди приміщення для користування бізнесом, промисловим або ремісничим бізнесом. На нього поширюється правовий режим, який відступає від традиційного цивільного законодавства. Комерційну оренду зобов'язує орендодавець на 9 років. Орендар може припинити свою діяльність протягом кожного трирічного періоду або в кінці терміну.

Як визначити статус орендаря та індекс, що застосовується до оренди ?

Трейдери та інші спеціалісти, що працюють у ILC

Комерційна та реміснича оренда додається до ILC. За винятком галузей, офісів та складів, які повинні бути виключені з договорів оренди, що мають право на ILC.

Стаття L121-1 Господарського кодексу передбачає, що торговець - це фізична або юридична особа, яка здійснює комерційні дії та робить їх звичною професією.

Комерційний акт, який слід визначити як акт зі спекулятивною метою (перепродаж товару, придбаного за вищою ціною), а отже і з прибутком. Майстер також може бути приєднаний до ILC.

Комерційна оренда, не приєднана до ILC

Існує виняток для галузей промисловості, офісів та складів, а також для комерційної оренди з умовою протилежного масштабу, яка не може вибрати ILC.

Дійсно, промислова діяльність та діяльність, що здійснюється в офісах чи на складах, виключаються з використання ILC, навіть якщо орендар має комерційну оренду. Нарешті, положення ковзної шкали може виключити ILC з усіх комерційних договорів оренди.

Професійна оренда, що відповідає вимогам ILAT

Індекс оренди третинної діяльності використовується для перегляду орендної плати за професійну оренду. Це стосується орендарів, які здійснюють діяльність у третинному секторі: вільні професії та діяльність, що здійснюється на складах логістики. Комерційна чи реміснича діяльність виключається із сфери її застосування. Вони є частиною Індексу комерційної оренди (ICL). Цей індекс завжди можна замінити ICC до укладення контракту. Цей вибір здійснюється між орендодавцем та орендарем після переговорів.

На відміну від ремісників, до ліберальних професіоналів належать ті, хто має найбільш чіткий правовий режим серед торгових. За характером їх діяльність цивільна. Прикладів багато: юристи, нотаріуси, архітектори, викладачі, які не є державними службовцями, хірурги, медсестри тощо. Ці люди не повинні бути працівниками. Ліберальний професіонал - це, як правило, самозайнята особа, яка надає інтелектуальні послуги в обмін на плату. Відносини ліберального професіонала та клієнта відзначаються сильним intuitu personae (відносини, пов'язані з людиною більше, ніж з об'єктом замовленої роботи), вони базуються на відносинах довіри.

Оренда, що відповідає вимогам ICC

Вся промислова діяльність, що здійснюється в офісах або на складах, може підлягати використанню ІСН, навіть якщо орендар є власником комерційної оренди. Крім того, положення про ковзну шкалу може накладати ICC на всі комерційні оренди. Нарешті, будь-яка оренда з використанням ILAT може також вибрати ICC.

ICC систематично надають перевагу власникам (та ощадним асоціаціям), враховуючи значні рівні щорічного збільшення.

Орендодавці продовжують використовувати його сьогодні для професійної оренди, оскільки зміни, внесені законом Пінеля, не стосуються цієї категорії договору оренди.

Цей показник настільки цікавий для орендодавців, що зараз вони віддають перевагу оренді своїх приміщень вільним професіям або накладають положення про ковзну шкалу, щоб мати можливість виключити режим комерційної оренди і таким чином піддатися оренді.

Зверніть увагу, що в принципі орендна плата за професійну оренду звільняється від ПДВ, за деякими винятками.