Як це працює і хто вирішує - BFM Immo
Спільна власність - це набагато частіший режим, ніж ви можете подумати про спільне використання власності, особливо нерухомості. Але його функціонування може бути складним. Наш путівник, щоб знати все.
Режим спільної власності часто невідомий французам. Однак більшість із них стикаються з цим хоча б раз у житті з нагоди розлучення чи спадкування. Тут є все, що вам потрібно знати про функціонування цього правового режиму, який регулює право власності на майно, зокрема нерухомість. Файл, складений за допомогою Жерома Барре, юриста юриста юридичної фірми Франкліна.
Визначення спільної власності
Спільна власність може стосуватися всіх видів майна, будь то паї, меблі, облігації, договір або навіть будинок або квартира. Спільна власність - це правова ситуація, коли декілька людей мають однакові права на товар чи набір товарів, не маючи при цьому індивідуальних паїв: "кожен має свою частку, але кожен має її повністю", резюмує Жером Барре.
Спільна власність має 3 характеристики:
1) Це індивідуальне право
Кожен (кожен спільний власник) має власне право.
2) Спільна власність не обов'язково організована
Це право стосується частки нерозділеного активу без необхідності організації процесів прийняття рішень заздалегідь. Така ситуація може призвести до багатьох завалів. Дійсно, для прийняття найважливіших рішень потрібна згода кожного із співвласників (див. Нижче). Зокрема, в принципі не можна змусити когось із співвласників продати майно, навіть якщо він у меншості. Щоб уникнути цих блокуючих ситуацій, можна організувати управління спільною власністю, встановивши правила гри, створивши угоду про спільну власність (див. Нижче).
3) Це право є нестабільним
Читайте також
Форум нерухомості
"Ніхто не повинен залишатися у спільному володінні", підкреслює Жером Барре. Будь-який співвласник має право ініціювати продаж з метою спільного використання майна, незалежно від розміру та вартості його нерозділеної частки у співвласництві. Іншими словами, якщо ви не можете змусити співвласника продати, ви також не можете перешкодити йому залишити співвласник. Таким чином, якщо хтось із співвласників бажає заповнити свою квоту, ніхто з інших співвласників, в принципі, не може проти цього. Така ситуація може призвести до продажу всіх активів, коли інші співвласники не мають засобів викупити акції продавця.
Спільна власність: "добровільна" або "витримана" ситуація?
Спільну власність можна "перетерпіти" (ми говоримо, що вона має законне походження) або "обрати" (ми кажемо, що вона має традиційне походження).
Покупці можуть вибрати два чи більше у спільному володінні. Це одне з найпростіших рішень з точки зору процедур, які слід проводити. Це може бути, наприклад, для придбання будинку для відпочинку з кількома домогосподарствами або придбання майна подружжям, що проживає разом.
Але спільна власність може бути і "мимовільною", пов'язаною з подією в житті: таким чином, спільна власність може мати своє походження у спадщині (коли є кілька спадкоємців), розлученні або навіть у розпаді суспільства. Наприклад, у разі смерті подружжя, який перебуває у шлюбі за режиму поділу власності, вижили подружжя та діти пари можуть опинитися у спільному володінні майном.
Нарешті, певні пожертви можуть призвести до ситуації спільної власності a posteriori. Наприклад, коли батьки передають дітям чисте (нерозділене) право власності на майно (не маючи можливості розрізнити їх), і вони залишають за собою користування. Після смерті батьків діти стануть спільними власниками майна, до того ж вони були голими спільними власниками. Насправді "спільна власність - це набагато більш поширений режим, ніж ви можете подумати", - коментує Жером Барре.
Хто вирішує питання спільної власності та в яких випадках потрібна одностайність?
Правовий режим спільної власності визначений статтями 815 - 815-18 Цивільного кодексу. В контексті спільної власності деякі рішення повинні прийматися одноголосно, інші вимагають більшості у дві третини співвласників, нарешті, треті можуть бути прийняті одним спільним власником.
Один співвласник:
Спільний власник має право самостійно вживати так званих "консерваторських" заходів на користь всього спільного володіння. Це матеріальні або правові акти, необхідні для збереження майна або запобігання його втрати, "навіть якщо (ці заходи) не мають термінового характеру" (стаття 815-2 Цивільного кодексу).
Наприклад, це може стосуватися переоренди майна. Однак слід дотримуватися кількох принципів. Наприклад, ми не могли б принести користь конкретному орендарю. Оренда також повинна представляти консервативний інтерес. Цього не було б у випадку з будинком для відпочинку, яким співвласники ділились би відповідно до своїх рішень. Інші приклади необхідних запобіжних заходів включають підписання договору страхування або офіційне повідомлення про виплату третій стороні.
Для фінансування цих витрат співвласник може використовувати кошти співвласників, «якими, як передбачається, він вільно розпоряджається». Однак витрати слід вважати обґрунтованими або пропорційними до ставок та/або вартості майна. Співвласник не міг змусити інших співвласників, наприклад, позолотити ручки скромного заміського будинку дрібним золотом.
У разі відмови співвласників брати участь у фінансуванні, "там, де це можливо, співвласник звертається до судді (інстанції Tribunal de Grande Instance) з метою вимагати від інших співвласників виплата належної їм частки ", вказує Жером Барре.
Більшість із двох третин спільних власників:
Більшість у дві третини потрібна для адміністративних актів, що стосуються власності, тобто актів, що стосуються нормального управління майном з метою збереження його вартості або змушення її зростати. У зв'язку з цим "це може бути підписання управлінського мандата, проведення певних робіт із поліпшення майна, продаж рухомого майна для сплати боргів у спільній власності, підписання або поновлення договорів оренди, крім тих, що стосуються будівля для сільського господарства, комерції та ремесел ", - пояснює Жером Барре.
Одноголосно:
"Серйозні" дії повинні прийматися одноголосно. Це всі акти, які не підпадають під звичайне управління спільним майном і які можуть скомпрометувати його суть.
Найяскравіший приклад - це продаж нерухомості. Це також може бути "здійснення таких основних робіт, як розширення будівлі, будівництво басейну, укладення комерційної чи сільської оренди або підписання позики. Від імені спільної власності або надання іпотека ", пояснює Жером Барре.
Які права співвласників ?
Кожен співвласник має право використовувати нерозділене майно відповідно до своїх потреб, "за умови, що це використання відповідає цільовому призначенню майна і не порушує конкуруючі права інших співвласників", зазначає Жером Барре.
Кожен співвласник також має право користуватися своєю часткою річного доходу або прибутку від співвласника. Він може отримати аванс на капітал, якщо всі співвласники погоджуються.
Крім того, "нікого не можна примусити залишатися у спільному володінні, а розділ завжди можна здійснити" (стаття 815 Цивільного кодексу). Це один з основних принципів спільної власності. Право спровокувати продаж з метою розподілу є абсолютним правом (один співвласник може вирішити це питання, навіть якщо його єдиною метою є заподіяння шкоди іншим співвласникам), неприступним та імперативним (це необхідно незалежно від того, що, включаючи суддю).
Наслідок права вимагати поділу: кожен спільний власник матиме право розпоряджатися своїми спільними правами. Таким чином, якщо хтось із власників бажає продати свою частку, жоден із співвласників не може виступити проти.
Однак співвласник також має право першої відмови. Іншими словами, коли інший співвласник хоче продати свої акції, він повинен запропонувати викуп іншим співвласникам як пріоритет. Таким чином, якщо співвласник бажає продати свої акції набувачу поза спільною власністю права власності, він повинен спочатку повідомити іншим співвласникам ціни та умови пропонованого переходу. Інші співвласники матимуть один місяць, щоб висловити свою позицію. Якщо жоден з них не бере участь, тоді він має право продати свої акції третій стороні.
Зверніть увагу, що право переважного придбання не може бути реалізоване проти бенефіціара пожертви (наприклад, у контексті пожертви неподільних паїв його дітям).
Які зобов’язання мають співвласники ?
Що відбувається в разі завалу ?
На практиці згоду всіх співвласників може бути важко отримати, що призведе до тупикових ситуацій, зокрема, коли для здійснення певних актів розпорядження потрібна одностайність.
В принципі, співвласник, який бажає здійснити акт щодо неподільного майна, може вимагати дозволу судді, коли відмова одного із співвласників ставить під загрозу спільний інтерес.
Крім того, існує конкретна юридична процедура у випадку блокування продажу майна одним або кількома співвласниками. У цьому випадку інші спільні власники можуть подати апеляцію до судді (TGI) за умови, що вони представляють дві третини спільних прав. Потім вони повинні подати клопотання про відчуження перед нотаріусом, перш ніж просити TGI дозволити продаж. Однак будьте обережні, оскільки це не повинно надмірно порушувати права співвласників, які не піддаються продажу. Наприклад, у цьому контексті ми не можемо продавати зі знижкою.
За відсутності домовленості між співвласниками право користування неподільним майном (наприклад, хто може отримати вигоду з будинку та коли) також може регулюватися суддею.
Більше того, коли певні співвласники відмовляються брати участь у витратах, співвласник (навіть один) може звернутися до судді.
Угоди про спільну власність
Погано підготовлена або погано організована спільна власність є джерелом конфліктів між різними спільними власниками, і ситуації в тупикових ситуаціях дуже поширені на практиці. Однак можна запобігти деяким із цих суперечливих ситуацій, регулюючи здійснення нерозділених прав за допомогою угоди про поділ. Договір спільної власності - це договір між спільними власниками, які організовують відносини в межах спільного володіння. Тоді свобода організації є дуже великою, однак певні принципи правового режиму спільної власності не можуть бути відхилені, які залишатимуться в силі.
У певних межах угода може вимагати тимчасового утримання у спільному володінні максимум на 5 років, зокрема для увічнення управління, обмежуючи таким чином право спільного користування спільними власниками.
Крім того, угода може передбачати, що для прийняття певних рішень (крім продажу) буде потрібно лише більш гнучка більшість спільних власників (наприклад, понад 50% спільних акцій). Угода може також організувати використання і користування нерозділеними активами, передбачити призначення менеджера, організувати більш гнучкі умови виходу співвласників або навіть передбачити ключ розподілу прав, прибутку та збитків між співвласниками . Таким чином, угода може передбачати, що на момент виходу з спільної власності або її скасування ті, хто виділив більше коштів або взяв більше часу на реалізацію проекту, отримують вищі плоди, ніж ті, що належать спільним власникам, які не внесли б внесок стільки.
Звичайно, згода всіх співвласників повинна бути отримана під час підписання угоди. Крім того, переважно буде звернутися до спеціалізованого юриста або нотаріуса для складання угоди, яка зазвичай коштує кілька тисяч євро.
Як вийти із спільної власності ?
Залишення неподільного права власності відповідає продажу цілісного майна з метою розподілу доходів від цього продажу. У будь-який час співрозмовники можуть прийняти рішення про розділ дружно одноголосно або здійснити судовий розгляд у TGI.
Як пояснювалося раніше, за певних умов угода про поділ може передбачати призупинення спільного користування на максимум 5 років (мовчазно поновлюване). Таким чином, спільна власність може тривати щонайменше 5 або 10 років.