Як декларувати дохід SCPI у своїй податковій декларації

Заявіть свій дохід SCPI

SCPI, як і безпосереднє володіння нерухомістю, оподатковуються за принципом доходу від власності. Мова йде про фіскальну прозорість SCPI. Дійсно, будь-яке джерело додаткового доходу оподатковується, тому орендна плата підпадає під цей принцип. Щоб зрозуміти, як декларувати свій дохід SCPI, вам слід знати, що існує дві форми податкового режиму, які можуть бути придатними для проведення SCPI безпосереднього виконання:

  • Режим мікроземів
  • Справжня дієта

своїй

Окрім доходу від оренди, ще 3 джерела заробітку можуть підлягати оподаткуванню, що передбачає спеціальну декларацію:

  • Оподаткування фінансових доходів від інвестиційних продуктів у рамках SCPI
  • Оподаткування приросту капіталу від продажу майна, що міститься у власності SCPI
  • Оподаткування у разі перепродажу паїв на прибуток від капіталу, реалізований інвестором

Як декларувати свій дохід SCPI за режиму Micro foncier ?

Інвестори часто розглядають режим володіння мікроземелями як сприятливий та простий режим, який потрібно встановити. Однак це рішення рідко буває доречним у випадку інвестицій у SCPI прибутковості.

Перш за все, слід пам’ятати, що для того, щоб вибрати такий спосіб харчування, необхідно дотримуватися певних умов:

  • Сукупний річний дохід від землі не повинен перевищувати 15 000 €/рік;
  • Партнер повинен отримувати інші доходи від власності (від “оголеної” орендної власності та за винятком пристроїв з податковою пільгою);
  • Інвестор не повинен мати у власності нерухомість або частки в SCPI, доходи яких вже підпадають під особливий режим оподаткування (Scellier, Robien.);
  • Тоді, якщо ці умови виконуються, партнер може отримати вигоду зі зниження на 30% його валового земельного доходу.

Щоб задекларувати свій дохід від власності, інвестору потрібно буде просто принести річну звітність, надіслану SCPI, що показує валову річну зібрану оренду, взяти 70%, додати інші свої доходи від мікроземелля, якщо це необхідно (ми не можемо поєднувати цей режим із класичним режимом, вибір режиму є твердим протягом 3 років, тому рішення не слід приймати легковажно), тоді вкажіть загальну суму у графі 4BE на сторінці 3 основної податкової декларації, а саме 2042.

Чому мікросистема землеволодіння не завжди є сприятливою? Насправді доцільно провести простий розрахунок. Чи витрати, пов'язані з моїми інвестиціями, перевищують 30% валової орендної плати, і це стійким чином? Як тільки інвестиція здійснюється в кредит, питання вирішується. Завдяки відсоткам за позикою загальні витрати майже завжди перевищують 30%. У разі грошових вкладень це залежить від SCPI. Насправді, у річному звіті SCPI відображається валова річна орендна плата, а також витрати, сплачені SCPI (плата за управління близько 10%, резерви на ремонтні роботи, плата за ОСББ, податок на майно.). Загалом ці збори складають близько 30%, що робить використання землекористування під землею неактуальним. Ми також можемо зазначити, що використання цього режиму не дозволяє отримати податкові пільги європейських SCPI (див. Європейський файл SCPI).

Як оподатковується дохід SCPI в режимі мікро BIC ?

Оподаткування, пов’язане з доходом від власності, характерне для кожного інвестора. Дійсно, податковий результат (тут 70% валової орендної плати) оподатковується внесками на соціальне страхування (CSG та CRDS) і додається до отриманого доходу. Отже, цей результат оподатковується за TMI (граничним податковим сегментом), який варіюється від одного інвестора до іншого залежно від доходу останнього (від 0% до 45%).

Як декларувати свій дохід SCPI за реальним земельним режимом ?

Щоб мати можливість обрати такий режим, дохід від землі партнера повинен перевищувати 15 000 євро на рік. Однак він зможе обрати цей режим, навіть якщо його дохід від власності буде меншим ніж 15 000 євро, якщо він погодиться застосовувати цей варіант протягом 3 років.

Інвестор може бути зацікавлений у виборі реального режиму в тому випадку, якщо сума відсотків за позику та страхування позичальника (у разі придбання в кредит), а також плата за портфель нерухомості SCPI перевищує надбавку 30 %, що застосовується в режимі мікроземів.

Управляюча компанія SCPI щороку надсилає всім партнерам IFU із зазначенням суми валового доходу, платежів і, отже, чистого доходу, що підлягає декларуванню у формі № 2044. Банк зі свого боку надсилає щорічну заяву про позикові відсотки. Тому розрахунок має бути здійснений.

Зрештою, для декларування чистого доходу від власності це випливає з основного рівняння:

Чистий дохід від власності = Валові орендні платежі - Відсотки за позикою - Гонорари за управління

Якщо чистий дохід від власності перевищує нуль, ми отримуємо прибуток від власності, який повідомляється при поверненні до 2042 року.
Якщо чистий дохід від власності менше нуля, тоді є дефіцит власності, про який слід повідомляти у вашій декларації за 2042 р. Цей дефіцит обмежений 10 700 євро.

ЗНАТИ: якщо відсотки за позику перевищують валову орендну плату, диференціал не може створити дефіцит земельної ділянки, що підлягає відрахуванню, а може бути використаний лише як перенесення майбутніх доходів від майна (перенесення на 10 років). Дотримуйтесь інструкцій на сторінці 4 декларації 2044 року.

Повідомляти без помилок про доходи від SCPI французької та європейської врожайності, вам слід завантажити одну з процедур залежно від того, чи робите ви паперову чи інтернет-декларацію.

Як оподатковується дохід SCPI від нерухомості ?

Оподаткування, пов’язане з доходом від власності, характерне для кожного інвестора. Дійсно, отриманий податковий результат оподатковується внесками на соціальне страхування (CSG та CRDS) і додається до доходу від діяльності, тому оподатковується за TMI (граничним податковим сегментом), який варіюється від одного інвестора до іншого залежно від доходу від нього (0% до 45%).

Як декларувати свої фінансові доходи від SCPI ?

Коли партнер вносить капітал у SCPI, роль керуючої компанії полягає в тому, щоб якомога швидше інвестувати його в нерухомість. Насправді це може зайняти кілька тижнів. Щоб цей капітал не лежав у спокої, керуюча компанія має право розміщувати ці кошти на надійних фінансових підтримках, заробляючи кілька відсотків. В кінці року це може бути зазначено у річному звіті, який також називається IFU фінансових доходів, що є анекдотичним з огляду на дохід від оренди.

Щоб їх задекларувати, нічого не може бути простішим, при комп’ютеризації податкових декларацій цей фінансовий дохід автоматично інтегрується у ваш 2042. Вам просто потрібно перевірити суми. Щодо суми податку, це слідує тій же логіці, що і доходи від власності, а саме оподаткування внесків на соціальне страхування та TMI.

Як декларувати свої прибутки від вибуття в межах флоту SCPI ?

Життя портфеля нерухомості SCPI може призвести до продажу одного або кількох об'єктів нерухомості протягом року з різних причин (майно більше не вписується в стратегію управління, необхідно досягти значного приросту капіталу.). Однак, як і раніше за принципом фіскальної прозорості SCPI, цей продаж, якщо він передбачає приріст капіталу, оподатковуватиметься на рівні особистого оподаткування партнерів.

Декларувати їх - це те саме, що і фінансовий дохід: ці прибутки від капіталу автоматично включаються до вашої податкової декларації. Вам просто потрібно перевірити суми. Щодо суми податку, це слідує тій же логіці, що і наступний розділ, присвячений розрахунку приросту капіталу у разі вибуття.

Як заявити про приріст свого капіталу від продажу цих акцій SCPI ?

Приріст капіталу від нерухомості обчислюється різницею між ціною продажу та ціною придбання плюс витрати на придбання. До них доцільно застосувати надбавку.

Станом на 1 вересня 2013 року, ось правило щодо застосування передбачених надбавок:

  • Для розрахунку податку на прибуток
    • 6% за кожен рік власності між 6-м і 21-м роками
    • 4% на кінець 22-го року власності
  • Для розрахунку внесків на соціальне страхування
    • 1,65% за кожен рік власності між 6-м і 21-м роками
    • 1,60% на 22-й рік власності
    • 9% за кожен рік власності між 23-м і 30-м роками

Повне звільнення від сплати внесків на соціальне страхування застосовується до майна, що зберігається понад 30 років.

Приріст капіталу оподатковується фіксованою ставкою, еквівалентною 19% плюс внески на соціальне страхування, тобто загальна ставка 34,5%, на суму, отриману в результаті вищезазначених відрахувань.

Податок на приріст капіталу від нерухомості

Що стосується оподатковуваного приросту капіталу, який перевищує 50 000 євро (тобто після застосування вищезазначених відрахувань), доплата застосовується за прогресивною шкалою для операцій, здійснених з 1 січня 2013 року.

Для спрощення розрахунку вашої доданої вартості фірма Euodia розробила симулятор

Щодо декларації, графу 3VZ необхідно заповнити на сторінці 2 форми 2042C.