Як оцінити ділянку під забудову

Щоб ви могли краще зрозуміти мою професію експерта з оцінки нерухомості, я пропоную вам приклад кошторису земельної ділянки під забудову, звичайно, кожен файл унікальний, цей приклад може не стосуватися вашої землі.

забудову

Вартість земельної ділянки під забудову пропорційна її конструкційності, а також ситуації, навколишньому середовищу, площі, яка хоче обумовити належність до даного ринку нерухомості. Схематично земля, здатна розмістити три окремі будинки, коштуватиме втричі більше землі, що дозволяє будувати лише один будинок. Тому важливо знати фактори конструктивності. Основні юридичні фактори, що стосуються містобудівного права, яке виконує роль регулювання права на забудову. Правила планування, що застосовуються до землі, повинні визначатися з точністю.
Правила містобудування визначають можливість будівництва земель відповідно до таких принципів:
- характер дозволених споруд: У нашій гіпотезі це будуть споруди для житлового користування: отже, якщо земля може отримувати лише споруди для промислового використання, не варто йти далі.
- доступ: Доступ мінімальної ширини, як правило, передбачений нормативами містобудування. Отже, недостатній доступ може зробити землю неможливою для забудови, якщо ви не домовитеся про доступ із сусідом. Тоді потрібно буде знизити ціну, яку потрібно заплатити, щоб отримати відповідний доступ,

- інфраструктура: Правила містобудування вимагають, щоб земля обслуговувалася питною водою, електрикою та каналізаційними мережами, якщо такі є.

- щільність: це співвідношення між площею суші та забудованою площею. На практиці така щільність задається застосуванням усіх попередніх правил.

- перевантажена земля: земля вважається земельною ділянкою під забудову лише настільки, наскільки вона гола, тобто, вона не підтримує жодного будівництва.

Однак бувають випадки, коли земля, навіть зайнята будівлею, оцінюється як земельна ділянка під забудову. Це називається перевантаженою місцевістю. Мова йде про меліорацію земель: вона полягає в знесенні існуючої будівлі з метою отримання голої землі та відбудови чогось нового. Меліорація ґрунтується на тому, що існуюча побудована будівля має меншу вартість, ніж земля, яка її підтримує, якщо вона трансформується в земельну ділянку під забудову шляхом виселення існуючих будівель.
- існуюча будівля знаходиться у дуже поганому стані і цікавіше її відбудувати, ніж реконструювати,
- існуюча будівля не використовує всіх можливостей, пропонованих містобудуванням та місцевим ринком.

Отже, вартість землі буде такою, як гола земля, з якої потрібно буде вирахувати витрати на знесення та відновлення землі, щоб перетворити її на голу землю.

Метод порівняння шляхом зменшення на м2 площі поверхні полягає у взятті середньої ціни за м2 усієї земельної ділянки в якості посилання та помноженні цієї ціни за м2 на площу землі, що підлягає оцінці, щоб отримати її ціну. Перший принцип, а саме відношення до ринку нерухомості, поважається. З іншого боку, другий принцип, а саме поняття базового сюжету, не враховується.

Візьмемо конкретний приклад: площа землі, що підлягає оцінці, становить 500 м². У нас є три посилання на поля:
№ 1: ділянка площею 400 м² вартістю 79 000 євро.
№ 2: ділянка площею 600 м² вартістю 108 000 €.
№ 3: земельна ділянка площею 700 м² вартістю 136 000 євро. Метод зменшення ціни за м² полягає у додаванні всіх цін на землю та діленні цієї суми на суму площ контрольної землі, тобто:

(79 000 + 108 000 + 136 000)/(400 + 600 +700) = 190.

Отримана ціна 190 € є середньою ціною за м². Щоб оцінити землю площею 600 м2, помножте цю площу на ціну за м2:

Експерт повинен визначити відповідно до певної ситуації (район, вулиця тощо) та на основі аналізу наявних посилань на те, що називається базовою ділянкою. Ця базова ділянка є найпоширенішою ділянкою. Частіше зустрічається в околицях залежно від на задану конструктивність.

59,50 х (500 + 66,4 + 166,8) або 59,50 х 733,20 = 43 625,40 євро.

Залишилася 4 зона. Нагадаємо, ціна за м2 сільськогосподарської землі становить 12 400 євро за гектар або 1,24 євро за м², ціна помножується на отриману залишкову площу, тобто 300 м2 х
1,24 = 372 €.
Ціна землі, що підлягає оцінці, становить 43 625,40 + 372 = 43 997,40 €, ціна за м² цієї землі становить 24,43 €.

  • Земля менша за базову ділянку, тоді як базова ділянка стає землею, що підлягає оцінці

Якщо взяти базову ділянку площею 500 м2 за ціною 29 750 євро, тобто 59,50 євро за м2, а оцінювана земля - ​​360 м2, оцініть основну ділянку, яку ми отримаємо:

- перша зона зважена до 1, тобто 360 х 1 = 360 м²
- друга зона, тобто 360 + 3 з вагою 0,4 або 120 + 0,4 = 48 м²
- третя зона, тобто 500 - (360 + 120), зважена на 0,2, тобто 20 x 0,2 = 4 м²
Це загалом 412 вагових м². Отже, ми отримуємо зважену ціну за м²: 29 750: 412 = 72,21 євро, яку ми застосовуємо до оцінюваної ділянки, тобто: 360 х 72,21 євро = 25 995 євро.
Цей приклад підтверджує, що метод дотримується принципу, згідно з яким, з точки зору забудови земельної ділянки для окремого будинку, невелика ділянка має вищу середню ціну за м², ніж велика ділянка.
Насправді ціна за м2 основної ділянки, тобто 500 м², становить 59,50 євро, а ділянка площею 1800 м² - 24,43 євро, а ціна 360 м² - 72 €, 20 €.

Також може бути використаний інший метод статистичної регресії. Як і раніше, передбачається, що ціна за м² зменшується пропорційно збільшенню площі поверхні.

Якщо шукана ділянка має більшу площу:
Поверхня ділянки, для якої відома ціна
+ 1/3 площі ділянки, для якої відома ціна x 0,4
+ до 5/3 площі ділянки, для якої відома ціна х 0,2
-------------------------------------------------------------------
= ціна шуканої ділянки

Якщо шукана ділянка має меншу площу:
Площа ділянки ділянки х шукана ціна, тобто Y
+ 1/3 площі ділянки x Y x 0,4
+ до 5/3 поверхні відомої ціни x Y x 0,2
-------------------------------------------------------------------
= ціна контрольної ділянки

- Або земельна ділянка для оцінки 643 м²

Базова ділянка має площу 937 м² та вартість 138 676 євро або 148 євро/м².

Застосовуючи наведену вище формулу, ми знаходимо значення Y на м² землі, що підлягає оцінці:

(643 x Y) + (294 x Y x 0,2) = 138 676 євро

Нехай Y = 186,22 € зберігається за 186 €

Або ділянка 186 х 643 = 119 598 євро

- Або ділянку площею 1345 м² для оцінки

Базова ділянка становить 948 м² на суму 141 000 євро або 148 734 євро/м².

Отже, вартість землі становить (948 x 148,734) + (81 x 148,734 x 0,2) = 162 204 €

Джерела: PHILIPPE COURTENS & ROGER BRACONNIER Експертиза нерухомості

SNPI M LAFFON стажування в галузі нерухомості