Яке оподаткування оренди нерухомості L Express Your Money
Оподаткування нерухомості славиться своїми тонкими, навіть неоднозначними правилами гри.
Грегуар Гікель (Пекело)
Нове чи старе, мебльоване чи порожнє, оподаткування доходів від нерухомості багато в чому залежить від типу власності. Ось ключі.
Як і більшість інвестицій, нерухомість не звільняється від оподаткування. Для заощаджувача, це перш за все питання пошуку шляху в макісі відрахувань та податкових пільг. Простіше кажучи: інвестор стикається з двома основними категоріями податків: спочатку з доходу, потім із приросту капіталу. З певної вартості він також підлягає оподаткуванню податком на майно нерухомості (IFI) - новою формулою ISF, від якої тепер звільняються всі фінансові активи. Навіть основне місце проживання залишається підпорядкованим IFI, після зниження на 30% для тих, чий "камінь спадщини" перевищує 1,3 мільйона євро.
Оподаткування нерухомості славиться своїми тонкими, навіть неоднозначними правилами гри. Слід визнати, що орендні інвестиції оподатковуються більше, ніж інші інвестиції. Хоча фінансові доходи обкладаються новим єдиним єдиним фіксованим збором (ПФУ) у розмірі 30%, доходи від власності оподатковуються податком на прибуток (як правило, за ставкою 30 або 41%), до якого мають бути додані соціальні внески (заяви з 15.5 до 17,2% з 2018 року), тобто податок у розмірі від 47,2% до 58,2%. Фігура, яка на папері може знеохотити.
Як зменшити податковий рахунок?
За винятком того, що держава примножує податкові ядра, щоб заохотити вкладників підтримувати будівництво та оновлення. Від історичних пам’яток та старих каменів (закон Мальро) до закордонного соціального житла (закон Жирардена), включаючи нові інвестиції в оренду (Пінель) або старе соціальне (Коссе), багато заходів обіцяють зменшити податковий рахунок до субсидій за умови дотримання норм та правил. формалізм для надання мігрені.
"Заповнити форму декларації земельного податку 2044 року непросто, але ви можете зробити це самостійно, дотримуючись нашого посібника", - пояснює Тібо Дірінгер, засновник сайту Corrigetonimpot.fr, який пропонує дуже доступну освітню допомогу. Втручання кваліфікованого бухгалтера має важливе значення для орендної плати за реальний режим, оскільки це промислові та комерційні прибутки (BIC), що вимагають балансу та спрощеного звіту про прибутки та збитки ".
Тільки для доходу від оренди, за винятком конкретних стимулів, існує два режими з двома субрежимами: реальний дохід від землі або мікроземелля за порожню оренду, реальний прибуток або мікро-BIC для мебльованої оренди.
Коли ви отримуєте орендну плату менше 15 000 євро на рік, режим мікрофінансистів приваблює простотою: не потрібно заповнювати детальну декларацію про доходи від власності та вести бухгалтерський облік. Ви заявляєте свою орендну плату безпосередньо у формі 2042 року, де з’являється попередньо заповнена декларація про ваш інший дохід, і ви отримуєте вигоду від автоматичного зниження орендної плати на 30%, передбаченої для покриття витрат.
Натомість із режимом реального доходу ви можете вирахувати всі витрати, пов’язані з вашими інвестиціями: робота, витрати на утримання та невідшкодовувані витрати, податки на майно, відсотки за позику та плату за кредит, страхування позичальників та страхування нежитлових власників, адміністративні та агентські збори, аж до марок для відправлення квитанцій.
Для мебльованої оренди варіант мікро-BIC є найпростішим. Це дає право на фіксоване зниження орендної плати на 50% за умови, що вона не перевищує 70 000 євро на рік.
Крім цього, фактичний режим є обов'язковим і вимагає втручання дипломованого бухгалтера. Потім усі збори підлягають вирахуванню до придбання самого майна, яке амортизується, додатково зменшуючи оподаткування доходу від оренди. Інша сторона медалі полягає в тому, що ця амортизація також зменшує чисту балансову вартість відповідних товарів, що відповідно збільшує податок на їх прибуток від капіталу при перепродажі. Так само нові інвестиції в оренду, призначені для комерційної оренди (будинки престарілих, студентські будинки тощо), підпадають під непрофесійну мебльовану оренду (LMNP) і, отже, дають право на стягнення ПДВ.
Макіс звільненого від оподаткування нерухомого майна
У разі звільнення від оподаткування інвестицій у нерухомість додаються нюанси залежно від відповідного податкового режиму. Таким чином, до кінця 2018 року схема Ченсі-Буварда обіцяє зниження податку на 11% ціни (в межах 300 000 євро без податку) нового житла, довіреного на дев'ять років оператору місця проживання. Студента або пенсіонера послуги за планом LMNP.
Закон Пінеля також обіцяє зниження податку на 18% від вартості придбання нової орендованої нерухомості в обмін на дев'ятирічне зобов'язання з оренди, тобто зменшення податку на 2% інвестицій за рік. У наступні роки можливе зниження податку на 1% на рік, що призведе до вигоди до 21% інвестиції за дванадцятирічне зобов’язання з оренди.
Цей пристрій, який критикує Рахункова палата за його вартість (1,7 мільярда євро на рік) та неефективність (дві третини житлових будинків, побудованих у зонах з низьким напруженням), було продовжено до 2022 року, але "переорієнтовано" на найбільш напружені райони ( A bis, A і B1), тобто Паризький регіон, французьке передмістя Женеви, Лазурний берег та найбільші провінційні міста.
Великий вибух утримання податку
Останній колючка в очах інвестора: зміна в січні податку на утримання. Доходи 2018 року, знаменитого «білого року», не оподатковуватимуться наступного року (крім виняткових), оскільки доходи 2019 року будуть оподатковуватися безпосередньо «у джерела». Як результат, зниження податку на прибуток у 2018 році та кредити будуть відкладені на один рік. Згідно з їх декларацією, податкові органи повернуть їх платникам податку наступного року. З 2019 року орендна плата оподатковуватиметься податковими органами "у джерела", фактично безпосередньо на рахунок орендодавця, але зниження податків та нарахування на 2019 рік враховуватиметься лише при їх декларуванні в 2020 році.
Прочитайте наш повний файл
Оподаткування приросту капіталу від нерухомості є таким же візантійським. Вони звільняються від податку на прибуток через двадцять два роки тримання під вартою, але звільняються від сплати внесків на соціальне страхування лише через тридцять років, згідно з різними ступенями дегресивності. Наприклад, через двадцять років прибуток від капіталу від перепродажу нерухомості на 90% звільняється від податку на прибуток, але три чверті цього приросту капіталу підлягають відрахуванням у 17,2%. !