Лютий 2018 - Податковий режим для "комерційних продажів"

12 лютого 2018 р. - Елізабет Ашворт, Гаетан Бергер-Пік і Фредерік Гернер

продажів

  • Надіслати
  • Друкувати

Зміна використання будівлі загалом та перетворення будинку для житлового будівництва в будинок для офісного використання - це операція, яка не є нейтральною з податкової точки зору і яка заслуговує на ретельний аналіз її умов та наслідків.

Автор Елізабет Ешворт, юрист-юрист, відповідальний за питання ПДВ у відділі податкової доктрини. elisabeth.ashworth (at) cms-fl.com
Гаэтан Бергер-Пік, юрист-юрист з питань оподаткування. Він консультує та допомагає компаніям, особливо у сфері нерухомості, у всіх питаннях, що стосуються ПДВ та податку на заробітну плату, а також у моніторингу та управлінні податковими аудитами та судовими спорами. gaetan.berger-picq (at) cms-fl.com
і Фредерік Гернер, юрист-юрист з питань оподаткування. Він бере участь як у консультуванні, так і в судових справах у справах, що стосуються прямих податків, зокрема тих, що стосуються реструктуризації внутрішньої групи та нерухомості. frederic.gerner (at) cms-fl.com

Що стосується ПДВ, зміна використання будівлі компанією сама по собі може мати певні наслідки. З одного боку, коригування податку, яке обтяжувало його будівництво або його закінчення, може бути виплаченим, якщо зміна відбудеться протягом двадцяти років, і діяльність, якій було призначено будівлю, підлягає іншому режиму, ніж той, що здійснювався спочатку. І, з іншого боку, необхідні для нового використання роботи можуть, якщо значні, призвести до будівництва нової будівлі.

Однак особливу увагу привертає фіскальна доля будь-якого комерційного права, породженого зміною місця призначення майна.
«Поступка комерційної діяльності» здійснюється власником офісної будівлі, яку він перетворює на житлову будівлю (зазвичай її називають «компенсуючий фонд»), на користь оператора, який планує внести зміни. "очищений фонд").

Щоб зрозуміти, слід зазначити, що стаття L.631-7-1 Будівельно-житлового кодексу (далі ЦКУ) передбачає, що «попереднє дозвіл на зміну призначення видає мер муніципалітету, в якому знаходиться будівля. розташоване після повідомлення в Парижі, Марселі та Ліоні мера мера відповідного району. Це може бути предметом компенсації у формі супутнього перетворення в житло приміщень, що мають інше використання.

Дозвіл на зміну способу використання надається особисто. Він припиняє діяти, коли професійна практика бенефіціара остаточно припиняється з будь-якої причини. Однак, коли дозвіл підлягає компенсації, право власності надається приміщенню, а не особі. Приміщення, пропоновані в якості компенсації, згадуються в дозволі, який опубліковано в картотеці нерухомості або внесено до земельної книги ".

Юридично ніколи не відбувається реальної передачі прав власником компенсуючого фонду на користь компенсованого фонду, оскільки право змінити використання компенсованого фонду безпосередньо надається адміністративним органом. Однак фінансовий потік між власниками фондів виправдовується передачею вартості з компенсуючого фонду в компенсуючий фонд. В економічному відношенні цей механізм порівнянний із механізмом передачі.

Оскільки зобов’язання власника компенсуючого фонду є надзвичайно важливим для такої передачі вартості, і оскільки остання остаточна після завершення роботи з перетворення компенсаційного фонду, ситуація дуже подібна до ситуації з передачею прав на нерухомість.
Автономія податкового законодавства та часто більш економічний підхід до ситуацій роблять обґрунтованим оподаткування компенсації, передбаченої статтею 631-7-1 ЦКУ, як передачу права на нерухоме майно.

З точки зору ПДВ, оскільки ця операція базується на зобов'язанні щодо розподілу, прийнятому власником компенсуючого фонду по відношенню до зобов'язання компенсованого фонду, відповідальність не викликає сумнівів, коли "передавач" діє як частина незалежної економічної діяльності.
Якщо ми зберігаємо кваліфікацію законодавства про нерухомість, «переуступка» відповідає режиму майна, на яке стосуються права, відповідно до статті 257, I, 1 ° Загального податкового кодексу (CGI), відступ будівлі звільнення, коли воно було завершено більше п'яти років, крім оподаткування за вибором продавця.

Це правда, що міністерська відповідь Мартіна (№ 20381 JOAN, 12 квітня 1999 р., С. 2205) дійшла висновку, що «звичайний» ПДВ оподатковується, тоді як кваліфікація в законодавстві про нерухомість призвела б до зобов’язання з ПДВ. «Нерухомість ”, Відповідно до статей 257-7 ЗГІ. Отже, податковий аналіз був неявним, але обов’язково аналізом особистих прав, що відповідав наданню послуг. Однак тодішні чинні правові норми прямо передбачали, що адміністративні звільнення від заборони змінювати використання житлових приміщень надавались особисто. Лише з набрання чинності Постановою № 2005-655 від 8 червня 2005 р. Дозвіл, що підлягає компенсації, був прикріплений до приміщення, а не до особи. Відповідь Мартіна тому більше не актуальна.

Реєстраційний збір та податок на реєстрацію землі

Що стосується реєстраційних зборів та податку на реєстрацію земельних ділянок, то "передача комерційності" логічно регулюється правами, що застосовуються до передачі будівель:
- право на продаж майна належить за звичайною ставкою, якщо компенсуючим фондом є будівництво, завершене більше п'яти років;
- податок на реєстрацію земельної ділянки за зниженою ставкою застосовується, якщо компенсуючим фондом є будівництво, закінчене менш ніж п’ять років.
Однак у таких рамках зобов'язання побудувати нову будівлю (стаття 1594 0G A CGI) представляється цікавою альтернативою, що дозволяє зменшити оподаткування фіксованим митом на 125 євро, коли власник компенсованого фонду платник податку, який подає позов про реалізацію нової будівлі.

Податок на прибуток

Нарешті, що стосується податку на прибуток, нещодавно Державна рада ухвалила рішення щодо поводження з власником компенсованого фонду компенсації, що виплачується власнику компенсуючого фонду, у тому сенсі, який видається послідовним або, принаймні, не є таким в протиріччя з аналізом, розробленим вище щодо ПДВ та мита на переказ.

У справі, розглянутій Державною радою (21 липня 2017 р., № 395457, компанія Cidinvest), постало питання, чи аналізувалася компенсація як звинувачення або як знерухомлення, в конкретному контексті компанії, що вимагає змін дозволу на використання, щоб встановити головний офіс у паризькому будинку для житлового користування. Цей контекст робив компенсацію обов'язковою, але не обов'язково компенсацією за неї. Державна рада, зазначаючи, що запитуваний адміністративний дозвіл прикріплюється до приміщення, а не до особи його бенефіціара, і що компенсація становить витрати, безпосередньо понесені на приведення будівлі в робочий стан, досить логічно приходить до висновку, що це становить основний засіб, а не витрати, що підлягають вирахуванню: отже, він додається до собівартості будівлі за умови зміни призначення, вартість якої вона має наслідком збільшення.

Цей аналіз також відповідає аналізу, розробленому Національним аудиторським підприємством у плані рахунків у вересні 2013 року, згідно з яким компенсація має характер активу, оскільки ці витрати, прикріплені до будівлі, ідентифікуються та мають позитивне економічне значення для компанії-платника.