Мебльована оренда - безпрецедентна податкова ситуація
Окрім обмежень щодо звітності, можливих зобов'язань щодо компенсації або ризиків, пов'язаних з менеджером, мебльована оренда зберігає незаперечні податкові переваги, за словами нашого експерта Селіне Махінк, засновника фірми Eden Finances.
Незалежно від того, управляється він чи розподіляється мебльоване житло - туристичне чи ні - дохід від мебльована оренда оподатковуються податком на прибуток (IR) у категорії послуг, що охоплюються BIC (промисловий та комерційний прибуток). Нагадуємо, цю діяльність не слід плутати з позаготельним бізнесом, який виходить за рамки простого задоволення через надані послуги (сніданок, регулярне прибирання приміщень, постачання постільної білизни або рецепція). Тоді застосовується режим оподаткування "найму послуг" із застосуванням загальноправових норм BIC та ПДВ (дефіцити, що відносяться до загального доходу, а потім до доходу того самого характеру протягом наступних 6 років, вимога постійної участі та направити особисту особу одного з членів податкового домогосподарства на здійснення дій, необхідних для здійснення діяльності для отримання кваліфікації професійної діяльності ...).
Три можливі режими оподаткування
Меблі з прокатом компаній можуть оподатковуватися згідно з 3 різними режимами залежно від їх обороту:
- Micro BIC, коли дохід менше 70 000 євро: дохід оподатковується після стандартного вирахування 50%. Тому меблева орендна компанія не може спостерігати дефіцит. Якщо його діяльність є дефіцитною, він повинен імперативно вибрати реальний (спрощений або звичайний) режим оподаткування. Крім того, неможливо повернути ПДВ, сплачений під час придбання будівлі або під час ремонтних робіт за режиму мікропідприємства.
- Спрощений реальний режим: обов’язковий для орендних компаній з річним оподатковуваним доходом від 70 000 до 238 000 євро. Платники податків зобов'язані вести бухгалтерський облік та зберігати всі підтверджуючі документи, що стосуються орендної плати та плати за оренду майна. Це застосовується, необов’язково, до орендних компаній з меншими доходами, які, відповідно, в принципі підпадають під режим мікро-BIC. Цей режим передбачає вирахування з усіх доходів усіх витрат, які несе орендодавець, за їх фактичну суму (відсотки за позику, податки тощо), за умови, що будівля була внесена як актив в баланс., І допускає можливість амортизації вартості придбання будівлі (без вартості землі).
- Фактичний нормальний режим: обов'язковий для тих, хто має річний оподатковуваний дохід, що перевищує 238 000 євро на рік. Як і справжній спрощений режим, він дозволяє вирахувати дохід з усіх витрат, породжених діяльністю.
Для цих останніх 2-х режимів бухгалтерського обліку амортизація частини вартості майна буде реалізовуватись «штучно», збитки, що зменшать оподатковуваний дохід: меблева орендна компанія за фактично спрощеного або звичайного режиму дає можливість генерувати -оподатковуваний дохід протягом тривалого періоду !
Будьте обережні, однак, в контексті “періодичної” оренди (наприклад, у випадку мебльованого туристичного житла) амортизація обчислюється пропорційно фактичним дням оренди ... не впевнений, що це не бути на мікро BIC дієті !
Можливість різних робочих статусів
Переваги вибору робочого стану - непрофесійна оренда меблів (LMNP) або професійна мебльована оренда (LMP) - викликати різниці і, зокрема, відкрити можливість внесків до пенсійної схеми, наприклад.
Крім того, цей варіант статусу також відкриває податкові переваги. Для одного (LMNP) дефіцит обумовлений лише непрофесійними BIC, отриманими від тієї ж діяльності (доходу від оренди), здійсненої в тому ж році або наступних 10 років; тоді як для іншого (ПЗМ) дефіцит, що виникає внаслідок промислової чи комерційної діяльності, що здійснюється професійно, віднімається із загального доходу (без обмеження суми) на наступний рік або 6 років. І вигоди на цьому не закінчуються.
Вигідна податкова ситуація ?
Згідно зі ЗМН, це режим приросту капіталу, реалізований фізичними особами, який застосовується із пропорційною ставкою 19%, збільшеною на соціальні внески (ПС) 17,2% після зменшення приросту капіталу шляхом поступового зменшення. Фактично, валовий прибуток від капіталу підлягає надбавці за кожен рік власності на майно, продане після п’ятого року. На практиці ця надбавка призводить до звільнення від приросту капіталу, реалізованого при вибутті майна, яке зберігається понад 22 роки для цілей оподаткування прибутку та утримується більше 30 років для повного звільнення (IR + PS). Вказується, що це зменшення накопичується з урахуванням норм загального права (зменшення, пов'язане з можливим резервом плодокористування, допомога в розмірі 100 000 євро, що застосовується безпосередньо, або 31 865 євро для онуків). Ви зрозуміли: безпрецедентним чином режим LMNP дозволяє вам скористатися амортизацією частини вартості майна протягом "терміну його оренди", а також скористатися оподаткуванням приросту капіталу на майно. Зокрема у разі переказу (а не податку на балансову вартість!).
LMP є не менш вигідним, оскільки він дозволяє отримати вигоду від професійного режиму збільшення капіталу для будівель, що здаються в оренду мебльованими та відображаються як активи на балансі. Крім того, та за певних дуже обмежувальних умов, діяльність з оренди мебльованих житлових приміщень може отримати вигоду від звільнення від оподаткування у МФУ.
Зверніть увагу, що в приватному праві мебльована оренда не є комерційною діяльністю: це громадянська діяльність. Тільки податкове законодавство розглядає його як комерційне і передбачає результат оренди в категорії BIC. Закон про фінанси на 2017 рік включив оренду меблів до переліку комерційних видів діяльності, що підпадають під дію пакту Дютрейла. Але з 11 жовтня 2018 року податкова адміністрація відкликала всі свої зауваження щодо старого ISF, а це означає, що доктрина, яка виникла, більше не може бути застосована до податкової служби. Тому більше не представляється можливим передавати таку діяльність, користуючись режимом Дютрея.
Цей повний огляд меблевої орендної компанії - керованої чи розподіленої, туристичної чи ні - дозволив нам скласти опис точок уваги. Ця власність на нерухомість, де слід розглядати інвестиції, залишається вигідною: так, альтернативою різним типам оренди (надається на середньострокову, довгострокову оренду), щоб оптимізувати прибуток або максимально уникнути відпустки в оренду. І так до місця, місця, місця! оскільки прислів'я не слабшає: крім оцінки майна та реальності попиту на оренду, це дає можливість адаптуватися до нормативних актів і тим самим мінімізувати витрати, пов'язані з "перетворенням". Орендована меблева компанія залишається довгостроковою інвестицією, на даний момент виграючи від вигідного податкового режиму.
Інші статті, які можуть вас зацікавити