Нерухомість краще орендувати або купувати L Express Your Money
Звичайно, задоволення від власності на будинок створює унікальні відчуття. але його вартість залишається високою.
Грегуар Гікель (Пекело)
Навіть якщо ваша інтуїція говорить вам інакше, покупка, а не оренда, не завжди є найкращим фінансовим розрахунком.
- Принаймні я щось дістану. Ця мантра вирішує багатьом французам зробити все можливе, щоб стати власниками будинків, зокрема покупцями, які вперше купують свій будинок. "Їх основною мотивацією є бажання бути вдома на 74% і не платити більше втрачених коштів на 69%", - резюмує Ніколас Пекур, директор з комунікацій Crédit foncier. Для більшості французів купівля основного місця проживання дозволяє їм накопичити багатство, "тоді як орендна плата - це гроші, що викидаються у вікно".
Власність також є найкращим способом підготовки до виходу на пенсію для 65% людей, згідно з останнім опитуванням Центру досліджень та знань про громадську думку (Cecop) для Ощадного кола. Ця мотивація дуже сильна серед молоді. Пари з дітьми представляють майже половину (49%) останніх покупців (тобто, купували менше, ніж за п'ять років), тобто набагато більше, ніж їх частка в населенні (28%). І майже 4 з 10 покупців (38%) мають вік від 30 до 39 років, що більш ніж подвоює їхню частку в населенні (17%), за даними INSEE. Хоча вони вважаються цикадами, навіть наймолодші замислюються лише про те, щоб придбати дах якомога швидше. "Люди до 30 років становлять 35% наших перших покупців", зазначає Маел Берньє, директор з комунікацій брокера Meilleurtaux.com.
Стати власником: унікальне відчуття, але якою ціною ?
Купівля дому - це важливий акт, пов’язаний із життєвим проектом, із вирішальним внеском у спадщину. Менше 1 з 6 людей стають власниками до 30 років (16,2%), але в цьому випадку нерухомість тоді становить понад 80% її активів. А для половини 30-39-річних власників (49,2%) на нерухомість все ще припадає три чверті їх активів (74,9%), за оцінкою INSEE трохи більше 250 000 євро брутто (без вирахування боргів). "Покупка є актом безпеки, продовжує Маел Берньє. Ми говоримо собі, що у нас це буде завжди".
Не кажучи вже про те, що завдяки кредитному ефекту кредитування, покупка вашого будинку також дозволяє заощаджувати назад: замість того, щоб починати з заощадження, ви спочатку інвестуєте, а потім заощаджуєте, щоб повернути свою позику. Завдяки страхуванню позичальника ви захищаєте свою сім’ю, адже у випадку смерті борг стирається, а спадкоємці розміщуються безкоштовно.
Звичайно, задоволення від власності на будинок створює унікальні відчуття. але його вартість залишається високою. Витрати на придбання (від 7 до 10% від ціни придбання), податок на майно, витрати на утримання та додаткові роботи, страхування, додаються до бюджету покупця, крім ваги відсотків за його позику. Для орендаря ця орендна плата, «викинута з вікна», часто дешевша за вартість еквівалентного будинку, купленого в кредит, принаймні до тих пір, поки позика не буде повернена. Навіть з урахуванням інфляції орендної плати, якою не можна нехтувати, орендар може також накопичити спадщину, щоб "мати щось", якщо він щадить свої накопичувальні можливості, заощаджуючи різницю щодо того, що він мав би витратити, купуючи додому.
Рентабельність оренди, ключовий фактор
То чи справді у фінансовому плані варто купувати більше, ніж здавати в оренду? Проблема в тому, що ми знаємо це лише в кінці, коли будинок перепродають! Лише при порівнянні ціни перепродажу житла та капіталу, накопиченого орендарем, ми знаємо, чи було в кінцевому рахунку краще купити чи взяти в оренду, з фінансової точки зору. Це також залежить від інвестицій орендаря та їх результативності, настільки ж непередбачуваної, як і розвиток ринку нерухомості.
Тим часом три параметри дозволяють порівняти зацікавленість двох варіантів вище за течією.
Чим вища орендна плата порівняно з ціною придбання нерухомості, тим розумнішим здається її купувати, а не здавати в оренду. Отже, рентабельність оренди майна, тобто його річна орендна плата порівняно з його ціною придбання, є першим критерієм. З середньою валовою рентабельністю оренди 3% у Парижі, 4,4% у передмісті та 5,6% у передмісті, орендарі більше спокушаються купувати своє житло в містах, де ціни залишаються низькими.
Тоді ви повинні оцінити вартість позики. Якщо ви можете взяти позику під 1,6%, видається цікавішим купувати в кредит, що еквівалентно оренді капіталу для придбання вашого будинку, а не платити 4 або 5% ціни цього будинку в оренду щороку. Однак покупка вимагає більших фінансових зусиль, оскільки ми щомісяця відшкодовуємо частину капіталу.
За той же бюджет орендар може нарощувати капітал
Давайте візьмемо приклад із 2-кімнатної квартири площею 40 квадратних метрів у передмісті Парижа, яка продається за 4500 євро за квадратний метр, або 180 000 євро, до яких слід додати 15 700 євро податку на передачу та витрати на іпотеку. Загальна сума фінансування становить 195 700 євро. При п’ятнадцятирічній позиці під 1,9% (із страховкою включено) щомісячний внесок до погашення сягатиме 980 євро на місяць, тоді як те саме житло можна було б орендувати близько 760 євро на місяць (850 євро, з урахуванням зборів, а плата ще більша за рахунок власності ). Навіть якщо орендна плата за житло (5% від його ціни) дорожча, ніж орендна плата за гроші (1,9%), фінансові зусилля становлять щонайменше на 220 € більше на місяць, ніж на оренду, протягом періоду повернення позики.
У цьому прикладі, додавши податок на майно та збори, зарезервовані для власників (які називаються "не підлягають відшкодуванню"), покупець повинен буде платити на 300-400 євро щомісяця більше протягом п'ятнадцяти років, ніж за оренду такого самого житла. Згодом він буде винагороджений і більше не матиме щомісячних платежів та орендної плати. За той же бюджет орендар може також нарощувати капітал за умови, що економія буде добре пошкоджена порівняно з тим, що йому обійшлося б у придбанні рівноцінного будинку. Однією з причин, чому народна мудрість сприяє покупці, є те, що виплатити позику легше, ніж економити без обмежень, оскільки це вимушена економія.
Щоб допомогти не визначеним, Meilleurtaux.com надає їм симулятор "придбати або взяти в оренду", в який кожен може ввести дані, специфічні для їх порівняння (ціна, оренда, ставка та термін позики), а також свої ринкові припущення (еволюція ціна майна, податок на майно, збори та орендна плата та прибутковість його заощаджень). Змінюючи ці параметри, ми розуміємо, що фінансова невизначеність є ключем до збігу покупки та оренди. Покупка є особливо вигідною відповідно до приросту капіталу від товару, сплаченого в кредит.
У разі перепродажу з втратою часто відбувається зворотне, особливо якщо життєвий проект, пов'язаний із кредитом на двадцять років, ставиться під сумнів раніше. Наприклад, у разі розлучення пари, житло може бути предметом судового розгляду, що іноді призводить до його продажу з втратою. Однак 10% подружніх пар, що одружилися в 2000 році, розлучилися через п'ять років, 20% через десять років і 25% через п'ятнадцять років серед тих, хто одружився в 1990 році. Як і шлюб, нерухомість не є точною наукою.
7 параметрів, які слід врахувати для прийняття правильного рішення
1/Закупівельна ціна порівняно з орендною платою (валова рентабельність оренди)
2/Витрати на майно та їх інфляція (податок на майно, витрати на утримання, роботи.)
3/Гонорари орендарів (інфляція орендної плати)
4/Процентна ставка позики (придбання в кредит)
5/Особистий внесок (або інвестиції орендаря)
6/Вартість майна для перепродажу для власника
Прочитайте наш повний файл
7/Значення накопичених накопичувачів для орендаря