Нерухомість Pinel - це все-таки варто Нерухомість - звільнення від податку Pinel - це все-таки варто

Зменшення податку на прибуток при покупці каменю дуже привабливе, якщо ви не поспішаєте. Оновлення цієї системи звільнення від сплати податків через п’ять років після її запровадження. Критерії для врахування успішної інвестиції. Зосередьтеся на новій системі нерухомості Денормандії.

" Оподаткові втрати! "," Ви платите занадто багато податку? Ось вагомий привід інвестувати в нерухомість ... "," Інвестуйте в нове: 0 € податку на шість, дев’ять чи дванадцять років! "... Коли особа шукає в Інтернеті інформацію, що стосується оподаткування, вона швидко приголомшена рекламою, що прославляє систему звільнення від податку на нерухомість Pinel. Деякі здаються "занадто добрими, щоб бути правдою". Але це пастка? Не обов’язково ... за умови, що ви не приймете поспішного рішення.

ОДИН ПРОДАЖ НА ДВОХ У НОВОМУ

Введена в 2014 році схема Пінеля, названа на честь тодішнього міністра житлового будівництва, дозволяє фізичній особі зменшити податок на прибуток на частину суми своїх інвестицій у нерухомість за умови її оренди. Він змінює інших: «Дюфлот», який плюхнувся, «Штрельє» або навіть «Робен» (які самі добре працювали).

З самого початку Пінель мав успіх у інвесторів. Згідно з недавньою доповіддю Генеральної інспекції фінансів *, майже кожен другий продаж нових будинків здійснюється за цією схемою. Потрібно сказати, що вхідний квиток за межами Парижа та його передмістя та центру великих мегаполісів є відносно доступним: у середньому місті, такому як Перпіньян, можна придбати двокімнатну квартиру за 125 000 євро **.

"Нерухомість Pinel - це найбільш відкрита система звільнення від податків. Він не зарезервований для фінансової еліти, як і Мальро та історичний пам'ятник ", суддя Стефан Ван Хаффель, співзасновник Netinvestment.fr. Ці два останні (які дозволяють звільнити від оподаткування старе нерухоме майно) орієнтовані більше на платників податків, що знаходяться принаймні у верхній частині граничного рівня оподаткування в 30%.

ДО 63 000 € ЗНИЖЕННЯ ПОДАТКУ

Тому Pinel є більш "популярним", також ідеальним для "Початківці звільнення від податку на нерухомість, додає Ентоні Кальчі з Calci Patrimoine. Це розміщення є відносно консервативним. Фізична особа інвестує в нову нерухомість з високою якістю енергії через забудовника, який пропонує гарантії, навіть управління орендою, і плата за це невелика. Коротше кажучи, це досить зручно ". Крім того, податковий механізм досить простий у розумінні: сума вашого податку на прибуток щороку зменшується на частину вартості будинку (вартість придбання плюс різні збори, включаючи нотаріальні збори).

Ставка зниження податку зростає із періодом оренди:
- 12% протягом шести років (2% на рік);
- 18% протягом дев'яти років (2% на рік);
- 21% протягом дванадцяти років (1% на рік протягом останніх трьох років).

Ціна операції не повинна перевищувати 5500 €/м 2 житлової площі та 300000 €. Таким чином, інвестор може вимагати максимального зниження податків на 36000 євро, 54000 євро або 63000 євро (300000 євро × 21%), розподілених відповідно на шість, дев'ять або дванадцять років (тобто 6000 євро максимальне зниження на рік за дев'ять перших років і 3000 євро останні три у разі оренди на дванадцять років).

Ви можете купувати два товари в Pinel щороку, якщо їх сукупна собівартість не перевищує цих меж.

ГЛОБАЛЬНА СТЕНЧА СТАНЦІЯ

Ще одна перевага: ви можете орендувати житло члену своєї родини, не втрачаючи податкової пільги (і навіть своїй дитині чи батькам, якщо воно не належить вашому податковому домогосподарству). Ця гнучкість робить його режимом звільнення від сплати податків, який можна адаптувати до будь-якого типу профілю інвестора.

Єдиним великим мінусом, закон Pinel входить до загальної межі податкових лазівок у розмірі 10 000 євро на рік (18 000 євро за покупку за кордоном). Але невикористане зниження податку втрачається! Його не можна переносити з одного року на наступний. Якщо ви користуєтеся іншими зниженнями податку (наприклад, приватного роботодавця), ліміт можна швидко перевищити. Тож заздалегідь добре проведіть свої розрахунки.

ОБОВ’ЯЗКОВА ОРЕНДА

Однак, щоб скористатися цим зниженням податку, необхідно виконати кілька умов, інакше податкові органи можуть попросити вас відшкодувати їм податкову пільгу ...

Перший із них стосується самого житла: майно має бути новим або в майбутньому стані добудови (Вефа). У більшості випадків це програма з нерухомості, складена забудовником з нуля, але ви також можете побудувати будинок самостійно, якщо ви дотримуєтеся термічних норм 2012 року (RT 2012).

Тоді ця властивість повинна знаходитися в напружених зонах, класифікованих А біс (Париж та більшість міст у передмісті), A (великі провінційні столичні райони, Лазурний Берег) та B1 (більше середніх міст) Міністерством житлового будівництва (див. Www.service-public.fr). З 1 січня 2018 року муніципалітети, розташовані в зонах В2 та С, які є більш сільськими, більше не мають права на Pinel (якщо не затверджені) "Тому що немає реального ринку оренди", говорить Фабріс Артініан, радник спадщини в Інституті спадщини.

ПОЧАТКОВЕ МІСЦЕ

Справді, схема Пінеля повинна сприяти будівництву в секторах, де попит на оренду високий, а пропозиція недостатня. Незважаючи на все, місцезнаходження залишається важливим критерієм, тим більше, що власник має дванадцять місяців, від передачі ключів, до пошуку орендаря, інакше він не може скористатися зниженням податку !

«Звільнення від оподаткування є основою для 80% покупок Pinel. Інвестори занадто схильні забувати, що купують нерухомість, а не знижують податок, шкодує Олів'є Тріт, генеральний секретар Черенічімо. Вони часто не мають достатньо критичної точки зору на власність, коли податкова пільга повинна бути вишнею на торті. " Також на недолік вказує Генеральна інспекція фінансів (IGF): "Фізичні особи, які роблять орендну інвестицію, зберігають зниження податку як перший критерій вибору майна для придбання. […] Цей психологічний тригер повністю затьмарює питання прибутковості оренди та приросту капіталу або збитків у разі можливого перепродажу. "

"Звичайно, бракує житла в тісних районах, але купувати ніде не слід., додає Стефан Ван Хаффель. Вам доведеться вибрати динамічний регіон або великий мегаполіс, але не обов’язково центр міста, де нові ціни дуже високі. " Це одна з проблем нового житла: ціна продажу набагато вища, ніж у старого житла. Для еквівалентних видів власності, розташованих в одному районі, "Середня знижка старої порівняно з Pinel оцінюється у 32%", підкреслює IGF.

Покупець Pinel погоджується здавати майно в оренду принаймні на шість років (шляхом стандартної трирічної оренди, що поновлюється), незалежно від того, чи є він у того самого орендаря. Ви також повинні додати конкретну форму (Cerfa n ° 11639 * 16) під час подання першої декларації з податку на прибуток.

Крім того, орендна плата не повинна перевищувати певних стель, що визначаються відповідно до району, в якому знаходиться житло.. Вони найчастіше нижчі за ринкові, що, очевидно, погіршує врожайність. Нарешті, ресурси орендаря також обмежені..

ПРЕДПОЧИКАТИ ПРОДАЖ

Проблема полягає у перепродажній ціні, яка різниться з точки зору продуктивності. "За винятком ефекту перепродажу, прибутковість Pinel на 233% вища, ніж у попередньої, з урахуванням зменшення податку", обчислює IGF. Масовий аргумент на користь звільнення від оподаткування! Крім цього, "За відсутності зростання цін на житло, чиста податкова декларація після дев'яти років перепродажу будинку Pinel є негативною"... більше 30% порівняно зі старим через високу ціну закупівлі.

Щоб поставити шанси на свій бік, як знайти орендаря, так і зробити ставку на приріст капіталу, краще купувати в динамічних кварталах з потенційними можливостями, що зазнають змін. "Правильний вибір місця не обов’язково означає покупку в модному районі, а, навпаки, у мінливому районі, що має хороші основи: обслуговується транспортом, уже є кілька магазинів, але не в далекій околиці", радить Ентоні Кальчі. Для цього вам потрібно трохи вивчити ринок оренди міста, в який ви плануєте інвестувати. Якщо ви її знаєте, це однозначно плюс.

Однак ми також не повинні потрапляти в протилежний надлишок. "Остерігайтеся так званих" кварталів майбутнього ", які продають розробники", попереджає Стефан Ван Хаффель. Ці нові квазіміста не завжди розташовані дуже добре, і їм у перші роки часто бракує магазинів та інфраструктури.

Останній пункт, віддайте перевагу будівлі "Де буде справжній паритет між орендарями та окупантами", рекомендує Фабріс Артініан. Це запобіжить занадто великий збиток кондомініуму, і через шість, дев’ять чи дванадцять років може статися хвиля нерухомості, що продається в тій самій будівлі ...

НАША КОНСУЛЬТАЦІЯ

Пристрій Pinel - це хороший спосіб зменшити податок, але не варто надто сподіватися на нього для створення багатства, якщо тільки ви не хочете згодом влаштувати батьків (наприклад, свою майбутню дитину-студента) або потім перетворити його на другий дім. Добре подивіться на ціни та місцевий ринок оренди, щоб вибрати найкраще місце.

* "Оцінка системи податкової допомоги для оренди інвестицій Pinel", листопад 2019 р., IGF та Генеральна рада з питань навколишнього середовища та сталого розвитку.** Програма Mas Roca d´Immobilia.

Доступ до редакційних порад