Нерухомість слідкуйте за пастками продавців за режиму Пінеля

Завищені ціни, усічена інформація, надмірно приємна віддача. коли справа доходить до покупки або інвестування в камінь, остерігайтеся.

“Привіт, привіт сер. Ми спеціалізуємося на зниженні податків. Я впевнений, що ви теж платите занадто багато. У нас є відповідне рішення! " Якщо ви вже отримували такий тип дзвінків, будьте обережні: ви потрапили в погані списки мережевого маркетингу. Їх робота: продати 20% нових квартир, які підпадають під режим Пінеля, які в середньому не мають усіх гарантій, оскільки вони погано розташовані, погано спроектовані або продаються занадто дорого. "Багато, що в будь-якому випадку я ніколи не буду консультувати своїх клієнтів", - каже Стефан Ван Хаффель, керуючий директор консалтингової компанії з управління капіталом Netinvestment. Ці посередники не зупиняться ні перед чим: агітація по телефону, отже, а також зустрічі вдома чи на робочому місці, коли вони не бовтають фальшивих рекламних акцій через регіональну пресу. "Один із наших потенційних клієнтів потрапив у знижку в розмірі 40% на нерухомість у Періге, яка потім не знайшла жодного орендаря протягом дванадцяти місяців. Примушуючи цього інвестора повернути податкову пільгу ", - продовжує Стефан Ван Хаффель.

Для деяких посередників у цьому секторі, таких як спеціаліст Adomos, перепродаж кваліфікованих контактів навіть став окремим бізнесом: згідно з останніми опублікованими звітами, ця діяльність за підсумками року зросла на 74% за рік. Якщо ці продавці такі старанні, це тому, що їм за роботу платять непогано. Таким чином, деякі забудовники, часто замалі для підтримки внутрішньої маркетингової сили, призначають комісію в розмірі від 10 до 14% від ціни продажу, яка за квартиру, яка демонструється на рівні 300 000 євро, може досягати 42 000 євро. оскільки Netinvestment або Haussmann Patrimoine задовольняються від 3 до 7%. Очікується також, що протягом року наказом буде обмежено ці збори за продаж.

Щоб захистити себе, уважно вивчіть імітацію інвестицій, яку ці посередники подають перед підписанням, часто з багатьма наближеннями. Погляньте на наш приклад, трикімнатну квартиру в майбутній резиденції Le GreenGarden у Тулузі: все доводить, що ціна продажу є занадто високою, що ускладнить виплату такої інвестиції. В інших містах, які не рекомендуються, оскільки надлишок власності поєднується з низьким попитом на оренду, саме очікувана орендна плата буде завищена. Продавці фактично базуються на дозволених межах, коли ринкові ціни на 10-20% нижчі! За даними лабораторії нерухомості, цей ризик особливо очевидний у Ленсі, Мюлузі, Ельбеуфі, Дуе, Бетуні, Меці, Верноні, Шамальєрі чи Сенлісі. Навіть у таких містах, як Перпіньян, Авіньйон, Шартр чи Бове, "ми рекомендуємо максимально пильнувати", попереджає його керуючий директор Франк Віньо.

Прекрасні обіцянки моделювання Пінеля

Після того, як він залишив свої контактні дані на одному з незліченних сайтів звільнення від сплати податків, до нашого журналіста зв’язався цей радник з управління майном, у всіх пунктах подібні до інших методів: відсутність загальної оцінки активів, тиск на підписання інвестиції (резиденція Le GreenGarden в Тулузі) з другої зустрічі в її приміщенні та заспокійливої промови. Небезпека Пінеля? Жодного, його друзі навіть уже підписалися. Перепродаж? З гарантованим виграшем від ключа. Промоутер? Серйозно, він знає свій ринок збуту. Не кажучи вже про персоналізовану симуляцію, систематично доставлену і яку ми тут розшифрували ...

Трикімнатна квартира за 246900 євро: неринкова ціна

За 4316 євро за квадратний метр ці 57,2 квадратних метра перевищують середню ціну новобудов у місті на 13%. І 50% у колишньому секторі, який коливається від 2700 до 3000 євро за квадратний метр. Навіть якщо нотаріальні внески в новому році будуть меншими, це впевнене, що частина частки ніколи не буде знайдена.

1% переоцінка орендної плати: оптимістична гіпотеза

Якщо орендна плата в 625 євро відповідає границі, яку слід дотримуватися, на 13% нижче ринкової ціни, очікувана переоцінка щедра: слід визнати, базовий індекс орендної плати (IRL) показує на початку року +1 70%. Але за останні дев'ять років він становив менше 1%, якщо не був негативним, протягом не менше двадцяти кварталів.

Збори за управління в розмірі 12%, включаючи податок: досить дороге страхування

Як часто ці інвестиції продаються "під ключ", тобто у супроводі договору про оренду житла та неоплачуваної орендної плати та страхування вакансій. Загалом ці витрати важать 12% від орендної плати, або 73 євро на місяць. Ми могли б знайти дешевше, особливо з точки зору страхування, тарифікується на 3,3% в т.ч.

Більше 5000 євро податку стирається на рік: рахунок не зовсім круглий

За умови зниження податку на 2% ціни на рік, заощадження податку сягнуть 45 432 євро за дев'ять років діяльності. Але з цієї суми необхідно відняти оподаткування та ЦСУ, що застосовуються до стягненої ренти. Тому реальний прибуток з часом, скоріше, складе близько 38 000 євро.

Яйце гніздо понад 110 000 євро в довгостроковій перспективі: якщо ціни на старе вибухнуть

Ця сума відповідає ціні перепродажу через дев'ять років, за вирахуванням капіталу, що залишається заборгованим за позикою. Але, щоб ця ціна була рівною, як при моделюванні, ціні закупівлі, ціни старої мали зрости на 50%! Отже, ставка на цю резиденцію, розташовану в Монтоудрані, неподалік і швидко мінливому районі Тулузи.

Інші статті, які можуть вас зацікавити