Нерухомість та інфляція ▷ захист або підробка
Побоювання різкого зростання інфляції особливо виражене в Німеччині. Перш за все, це має історичні передумови. Майже 100 років тому була інфляція, яка включала темпи зростання на 50 і більше відсотків на тиждень. Отже, прагнення до інвестицій, стійких до інфляції, є прихованим. У цьому контексті власність, земля чи нерухомість неодноразово вводяться в справу як інвестиції, що захищають від інфляції.
Що таке інфляція та дефляція?
В економічній науці розрізняють терміни інфляція та дефляція. Вони позначають протилежність один одному. Термін інфляція є найбільш поширеним або частіше вживаним з них.
Слово інфляція походить від латинської. Це буквально означає "здути" або "здути" або "набрякнути". В економічній науці він позначає збільшення кількості грошей в обігу. Точніше визначено: інфляція завжди виникає, коли кількість грошей зростає швидше, ніж сума всіх вироблених послуг та товарів. Це супроводжується зростанням цін. Іншими словами, гроші втрачають вартість, тоді як товари та послуги дорожчають.
Відповідно, дефляція описує фазу, на якій зменшується кількість грошей. Послуги та продукти стають все більш доступними. Відповідно, говориться про падіння цін. Однак борги все ще існують за їх (номінальною) вартістю. Це робить їх дорожчими в порівнянні.
Як інфляція чи дефляція впливають на матеріальні активи, такі як нерухомість?
Щоб оцінити, чи нерухомість чи будинки придатні для захисту від інфляції, потрібно знати, як інфляція та дефляція впливають на нерухомість. Власність зростає в ціні з інфляцією, як і інші товари, тоді як гроші втрачають свою вартість. Кажуть також, що нерухомість компенсує знецінення валюти, оскільки вона зростає в ціні. Ця різниця стає ще більш вражаючою, коли ви фінансуєте нерухомість. Оскільки номінальна вартість боргу залишається незмінною, а фактична вартість боргу зменшується внаслідок знецінення валюти, вартість майна збільшується. У цьому відношенні спочатку спостерігається подвійний позитивний ефект.
З дефляцією все навпаки. Хоча гроші отримують на вартості, товари та послуги, а отже, і нерухомість як товар, втрачають вартість. Дефляція має ще більш серйозний вплив на нерухомість, що фінансується. Тут не тільки зменшується вартість майна, але позика, яку можна виміряти в грошах, дорожчає.
Наскільки захистом від інфляції є нерухомість?
При оцінці того, наскільки захищені від інфляції властивості чи будинки, спочатку слід розрізняти будинки, що зайняті власником, та майно як інвестицію, тобто майно, здане в оренду третім особам, оскільки наслідки також мають різний характер.
У випадку з власністю, окупованою власником, здається, існує певний рівень захисту від наслідків інфляції. Оскільки у власника, з одного боку, навряд чи є якісь витрати, які зростають в процесі інфляції (додаткові та операційні витрати, щонайбільше), з іншого боку відбувається збільшення вартості його власності. Якщо майно фінансується, це може мати подвійний позитивний ефект (див. Вище). Однак ці висновки є теоретичними. Дуже ймовірно, що відбудеться державне втручання у разі (екстремальної) інфляції. Цілком можливо, що буде якась обов'язкова іпотека або спеціальний податок на нерухомість, так що власники нерухомості будуть переможцями інфляції. Цей “виграш” компенсується зацікавленістю держави у соціальній рівності.
Ситуація набагато інша щодо властивостей, які не використовуються самі, а здаються в оренду. З інфляцією вартість майна зростає, але збільшуються і витрати. Вони набагато більші та менш керовані для орендованого майна, ніж для майна, яким ви користуєтесь самі. З іншого боку, вартість грошей, які орендодавець отримує як компенсацію та як “прибуток” від орендної плати та виплат операційних витрат від орендарів, зменшується. Це означає, що існує розрив між витратами та доходами майна, зданого в оренду кимось іншим у разі інфляції. Орендодавець може лише спробувати знову закрити цю діру, збільшивши орендну плату, допоміжні та експлуатаційні витрати. Підвищення орендної плати, однак, можливе не в усіх місцях або їх висота обмежена. Орендодавець також ризикує втратити орендарів через збільшення. Крім того, вищезазначене тут також стосується можливих державних заходів щодо власників будівель у разі (сильної) інфляції.
Однак при оцінці завжди слід враховувати індивідуальний випадок. Нові властивості краще захищають від інфляції, ніж ті, що потребують оновлення. Існують також регіональні відмінності. Якщо об’єкт має бути відремонтований, його рівень інфляції буде змінений. Ремонт значно подорожчав як послуга з інфляцією. Тому старі властивості не вважаються захищеними від інфляції без обмежень. У цьому плані також можуть бути значні регіональні відмінності.