Нерухомість у Великобританії - що таке емфітевтичний актив оренди

Крістофер Сайкс, адвокат та директор Sykes Anderson Perry Limited Solicitors у Лондоні.

Зверніть увагу, що закон є складною темою, і ви не повинні покладатися на цю статтю без отримання професійної консультації щодо фактів вашої справи.

У більшості країн, крім Великобританії, немає поняття оренди або емфітевзису в нерухомості, що становить цінний та конвертований актив. І навпаки, оренда або оренда або еквівалентне майно розуміється як короткострокова угода, за якою орендар або мешканець сплачує орендну плату, скориговану до ринкової ставки за оренду майна. Хоча деякі країни надають юридичні права орендарям, щоб вони могли продовжувати орендувати майно за письмовим договором оренди/оренди, у більшості випадків орендар/мешканець ніколи не набуватиме інтересу з економічної цінності.

У Сполученому Королівстві існує концепція права власності на оренду, яка складається з відсотків з економічною та товарною вартістю в нерухомості. Тут ми маємо на увазі не комерційну оренду або короткострокову оренду житла, а довгострокову оренду житлової власності. Хоча я вже посилався на Великобританію, ця стаття насамперед стосується власності в Англії та Уельсі, оскільки Шотландія має інший режим власності. Північна Ірландія подібна до Англії та Уельсу, але є деякі відмінності.

З технічної точки зору, довгострокова оренда - це оренда, яка була укладена на термін більше 21 року, коли вона спочатку була надана. Насправді, за домовленістю, довгострокова оренда зазвичай встановлюється на початковий термін 99 або 125 років, хоча іноді вона може тривати 999 років. Важливо зазначити, що якщо ви хочете придбати квартиру в Англії та Уельсі, то вам потрібно буде придбати довгострокову оренду (орендну плату). Навіть якщо іноді можливо придбати частину повного права власності (безоплатної власності) на будівлю, в якій знаходиться квартира, право власності на саму квартиру підпадає під орендоване майно (орендне майно), це з юридичних та технічних причин. Оренда емфітевтика квартири є цілком прийнятною та товарною. Безквартирна квартира є дуже рідкісною і, як не дивно, загалом вважається дефектною і менш товарною, ніж квартира, що продається в оренду.

Будинки іноді також купують з орендою емфітевтика, але це рідше, ніж квартири. Будинки, як правило, продаються з вільним користуванням. Будинок, що продається за умови оренди емфітевтика, також, як правило, продається та продається за умови, що адвокат перевіряє дані. У багатьох випадках власник довгострокового орендодавця також матиме право придбати повне право власності на будинок. Це може представляти додаткову можливість інвестування.

Найвища категорія титулів - це повне володіння, і кожне майно у Великобританії належить повному власнику. Коли квартира спочатку продається (а не здається в короткий термін), землевласник надає/видає оренду покупцеві. Коли цей покупець продає квартиру, він передає оренду своєму покупцеві. Іноді є тимчасова оренда або основна оренда. Орендна плата не сплачується за повною ринковою вартістю, але часто це називається земельним роялті. Зазвичай це становить від 50 до 300 фунтів стерлінгів на рік, причому ця сума збільшується з інтервалами, як правило, 25 років. У договорі оренди буде встановлено режим управління, згідно з яким, наприклад, орендар квартири повинен сплачувати внесок у загальні витрати будівлі, такі як ремонт, обслуговування та прибирання.

Ключовим аспектом вартості оренди є термін терміну, що залишився. Коли термін оренди триватиме понад 100 років, квартира матиме відносну вартість до вартості повного володіння 98-99%. Зі зменшенням тривалості відносна величина зменшується. Так, наприклад, протягом приблизно 90 років, що залишились, відносна величина становитиме близько 95%. Після того, як 80 років або менше залишаться в оренді, тоді на його вартість впливатиме інший фактор - ціна, яку потрібно заплатити за продовження оренди, яка різко зростає (див. Наступний параграф). Після того, як йому виповниться 70 років або менше, буде все важче продати або поновити іпотечний кредит. Слід зазначити, що в центральному Лондоні існує специфічний ринок, де квартири з коротшою орендою легше продати, і при необхідності позику можна отримати, як правило, через спеціалізовані приватні банки.

Більшість власників квартир мають юридичне/законодавче право продовжити оренду до повної вартості, що передбачає сплату ціни орендодавцю/власнику землі, розрахованої за спеціальною формулою. Коли оренда досягає 80 років або менше, ця ціна зростає приблизно на 50%, оскільки потрібно сплатити додатковий товар, який називається "вартість злиття". Цікаво відзначити, що існує особлива інвестиційна можливість щодо придбання нерухомості з коротшою орендою. Більше інформації ви знайдете в окремій статті.

Якщо ви хочете купити квартиру у Великобританії, вам потрібно придбати орендну плату (емфітевзис).

Немає про що турбуватися, купуючи нерухомість в довгострокову оренду. Важливо, щоб усі особливості перевіряв британський юрисконсульт, який спеціалізується на передачі права власності на нерухоме майно, зокрема об’єктів довгострокової оренди та того, що називається правами довгострокової оренди.

На вартість квартири впливатиме кількість років, що залишилися в оренді. Цей аспект є більш важливим, коли термін оренди, що залишився, становить близько 80 років.

У більшості випадків існує законне право продовжити термін оренди. Центральний Лондон пропонує спеціальний ринок короткострокової оренди, але такі типи оренди існують в будь-якому регіоні і можуть представляти інвестиційну можливість.

Крістофер СайксСайкс Андерсон Перрі ЛімітедСлідуйте за Крісом у Twitter ChrisSykes_SAPЖовтень 2014 року