Новий режим підрозділу; Блог закону; містобудування та л; макет
Еліза Карпентьє
Професор публічного права
Підрозділ з 1 березня 2012 року
Постанова від 22 грудня 2011 р. Та указ про її виконання від 28 лютого 2012 р., Що стосуються певних виправлень, що вносяться до режиму дозволу на планування, містять численні положення про підрозділ. Враховуючи масштаби, ця нова реформа, необхідність якої була «формалізована» звітом, складеним у рамках GRIDAUH [1], була представлена у двох частинах: визначення (частина I, опублікована в листі BJDUonline n ° 51 від травня 2012 р.), А потім режим (частина II, опублікована нижче) нового підрозділу.
1) Зусилля державних органів влади щодо визначення периметру підрозділів були дуже вітані. З чого воно складалося ?
Державні органи намагались визначити периметр підрозділів, приділивши цьому питанню конкретне положення: Стаття L. 441-1-2 Містобудівного кодексу.
З цього положення виходить насамперед те, що включає периметр підрозділу партія (и), призначена (і) для встановлення будівель. До того часу нічого, крім дуже нормального.
Однак трохи сумнівнішим є прогноз, згідно з яким периметр підрозділу також включає і, по-друге, "якщо вони передбачені, сервісні дороги, обладнання та площі, загальні для цих ділянок". Дійсно, це правило ризикує серйозно ускладнюють будівництво підрозділів з яких певні дороги, обладнання або місця загального користування за своєю природою можуть бути розташовані лише за межами підрозділу (під’їзна дорога до підрозділу або парковка для відвідувачів ...).
По-третє, в тексті зазначається, що розробник може за бажанням включити в периметр наділу, вже побудовані частини відповідної земельної одиниці або (суміжні) земельні одиниці. Невідомо, що раніше цей факультет був абсолютно виключений, але його освячення, безумовно, є джерелом юридичної впевненості. Це також частина чітко ліберальної динаміки, оскільки вибір залишається на розсуд оператора (операторів). На практиці інтеграція існуючих будівель, безумовно, залежатиме від можливості існування залишкової придатності для будівництва на вже побудованій землі, яка може бути розподілена між створеними ділянками.
Зверніть увагу, щоб закінчити питання про периметр нових підрозділів, що регуляторна влада стала узагальнюватися можливість "часткових" підрозділів, тобто охоплює лише частину земельної одиниці. Раніше насправді частковий поділ був можливим лише для підрозділів, які підлягають дозволу на планування, формулювання попередньої статті R. 441-1 прямо передбачає, що "заява на отримання дозволу на планування може стосуватися лише частини земельної ділянки". Нова редакція статті R. 441-9 поширює цю можливість на підрозділи, які підпадають під попередню декларацію.
2) Оскільки підрозділи залишаються предметом дозволу на планування або попереднього декларування, чи реформа в основному вплинула на їх систему санкціонування ?
Дійсно, законодавець стверджував режим подвійного дозволу для наділів, які все ще підлягають або планувальному дозволу, або попередній декларації. Але він змінився відповідні сфери застосування цих дозволів.
Найвидатнішим елементом у цьому плані є зникнення будь-якого посилання на кількість створених партій для визначення необхідного дозволу. Відтепер основний критерій полягає у необхідності чи ні виконувати роботу.
Стаття R. 421-19 Кодексу містобудування визначає, що видача дозволу на розробку підрозділів, що передбачають створення або розвиток доріг, просторів або загального обладнання, що є внутрішнім для підрозділу, або яке розташоване в секретній зоні або в заповідна зона (підрозділам, які не відповідають цим умовам, повинна передувати попередня декларація відповідно до статті R. 421-23).
Як результат, порівняно з попереднім режимом, розширення сфери дії дозволу на планування, Це також призведе до збільшення тривалості розслідування, дозвіл на планування обробляється за три місяці, тоді як для попередньої декларації потрібен лише один. Але це одночасно призведе до вдосконалення контролю за виготовленням ділянок під забудову, вигідних покупцям лотів, оскільки вони матимуть в майбутньому гарантію (що не обов'язково пропонувало їм регулювання, що випливає з реформа 2005-2007 рр.), що їх партія буде ефективно побудованою, незалежно від режиму дозволу, якому підпорядковується підрозділ.
3) Чи існують конкретні умови для видачі дозволів на будівництво в житлових кварталах? Чи завжди організований спеціальний захист покупців? ?
Так, завжди встановлюються ліміти на видачу дозволів на будівництво всередині житлових кварталів. Однак ці умови цього не роблять - і логічно зараз, оскільки підрозділи з попередньою декларацією більше не можуть включати роботу - що наділи підлягають дозволу на планування.
Зараз ці умови встановлені статтею R. 442-18 Кодексу містобудування, яка підтримує принцип, що видача дозволів призупиняється після завершення робіт. Це, звичайно, переконавшись, що забудовник насправді здійснює обслуговування лотів, захистити набувача земельної ділянки, а також адміністрацію.
Можливості дострокової доставки проте організовані. Перше, що вже існувало, - дозволити видачу дозволу на будівництво під час видачі адміністрацією дозвіл на продаж або оренду партії і що обладнання, яке обслуговує партію, завершено, що вимагає надання сертифіката у файлі дозволу (яким розробник зобов’язується комплектувати обладнання).
Другий, створений новою системою, полягає у наданні дозволу на будівництво якомога швидше видача дозволу на планування, дозвіл, що видається, підлягає застосуванню лише тоді, коли обладнання, що обслуговує партію, завершено. Але будьте обережні, важлива межа: ця можливість не відкрита, коли будівництво є будинком на одну сім’ю за значенням статті L. 231-1 Будівельно-житлового кодексу. В інших випадках, коли відбувається така дострокова доставка, слід подбати про те, щоб уникнути пропуску дозволу на будівництво, що могло б бути наслідком відсутності забудовника, оскільки гарантія громадського порядку з цього приводу не надана. Тому буде розумно організувати конкретну договірну угоду, але це правда, що ризики, ймовірно, зменшуються, оскільки цей варіант повинен стосуватися в основному професіоналів.
4) Відповідно до гарантій, що пропонуються покупцям лотів, чи передбачає новий режим стабілізацію прав на будівництво в нових підрозділах? ?
Так, стаття L. 442-14 підтверджує стабілізація прав забудови пропонується розробнику і колотису. Ця гарантія є цілком зрозумілою, оскільки операція підрозділу розбита на два етапи: поділ, обслуговування на першому етапі та будівельні роботи на другому.
По суті, передбачається, що в дозволі на будівництво, який запитується у підрозділі, не може бути відмовлено або супроводжуватися спеціальними рецептами на підставі нових містобудівних положень, що мали місце протягом п’яти років (зміни до документів підрозділу виключаються). Це правило не нове: воно існує з 1986 року.
Однак реформа 2011-2012 рр. Впроваджує нововведення, виділяючи, щоб визначити початкову точку цього періоду, залежно від того, чи передував цьому підрозділу дозвіл на планування або попередня декларація.
У першому випадку саме завершення роботи (з якої в принципі, як ми щойно побачили, можуть бути видані дозволи) буде початковою точкою останнього терміну. У другому - це дата відмови, що є логічним, оскільки наділи, що підлягають попередньому декларуванню, більше не можуть включати роботу. Отже, роздвоєність апріорі вітається, але вона, правда, спричиняє докір на думку, що в наділах, що підлягають дозволу на планування, стабілізація стосується закону, що застосовується в день завершення відведення, а не в день питання дозволу на планування [2]. Якщо це тлумачення слід підтвердити, це, безумовно, і, на жаль, є джерелом правової та економічної небезпеки для операторів нерухомості ...
[1] AJDA 2010, с. 1180
[2] Лист BJDUonline №50 від квітня 2012 р. - Редакція Джерема Тремо та Клер-Ліз Купіно