Оренда майна, який податковий режим вибрати
П’ятниця, 9 травня 2014 року
Власник майна, яке він здає в оренду, повинен оголосити орендну плату сприймається як дохід від оренди. Для цього є проста формула та більш складна формула, але, безсумнівно, більш цікава у фінансовому плані. Проста формула така мікро землі (порожня оренда) або мікро BIC (оренда меблів). Більш складною є формула реальної, яка дозволяє вирахувати всі витрати. Іноді власник може вільно обирайте свій податковий режим, іноді він не може. Ось короткий огляд доступних йому можливостей та їх переваг.
Вибирайте між мікроземлями та спрощеними реальними
Коли ви можете вибрати
Якщо ви практикуєте порожню оренду, ви можете вибирати між режимом мікрофонців та реальним з того моменту, коли Ваш дохід від оренди не перевищує 15000 євро на рік. Цей показник стосується лише нерухомості, яку ви здаєте без меблів.
Якщо ви практикуєте оренду меблів, ви можете вибрати між режимом мікро BIC та режимом реального, якщо дохід, який ви отримуєте від цієї мебльованої оренди не перевищують 32600 євро на рік. Цей показник стосується нерухомості, яку ви здаєте в оренду.
Якщо ви орендуєте сільські будиночки, готельні номери або мебльовані туристичні номери, ви можете вибрати між режимом мікро BIC та реальним, якщо дохід, який ви отримуєте від цієї оренди, не перевищує 80 500 євро на рік.
Коли ти не можеш вибрати
Якщо ви практикуєте порожню оренду і вибрали спрощений реальний режим, ви повинні залишитися там, якщо подали заявку дефіцит землі. Ви зможете обрати режим мікрофінансування лише через 3 роки після останнього застосування дефіциту землі.
Якщо ви практикуєте оренду меблів і вибрали реальний режим, ви повинні там залишитися 2 роки.
Що дасть вам режим мікро-фонєра
Зниження на 30% або 50%
У формулі "мікро" ми розрізняємо два режими оподаткування:
- Мікро земельна ділянка для порожньої оренди.
- Мікро BIC для мебльованої оренди.
Вибравши мікрофончик для порожньої оренди, ви отримаєте вигоду від Зниження на 30% на ваш дохід від оренди. Якщо, наприклад, ви отримуєте 6000 євро орендної плати протягом року, ви будете оподатковуватися лише 4200 євро.
Вибравши мікро BIC для мебльованої оренди, ви отримаєте вигоду від Зниження на 50% на ваш дохід від оренди. Якщо, наприклад, ви отримуєте 6000 євро орендної плати протягом року, ви будете оподатковані лише 3000 євро.
Якщо ви орендуєте мебльовані номери в гостьовому будинку або готелі, режим мікро BIC дозволить вам Зниження на 70% на ваш дохід від оренди. Якщо ви отримаєте 50 000 євро орендної плати протягом року, ви будете оподатковуватися лише з 15 000 євро.
Невелика адміністративна робота
Формули мікро BIC та micro foncier є найпростішими у використанні. Все, що вам потрібно зробити, це заповнити податкову декларацію 2042 року для порожньої оренди та 2042 C для мебльованої оренди.
Вам не доведеться надавати будь-які підтверджуючі документи, однак вам настійно рекомендується зберігати підтвердження орендної плати у разі податкової перевірки.
Що дасть вам справжня дієта
Відрахування всіх витрат
Незалежно від того, чи це порожня або мебльована оренда, реальна система дозволить вам це зробитизменшити всі збори що стосуються операцій з оренди. Це включає плату за ОСББ, страхові внески, посередницькі збори, податки на майно, а також витрати на утримання та роботу.
Якщо це мебльована оренда, ви також можете вирахувати амортизацію меблі та нерухомість за масштабом, опублікованим податковими органами.
Також можна вирахувати іпотечне страхування, відсотки, а особливо витрати на придбання.
Можливість дефіциту землі
Можливість вирахування вартості придбання практично завжди призводить до дефіциту землі. Цей дефіцит буде вирахувано з вашої оподатковуваної бази доходу, за максимум 10 700 євро на рік, протягом максимум 10 років.
Скажімо, наприклад, що ваш оподатковуваний дохід складає 50 000 євро, шкала податку на прибуток застосовуватиметься до 39 300 євро (50 000 - 10 700 євро = 39 300 євро).
Однак відсотки за іпотеку братимуть участь у дефіциті землі лише в тому випадку, якщо вони не перевищуватимуть суму орендної плати. Частина, що перевищує суму орендної плати, зменшить базу доходу від оренди протягом періоду максимум 6 років.
Було б марно практикувати штучно низьку орендну плату, щоб отримати дефіцит землі. Податкова адміністрація залишає за собою право розцінювати це як зловживання законом та компенсувати платника податків.
Адміністративні завдання
Режим реальності не настільки спрощений, як змусив би повірити. Платник податків повинен зайнятися певною адміністративною роботою, яка вимагає суворості та організованості. Результат вартий свічки, адже інвестор у нерухомість отримує реальне зниження податку, одночасно будуючи багатство.
Декларація про дохід від орендної плати за режимом нерухомості складається за допомогою форми 2031, яка додається до декларації 2042 рік коли справа стосується мебльованої оренди. Для порожньої оренди власник повинен заповнити декларацію 2044 рік що він додає до своєї загальної заяви 2042 рік.
Деякі професійні менеджери спеціалізуються на податкових деклараціях для власників орендованого майна. Брокери Vousfinancer.com зв’язати вас з деякими їх партнерами, які допоможуть вам взяти на себе адміністративні завдання, необхідні для заповнення податкової декларації.
Як оптимізувати інвестиції в нерухомість для цілей оподаткування
Почніть з режиму реальності
В інвестиції в нерухомість може бути кращим почати з того, що заявляєте про себе за спрощеним режимом нерухомості. Незалежно від того, чи це порожня або мебльована оренда, витрат на придбання має бути достатньо для створення дефіциту землі. Якщо це покупка старий з ремонтом, дуже часто дефіцит землі приносить реальну податкову перевагу.
Переключіться на мікрорежим
Коли минуло 3 роки після останнього приписання дефіциту землі, інвестор може перейти на мікрорежим. Таким чином, він зможе скористатися зниженням орендної плати, яку він отримує.