Оренда житла вибирає реальний режим
Зараз ви стежите за статтями, пов’язаними з цією темою.
Отримайте всі статті на цю тему.
Знайдіть цей вміст пізніше, натиснувши цю кнопку
Цей вміст було додано до вибраного у вашому профілі !
Подивіться мої улюблені
Цей вміст видалено з вибраного.
Подивіться мої улюблені
Власники, які здають в оренду своє старе житло та обирають "реальну" податкову систему, мають право з 1993 року щороку стягувати зі свого загального доходу значну частину земельного дефіциту, створеного за рахунок вирахування майнових платежів.
Цей пристрій, правила якого повинні бути добре відомі, щоб уникнути неприємностей з податковою адміністрацією, стосується головним чином тих, хто інвестує в кредит у нерухомість, яка потребує капітальних ремонтних робіт, з тим щоб максимізувати податкові збори. Отримані податкові надбавки дозволяють у цьому випадку значно збільшити рентабельність орендної плати.
Занотовувати: цей вид транзакцій є хорошою альтернативою інвестиціям у новобудови за режимами Пінеля чи Сенсі-Буварда, оскільки він не враховується в загальному обмеженні податкових лазівок у 10 000 євро
Справжнє правило дієти
Ви визначаєте свій оподатковуваний дохід шляхом вирахування ваших витрат Ваш чистий дохід від власності відповідає загальній орендній платі, отриманій після вирахування нарахувань. Якщо ваш валовий річний дохід від оренди не перевищує 15 000 євро, ви потрапляєте під спрощену систему оподаткування, яка називається "мікрофонсьє", і в такому випадку податкові органи автоматично відраховують 30% вашої орендної плати за ваші збори. Переваги: вам не потрібно нічого виправдовувати, а сплачувати податок лише на 70% від орендної плати. Недолік: навіть якщо сума платежів перевищує вартість орендної плати, ви не можете створити дефіцит майна, що підлягає вирахуванню. Якщо ваші витрати перевищують 30% від вашої орендної плати, отже, у ваших інтересах вибрати реальний режим (який також обов'язково призначається вам, як тільки ваша валова річна орендна плата перевищує 15 000 євро). Тоді вам залишається визначити ваш дохід, що підлягає оподаткуванню, вирахувавши плату, сплачену з орендної плати (усі об’єкти оренди разом узятих).
У розділі доходів - орендна плата та витрати, відшкодовані орендарем. Що стосується зборів, плати за управління, податків, страхових внесків, плати за ОСББ, робіт, відсотків за позики. У разі негативного результату у вас є дефіцит власності: ви не платите податок із своєї орендної плати і можете, крім того, нарахувати цей дефіцит на ваш загальний дохід, до ліміту в 10 700 євро, можливий баланс буде вирахувано орендна плата на наступні десять років. Система, яка може підвищити прибутковість оренди до понад 4,5% на рік.
Відсотки за позикою
Страхові внески та адміністративні збори також підлягають вирахуванню. Поряд з роботами, позичкові відсотки є основним елементом зменшення (або скасування) оподаткування доходу від вашого майна. Таким чином, ви можете вирахувати з орендної плати відсотки, виплачені протягом року, якщо вони пов’язані з позикою, виплаченою для придбання, будівництва, відновлення, збільшення, утримання чи поліпшення майна, призначеного в оренду, яке охоплює практично всі види робіт.
На додаток до самих відсотків, ви можете вирахувати витрати на позики, сплачені з цього приводу: адміністративні витрати, комісійні та ажіо, прийняті банкіром або кредитним брокером, страховий внесок, призначений для гарантування повернення кредиту, суми, сплачені поручительській організації або іпотечний збір.
Види робіт
Неможливо врахувати операції з розширення житла. У відрахуванні допускається лише дві категорії робіт. Перш за все, витрати на утримання та поточний ремонт (опалення, санітарні приміщення тощо), спрямовані на те, щоб зробити майно придатним для проживання в звичайних умовах. Однак, якщо за ці витрати передбачається відповідальність орендаря, а не ваша, ви не можете їх вирахувати. Це стосуватиметься ремонту, який ви були змушені заплатити, оскільки орендар поїхав, не сплативши рахунок ... Потім витрати, пов’язані з благоустроєм, привносячи таким чином додатковий комфорт або сучасність в гарне (обладнана кухня, ванна. .), але без зміни його поверхні або структури.
Таким чином, податкові органи зберігають лише корисні для орендаря та відносно недорогі втручання, а не структурні роботи (розширення або реконструкція), які генерують високі рахунки та приріст капіталу для орендодавця.
Дефіцит землі
Ви можете стягнути з цього загальний дохід до ліміту в 10 700 євро. Оптимізація дефіциту землі є природною метою будь-якого здорового власника, але будьте обережні, дотримуючись правил, хоча б щоб уникнути будь-якого ризику коригування податків.
Перш за все, дефіцит землі через витрати, понесені протягом року, повинен бути вирахуваний із загального доходу за той самий рік до ліміту в 10 700 євро. Отже, створений дефіцит зменшить ваш прибуток, що підлягає оподаткуванню, максимум на 10 700 євро.
Занотовувати: цей ліміт на відрахування застосовується до всього житла та паїв у SCPI (інвестиційна компанія з нерухомості), що належать членам вашої податкової сім'ї.
Друге важливе правило: частина дефіциту, що створюється вашими відсотками та вашими витратами на позики, не може бути вирахувана, як і для роботи, із загального річного доходу, а лише в межах валового доходу від оренди, зібраного протягом року. Що робити, якщо сума відсотків, що підлягає вирахуванню, перевищує ваш дохід? Тоді утворений таким чином дефіцит буде зарахований до вашого майнового доходу (усі активи разом узятих) протягом наступних десяти років. Крім того, для частки дефіциту землі, що виникає внаслідок інших ваших відрахувань - включаючи роботи, - що перевищує межу в 10 700 євро: вона буде вираховуватися з орендної плати лише протягом десяти років.
Добре знати: якщо одного року вашого загального доходу недостатньо для покриття належного дефіциту (що може бути у випадку, якщо ви заявляєте менше 10 700 євро оподатковуваного доходу), надлишок можна перенести на ваш загальний дохід на наступні шість років.
Необхідна умова
Власність має бути здана в оренду принаймні на три роки після того, як буде зменшено дефіцит. Згідно з текстами, вирахування дефіциту майна із загального доходу податковою адміністрацією остаточно підтверджується лише за умови збереження орендованого житла (без меблів) принаймні до 31 грудня третього року після цього вирахування. Тому настійно рекомендується три роки зберігати у своїх активах все майно, в якому ви виконували роботи, або за яке у вас є поточні позикові відсотки і яке ви щороку відраховуєте із своєї орендної плати. В іншому випадку, остерігайтеся відновлення !
Допит
Якщо правило не буде дотримано, усі отримані переваги повернуть податкові органи. Якщо ви перестанете здавати своє житло в оренду або продаєте його до законодавчо необхідних трьох років, податкові органи, якщо вони це помітять (вони регулярно перевіряють), поставлять під сумнів розподіл дефіциту до вашого загального доходу. Це, а також ваш дохід від власності за три роки, що передують закінченню терміну оренди, буде перераховано, щоб ви опинились у податковій ситуації, яка була б вашою, якби ви не зробили жодних відрахувань. Однак ви залишаєте за собою право переносити свої дефіцити на інші доходи від оренди до дати закінчення оренди (або передачі майна).
Занотовувати: допит не проводиться у разі дуже конкретних та непередбачуваних обставин, наприклад у разі серйозної втрати працездатності (2-ї або 3-ї категорії), звільнення або смерті власника-орендодавця, його дружини або його партнера PACS (якщо вони є частиною того самого податкового домогосподарства), або у разі експропріації або злиття SCPI.
Декларації подаються відповідно до обраної податкової системи
Для того самого старого орендованого житла, що вимагає 10 000 євро ремонтних робіт, проведене моделювання показує, що інвестор, оподатковуваний у верхньому граничному розмірі 30%, отримає річну різницю в прибутковості 0,9 бала між системою оподаткування мікрофонців (застосовується за замовчуванням), який надає лише 30% зниження оподатковуваної орендної плати та реальний режим, який може бути обраний за бажанням, і завдяки якому інвестор може вирахувати всі свої майнові збори із своєї орендної плати, тоді, у разі дефіциту землі, від його загальної суми дохід до ліміту 10 700 євро. Тож немає необхідності вагатись, якщо ви беретесь за основні роботи в орендованому майні: саме для реального режиму ви повинні вибрати декларацію про прибуток.
Не всі роботи приймаються адміністрацією
Зверніть увагу, що певна кількість витрат на роботи, понесені власником-орендодавцем, не допускається як відрахування від його орендної плати, а отже, не може створити дефіцит землі, пов’язаний із загальним доходом. Перш за все це стосується будівництва, реконструкції або розширення існуючого будинку (незалежно від того, призводять вони до створення додаткових об’ємів чи збільшення житлової площі). Витрати, сплачені власником, але передбачається відповідальністю орендаря (ми говоримо про відшкодування збитків), також виключаються з пристрою, за винятком випадків, коли це ремонт, здійснений перед входом у приміщення мешканця або якщо оренда передбачає це покриття.