Перша оренда, переїзд, нагляд
Оцінка оренди майна за правильною ціною є головним болем для орендодавця, який повинен покрити свої витрати, зробити свої інвестиції вигідними, знайти орендаря і не підпадати під дію закону, який дедалі більше обмежує свободу. Ми ретельно вивчаємо існуючі режими оренди, починаючи від географічного розташування майна, в тісній зоні чи ні, до його історії оренди, першої оренди, поточної оренди, трирічного терміну.
Оренда - подвійний виклик для орендодавця! Вся справа в адаптації до досить похмурої економічної ситуації шляхом прийняття в деяких випадках жертв на рівні очікуваної орендної плати та адаптації до регуляторних обмежень, які обмежують її прогресування у великій кількості випадків. Тільки сезонна оренда житла та, як правило, на термін менше восьми місяців (1) все ще уникає цих вимог. Незалежно від того, чи є оренда порожня чи мебльована, вам доведеться добре подумати, перш ніж запропонувати оренду своєму орендарю. Оскільки його кількість зараз залежить від двох критеріїв: географічного розташування об’єкта та історії його оренди. Це перший випуск на ринок, поточна оренда чи переоренда? Ми розглянемо ці різні ситуації.
Ви орендуєте своє майно вперше
Старе житло вважається зданим в оренду вперше у двох випадках: його наймає орендодавець вперше, або орендар залишається незайнятим більше вісімнадцяти місяців, і орендодавець повертає його в оренду ринку.
У нещільній зоні оренда безкоштовна
У обмежених зонах оренда все ще безкоштовна, за винятком Парижу
Приватний випадок Парижа
У столиці орендар може оскаржити занадто високу орендну плату
Остерігайтеся податку на невеликі поверхні
У муніципалітетах, що знаходяться в зонах A та A bis, що характеризуються значним дисбалансом між попитом та попитом на житло (3), ви, швидше за все, будете сплачувати податок на високу орендну плату за невеликі поверхні, відому як податок. Цей податок застосовується до оренди товарів житловою площею менше або дорівнює 14 м², коли орендна плата перевищує 41,61 євро/м². Податок має наслідком обмеження зацікавленості орендодавця в оренді активу понад цей ліміт. Він розраховується на основі різниці між дозволеною стелею та фактично запитуваною орендною платою. Якщо ви орендуєте студію площею 13 м² за щомісячну оренду без урахування плати в розмірі 780 євро або 60 євро/м² у відповідному місті, вам доведеться сплатити цей податок. Спочатку податкова адміністрація обчислює процентну різницю між щомісячною орендною платою та еталонною орендною платою, щоб визначити відповідну ставку податку: у нашому прикладі, 44,19% [(60 - 41,61)/41,61 x 100]. Застосовувана ставка становить 25%, оскільки ви потрапляєте в категорію "вище 30% і нижче 55%". Належний податок обчислюється на загальній сумі орендної плати, зібраної протягом року: (12 х 780 євро) х 25% = 2340 євро. Це застосовується лише на практиці у випадку судових позовів орендаря.
Триває оренда вашого майна
Підвищення орендної плати планується до щорічної річниці оренди
Можна збільшувати орендну плату щороку за умови, що оренда містить пункт про огляд орендної плати та орендодавець повідомляє орендаря. Це збільшення повинно відбутися в дату, зазначену в контракті, а якщо не вдасться - в річницю дати оренди. Збільшення обчислюється за допомогою еталонного індексу оренди (IRL), індексу, що щокварталу публікується Insee. Ми використовуємо контрольний квартал IRI, зазначений в договорі оренди, або, якщо цього не вдалося, останній індекс, відомий на дату огляду.
Щоб переглянути орендну плату, помножте її суму (без урахування зборів) на останню відому IRL та розділіть цілу на IRL за той самий квартал попереднього року. Власник повідомляє орендаря про щорічний перегляд орендної плати рекомендованим листом із підтвердженням отримання (LRAR) із зазначенням методу розрахунку і застосовує це збільшення лише з дати його запиту. Якщо орендодавець дозволить пройти дату перегляду, передбачену договором оренди, він втрачає право переглядати орендну плату за минулий рік.
Як поінформований орендодавець, Аймерік знімає квартиру в Жанні з 1 травня 2014 року за оренду в 500 євро без урахування оплати. Орендна плата переглядається щороку в день річниці оренди. Аймерік надіслала Жанні LRAR до 1 травня 2015 року, щоб повідомити їй про збільшення орендної плати. Для розрахунку нової орендної плати він діяв так: стара орендна плата x (IRL за 1 квартал 2015 р./IRL за 1 квартал 2014 р.). Або 500 х 125,19/125 = 500,76 євро. Станом на травень 2015 року Жанна повинна була заплатити нову оренду в розмірі 500,76 євро.
У квітні 2016 року Аймерік повідомив Жанну зафіксованою доставкою збільшення орендної плати. Знову він застосував наступну формулу розрахунку: нова орендна плата = стара орендна плата x IRL за 1 квартал 2016 року/IRL за 1 квартал 2015 року. Це: 500,76 x 125,26/125,19 = 501,04 €. З травня 2016 року Жанна платить 501,04 євро.
Як халатний орендодавець, цього разу, той самий Аймерик, не зміг збільшити орендну плату за травень 2015 та 2016 років. Він щойно це зрозумів. Він не зможе повернути назад не зібрані суми. Його втрата не дуже велика, враховуючи слабкість ІРІ: (0,76 х 12) + (1,04 х 1) = 10,16 євро. За часів інфляції наслідки можуть бути більш серйозними. Однак він може компенсувати свою неуважність, збільшуючи орендну плату протягом року. Він проведе наступний розрахунок: нова орендна плата = стара орендна плата x (IRL за 1 квартал 2016 р./IRL за 1 квартал 2014 р.). Отже: 500 х 125,26/125 = 501,04 євро. Аймерік зможе застосувати нову оренду, як тільки він повідомить свого орендаря.
термін оренди закінчується через три роки
Ви можете розпочати переоцінку орендної плати
У напружених районах: зверніть увагу на указ про блокування
Приватний випадок Парижа
Застосування підвищення орендної плати
Коли рішення про збільшення орендної плати вирішується за контрактом або в судовому порядку, воно розподіляється з часом. Якщо приріст становить менше 10% від початкової орендної плати, він розподіляється на третину на трирічну оренду та на шосту частину на шестирічну оренду. Якщо збільшення перевищує 1% від початкової орендної плати, воно розподіляється на шість років, незалежно від тривалості нової оренди.
Ви знімаєте квартиру 800 євро, а нова орендна плата, яку ви можете застосувати, становить 1000 євро. Оскільки приріст перевищує 10% від початкової орендної плати, ви повинні розподілити приріст протягом шести років, збільшуючи оренду на € 33,33 (200/6) щороку. Перший рік орендна плата складе 833,33 євро; другий рік - до 866,66 євро тощо. Через шість років буде досягнуто орендна плата в розмірі 1000 євро. З іншого боку, якби збільшення орендної плати становило менше 10%, ви розподіляли б її на три роки.
Ви повертаєте своє майно в оренду після відпустки орендаря
Орендар дає вам відпустку? Ви не завжди можете мати повну свободу встановлювати розмір нової орендної плати.
У не напруженій зоні свобода повернулася
У вузьких зонах збільшення орендної плати від одного орендаря до іншого жорстко контролюється
Останній орендар платив 400 євро орендної плати на місяць, або 4800 євро на рік. Ви провели ремонтні роботи на 2400 євро, включаючи податок. Ваш орендар виїжджає. Нова орендна плата може бути збільшена на 360 євро на рік (15% від 2400 євро), таким чином, ваш дохід від оренди становитиме 5160 євро на рік або 430 євро на місяць.
- Протягом шести місяців, що передували переїзду, ви проводили роботи з поліпшення житла. Обсяг цієї роботи повинен бути принаймні рівним останньому році оренди. У цьому випадку орендну плату можна вільно переоцінити.
Приватний випадок Парижа
З 1 серпня 2016 року на орендоване житло в Парижі застосовуються норми оренди. Робота, яку ви виконуєте, не може призвести до підняття орендної плати вище базової орендної плати, що є абсолютною границею. Коли приїжджає новий орендар, вас зв’язує стеля, що часто означає значне падіння орендної плати. «На площах менше 30 м² проблема дійсно важлива і карає інвесторів, які іноді воліють перепродавати, а не надавати знижку. У нас є клієнт, який орендував € 645 на місяць за квартиру площею 19 м² на станції метро Balard. Орендар, надавши відпустку, повинен був передати 602 євро на місяць. Цей власник вважав за краще продати своє майно, оскільки продаж невеликих поверхонь залишається дуже швидким і легким ", пояснює Себастьян Корт, менеджер конвенційного агентства Era-Immobilier. З іншого боку, якщо ваша орендна плата нижча за знижену референтну оренду, ви можете переоцінити орендну плату, дотримуючись процедури, передбаченої в тісній зоні.
(1) Закон від 6 липня 1989 р. Застосовується до всього житла, що використовується як основне помешкання, будь то порожнє чи мебльоване. Однак під основним місцем проживання згідно зі статтею 2 закону розуміється житло, яке займає щонайменше вісім місяців на рік (крім професійних зобов'язань, стану здоров'я або випадків крайньої необхідності). (2) Див. Наші статті про додаток до орендної плати, опубліковані у випусках 322 (вересень 2015 р., С. 22) та 331 (червень 2016 р., С. 29). (3) Список муніципалітетів, встановлений указом від 1 серпня 2014 р., Застосований із застосуванням статті R. 304-1 CCH, зміненої указом від 30 вересня 2014 р. Ці райони також служать еталоном для визначення орендної плати Pinel стелі. (4) Указ № 2016-1040 від 29, 16 липня, прийнятий із застосуванням статті 18 Закону № 89-462 від 6.7.89. Застосовується до договорів оренди, укладених або продовжених протягом періоду з 1 серпня 2016 року по 31 липня 2017 року. (5) Характеристики, визначені указом № 2002-120 від 30 січня 2002 року в застосуванні статті 6 закону від 6.7.89. (6) Вартість робіт із покращення чи дотримання загальних частин визначається відповідно до тисячних, що відповідають розміщенню (ст. 7, указ № 2015-931. Від 29.7.15).
Переїзд: надання нерухомості вакантним менше ніж вісімнадцять місяців.
Поновлення (або мовчазне поновлення): в кінці договору оренди, підтримка однакових договірних відносин. Ми їдемо на однакову тривалість за однакових умов.
Поновлення: в кінці договору оренди одна із сторін висловлює бажання змінити умови контракту. Прохання про поновлення або відпустка з пропозицією про поновлення ініціює процес, що породжує новий контракт.