Податок на прибуток від нерухомості, період зберігання та умови d; звільнення

Оподаткування приросту капіталу від нерухомості стало значно складнішим за останні роки: модифікація режиму скорочення на період тримання під вартою, реформа, скасована Конституційною радою. Оновлення щодо оподаткування приросту капіталу на нерухомість.

EDIT: Знайдіть наші останні статті про приріст капіталу від нерухомості

Оподатковуване та звільнене нерухоме майно

Оподаткування приросту капіталу, реалізованого при продажу нерухомості, не поширюється на все нерухоме майно. Дійсно, доходи від продажу основних резиденцій (все ще) звільнені від будь-якої форми оподаткування. З іншого боку, режим оподаткування прибутку від капіталу від нерухомості стосується інших типів збудованих об'єктів нерухомості:
- другі будинки,
- орендні інвестиції
- перепродаж майна, переданого підряд.

Узагальнено оподаткування прибутку на капітал

Податковий режим, що застосовується до приросту капіталу від нерухомості, такий:

Приріст капіталу оподатковується за єдиною ставкою 19% згідно з податком на прибуток (IR)
Ми повинні додати 15,5% внесків на соціальне страхування (CSG, CRDS), щоб отримати ставку податку 34,5%.
Також може бути додана додаткова плата від 2% до 6%. Це застосовується, якщо приріст капіталу перевищує 50 000 євро.
Отже, максимальний податок на приріст капіталу становить 40,5% для прибутку понад 260 000 євро, за одним винятком
Приріст капіталу є частиною доходу за умови виняткового внеску з високим доходом (CEHR), ставка якого становить 3 або 4% залежно від категорії

Залежно від тривалості власності на майно, продавець може скористатися податковими пільгами щодо оподатковуваного приросту капіталу та навіть звільненням від сплати податку через 30 років власності.

Схема поступового зменшення на період утримання понад 30 років

Податкове навантаження на приріст капіталу від нерухомості з часом зменшується внаслідок застосування режиму зменшення податків на період тримання під вартою. Ця система дає право на звільнення від податку на прибуток від капіталу після 30 років власності. До 1 лютого 2012 року звільнення було надано через 15 років.

Доплата діє з 1 січня 2013 року

Податок на приріст капіталу від нерухомості застосовується з 1 січня 2013 року для всього нерухомого майна, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток від капіталу, договір купівлі-продажу якого датується 7 грудня 2012 року. 2%. Потім додатковий податок поступово збільшується на 1% при кожному порозі 50 000 євро: 3% для 100 000 євро і більше, 4% для 150 000 євро та більше ... це до 250 000 євро приросту капіталу, поріг, за який доплата буде на 6%.

Однак поступовий характер надбавки не робить його поступовим: незалежно від застосовної ставки, надбавка застосовується до всієї додаткової вартості. Таким чином, приріст капіталу в розмірі 120 000 євро буде повністю доплачений на 3%, а не на 2% для частини від 50 000 до 100 000 євро, тоді 3% на частку від 100 000 до 120 000 євро.

Щоб уникнути раптових стрибків податків, законодавець запровадив систему, відому як згладжування надбавки. Цей процес сприяє прибуткові капіталу, який перевищує один із податкових порогів менш ніж на 10 000 євро. Таким чином, приріст капіталу від 50,001 до 60 000 євро отримає вигоду від цієї системи згладжування, як і прибуток від 250 001 до 260 000 євро. Без цієї системи податок на приріст капіталу був би збільшений на кілька сотень євро за один євро вище порогового значення. Наступна таблиця узагальнює принцип доплати та її систему згладжування.

Сума додаткової вартості
нерухоме майно, що підлягає оподаткуванню

Беручи до уваги роботи, проведені на майні, при розрахунку приросту капіталу

Коли в 2004 р. Режим зменшення податків було розширено з 22 до 15 років, була внесена ще одна суттєва зміна у оподаткуванні приросту капіталу від нерухомості, а саме скасування коефіцієнта переоцінки ціни придбання. Цей коефіцієнт дав змогу врахувати інфляцію при розрахунку приросту оподатковуваного капіталу, збільшуючи рік за роком вартість, яка використовується для придбання ціни майна відповідно до зміни цін.

Однак продавець може переоцінити ціну придбання, яка використовується для обчислення оподатковуваного приросту капіталу, якщо продаж майна відбувається як мінімум через 5 років після придбання. Таким чином, витрати на будівництво, реконструкцію, розширення або поліпшення житла, сплачені продавцем і здійснені компанією, збільшують ціну придбання, коли вони ще не були враховані для визначення податку на прибуток і якщо вони не мають характер орендних витрат, повідомляє Міністерство бюджету.

Якщо роботи виконував сам власник або якщо він не зберігав рахунки-фактури, що могли б обґрунтувати обсяг роботи, фіксований приріст становить 15%.

Будьте обережні, проте, не все дозволено під приводом роботи. Таким чином, якщо виконана робота вже була вирахувана з доходу від власності, отриманого власником, це також не може завищити ціну придбання, яка використовується для розрахунку прибутку на оподатковуваний капітал. Так само немає точного переліку робіт, що дозволяють впровадити механізм переоцінки ціни придбання, що робить вправу складною та цілком суб'єктивною.

Наприклад, переробка кухні чи її вікон або виконання інших робіт «комфорту» не дає права на збільшення закупівельної ціни. І навпаки, свердління отворів у стінах для встановлення нових вікон або побудови нової підлоги в будинку може дозволити продавцю збільшити збережену ціну придбання.

Особливий випадок звільнення

Існує цілком конкретний випадок, який дає право на звільнення від податку на прибуток від капіталу від нерухомості. Дійсно, якщо продавець не володіє своїм основним будинком і продає будинок вперше, він може скористатися звільненням, якщо він зобов'язується використати кошти, отримані для придбання їх основного місця проживання, протягом двох років після продажу першого майно.

Якщо гроші, отримані для стягнення прибутку від капіталу, не повністю спрямовані на придбання основного місця проживання, звільнення стосуватиметься лише тієї частини прибутку від капіталу, яка була присвячена придбанню майна. На решту поширюється чинний податковий режим, плюс відсотки за несвоєчасну виплату (0,4% на місяць).