Принижуюча оренда короткостроковий посібник оренди (2020)

оренда приміщень для комерційного використання строго обрамлено Торговий код . Закон дозволяє різні види комерційної оренди, серед яких принижуюча оренда або неналежна оренда . Це короткострокова оренда який відходить від статус комерційної оренди та за режиму 3-6-9 загальне право за умов, встановлених законом Пінеля від 18 червня 2014 р. Таким чином, воно пропонує альтернативу традиційній оренді, тривала перспектива якої іноді може здаватися обов'язковою в очах сторін.

Я Джастін Уазан-Буур розшифровує на плюси і мінуси цього договору для орендаря та орендодавця.

Автор - Я Уазан-Буурс кілька років працював у провідних англосаксонських (Freshfields Bruckhaus Deringer) та французьких (Альтана) фірмах у сфері бізнес-консультування та судових процесів, а також у паризькій фірмі, що має визнаний досвід у галузі нерухомості. Його кар'єра в юридичній фірмі також дозволила йому розвинути свою практику в галузі туристичного права. Я Уазан-Буур з тих пір створив власну структуру. Його фірма працює у трьох основних галузях: ділові консультації та судові спори, законодавство про нерухомість та будівництво та туристичне право. Компетентність, чуйність, прагматичність, строгість і прозорість - це цінності фірми, метою яких є найкраще відповідати очікуванням клієнтів.

Зміст цієї статті:

Потрібна підтримка для отримання компенсації за переривання бізнесу? Зв'яжіться зі мною Джастін Уазан-Буур

Виняткова оренда: виберіть правильний договір оренди

При узгодженні умов оренда професійної операційної, орендар та орендодавець мають право вибору між декількома видами оренди, в межах умов, встановлених законом.

Класична комерційна оренда: захисний режим для орендаря із обмеженням орендної плати та правом поновлення оренди. Класичний договір оренди укладається мінімум на 9 років.
Професійна оренда: зарезервована для здійснення вільної професії. Його тривалість встановлена мінімум 6 років.
Орендазневажливий (нестабільна оренда): короткострокова оренда, без мінімального періоду заручин. Його тривалість обмежена 3 роками (для договорів оренди, укладених з 1 вересня 2014 року).
Сезонна оренда: форма хитка оренда, укладається на час туристичного сезону. Його тривалість не може перевищувати 6 місяців.

загальноправова комерційна оренда встановлює мінімальний термін оренди 9 років - з можливістю трирічного припинення орендарем (3 роки та 6 років). Ми також говоримо про оренду 3-6-9. Ця угода зобов'язує сторони в довгостроковій перспективі і не обов'язково піддається всім видам діяльності. Ось чому Закон Пінеля від 18 червня 2014 року влаштував конкретний режим принизливого договору оренди, що дозволяє a коротший період заручин .

Переваги для орендаря: це принизлива оренда особливо підходить у таких випадках:

В рамках комерційної операції професіонал розглядає ефемерне відкриття "спливаючого магазину"
В рамках запуску нової діяльності професіонал бажає протестувати водозбірний басейн без ризику
В рамках сезонної діяльності професіонал не може/не хоче платити оренду комерційної операційної за низький сезон туристичного курорту
Професіонал планує швидкий розвиток своєї діяльності, він повинен мати можливість одночасно розвивати свої операційні приміщення

Переваги для орендодавця: хитка оренда підходить для власника, який бажає зберегти можливість вільного розпорядження своїм приміщенням у короткий термін.

Принижуюча оренда: основні положення

умови принижуючої оренди встановлені статтею L145-5 від Торговий код.

Умови укладення договору

нестабільний договір оренди повинні прямо згадувати відмову орендаря та орендодавця режим загального права для комерційної оренди . Слід чітко згадати їх підпорядкування принизливої оренди передбачена статтею L145-5 від Торговий код .

Примітка: принизлива оренда ні в якому разі не можна укладати між тими самими сторонами та в одних і тих самих приміщеннях в кінці звичайної комерційної оренди.

Крім того, орендар та орендодавець зобов’язані провести інвентаризацію при в’їзді, а також в кінці короткострокової оренди.

Примітка: якщо сторонам не вдається скласти мирову інвентаризацію, орендар або орендодавець повинні вимагати втручання судового пристава. Витрати розподіляються порівну між орендарем та орендодавцем.

Тривалість та поновлення принизливого договору оренди

Мінімальна тривалість не встановлюється.
Сторони можуть вільно встановлювати тривалість принизлива оренда, протягом 3 років.
Сторони можуть продовжити принижувальну оренду за взаємною згодою на загальний термін до 3 років. Зверніть увагу: пункт, який передбачає, що оренда автоматично поновлюється наприкінці 3 років, забороняється. Це може перекласифікувати як класичну оренду 3-6-9.
Орендар не має права на продовження договору оренди: подовження договору оренди має бути узгоджено обома сторонами протягом 36 місяців підряд, а продовження договору оренди в кінці тривалого періоду оренди 3 роки заборонено.

Розмір та умови сплати орендної плати вільно встановлюються сторонами короткострокового договору оренди без застосування правила граничної орендної плати.

Примітка: як частина a короткострокова оренда сезонного характеру, прийнято передбачати виплату орендної плати одноразовим платежем, коли приміщення переходить до професіонала на початку сезону.

Кінець нестабільної оренди

Сторони зобов'язуються протягом строку оренди, передбаченого в принизлива оренда . Це означає, що власник ні в якому разі не може дати відпустку до закінчення строку дії договору. І навпаки, орендар, який бажає звільнити приміщення достроково, повинен сплатити непогашену частину орендної плати.

Після закінчення договору орендар повинен залишити комерційне приміщення. В іншому випадку, орендодавець має термін на 1 місяць, щоб замовити його, під страхом продовження оренди як комерційної оренди відповідно до загального права.

Після закінчення максимального терміну оренди в 3 роки сторони, які уклали угоду нова хитка оренда - всупереч законодавству - санкціонуються автоматичною перекваліфікацією в оренду відповідно до статуту комерційної оренди .

Примітка: наприкінці хитка оренда, орендар ні за яких обставин не може вимагати виплати компенсації за виселення.

Підсумовуючи: переваги та недоліки нестабільної оренди

Увага: принизлива оренда зарезервовано для оренди операційних приміщень фонду комерційний, кустарний або промисловий . Вправа a ліберальна професія заборонено, ліберальний професіонал підпорядковується правилам професійна оренда .

Переваги для продавця орендаря або майстра:

Ніяких формальностей та строку попередження вийти з кімнати;
Короткострокові зобов'язання ідеально підходить для тестування бізнесу, започаткування комерційної діяльності чи сезонної діяльності.

Недоліки торговця-орендаря або майстра:

Немає права продовжувати оренду;
Немає обмежень на комерційну оренду у разі продовження договору оренди.

Переваги для власника приміщення орендодавця:

Дозволяє швидке відновлення приміщення;
Відсутність компенсації за виселення у разі відмови у поновленні;
Цікаве рішення для кращого знайомства з орендарем перед тим, як взяти на себе довгострокові зобов’язання.

Недоліки орендодавця, якому належить приміщення:

Оскільки захисні правила орендаря не застосовуються, орендодавець може мати труднощі при оренді свого приміщення принизлива оренда . Короткострокова оренда може здатися менш популярною серед орендарів.

Підсумовуючи, зневажливий договір оренди охоплює багато особливостей. Погано дотриманий стан, що перевищує максимальну тривалість (36 місяців, 3 роки), і існує ризик перекваліфікації його в класичний договір оренди. Отже, тривалість оренди становитиме 9 років, орендар може розірвати договір лише наприкінці трирічного періоду (3 або 6 або 9 років), розмір орендної плати може бути переглянутий, а орендодавець виставлений. компенсації виселення.

Комерційна оренда є частиною конкретного закону. Важливо, щоб вас супроводжував фахівець, котрий спеціалізується у галузі комерційної оренди.