Продаж; будівля для реконструкції - wargny-lelong

ВИЗНАЧЕННЯ

Продаж будівель, що підлягають реконструкції (VIR), поширюється на будь-яку особу, яка продає побудовану будівлю або частину побудованої будівлі, для житлових потреб або для професійного та житлового використання, або призначених після закінчення роботи для одного з цих цілей, яке зобов'язується, протягом строку, визначеного договором, виконувати, прямо чи опосередковано, роботи на цій будівлі або на частині будівлі, яка отримує грошові суми від замовника до здачі робіт.

Захист покупця:
Мета В.І.Р. полягає у захисті покупця від послідовності робіт, часу на завершення роботи та дотримання дати завершення. Виконання робіт та їх оплата контролюються, що захищає покупця.
Статут В.І.Р. є в цілому громадським порядком, санкціонованим нікчемністю акту.
На нікчемність договору може посилатися лише покупець і до доставки, яка часто відбувається дуже швидко, через кілька місяців або навіть кількох тижнів, залишаючи покупцеві дуже короткий проміжок часу для дії.

РЕЗЮМЕ

1. ОБСЯГ

2.ВИКЛЮЧЕННЯ

3. ЮРИДИЧНИЙ РЕЖИМ

4. ФОРМАЛІЗМ

5 ПОДАТКОВИЙ РЕЖИМ, ЩО ЗАСТОСОВУЄТЬСЯ ДО V.I.R.

1. СФЕРА ЗАСТОСУВАННЯ

Ці тексти стосуються тих, хто продає побудовану будівлю або частину побудованої будівлі для житлового або житлового або професійного використання, без різниці між професійним продавцем чи ні. Статус стосується будь-якого продавця.

Повинні бути дотримані чотири кумулятивні умови:

Продане майно має бути будівлею або частиною побудованої будівлі.

Будівля повинна бути призначена як для житлового, так і для професійного та житлового користування або призначена після закінчення роботи для одного з цих цілей (VIR застосовується лише в захищеному секторі, тобто для будівель для житлового та/або професійного та житлового використання). Дійсно, VIR приєднується до Договору на будівництво індивідуальних будинків (CCMI), оскільки обидва елементи є складовими елементами використання житлових або професійних та житлових.
З іншого боку, закон не застосовується у випадку продажу будівлі, яка має бути повністю відремонтована і частково призначена для житла, оскільки вона не потрапляє в захищений сектор.

Пряме або непряме виконання роботи продавцем повинно бути встановлене протягом строку, визначеного договором (тобто навіть якщо роботу виконують компанії).
Ні в законі, ні в указі немає посилання на мінімальний поріг роботи, яку слід виконати.

Отже, вся робота підпадає під дію контракту, якщо вона оплачена до завершення.

Якщо робота виконується після попереднього договору та до остаточного акту:
* якщо попередній контракт не включає опис роботи, тоді як остаточний акт стосується відремонтованої будівлі, об'єкт купівлі-продажу відрізняється, право відмови від статті L. 271-1 CCH необхідно здійснити ще раз.
* якщо робота була зазначена в попередньому контракті і завершена до остаточного продажу, об’єкт продажу поважається, контракт VIR не застосовується.

Якщо робота, яка була вказана в попередньому договорі, ще не завершена до остаточного продажу: автентичний акт, запропонований для підписання, обов’язково відрізнятиметься від передбаченого в попередньому договорі, оскільки останній передбачав будівництво, яке повністю закінчується, коли його немає. Ця різниця, що впливає на згоду покупця, дозволяє йому знову відмовитись від договору, якщо він бажає.
У випадку, якщо покупець підтримує свій план придбання, застосовується контракт VIR.
Немає необхідності брати до уваги важливість реставраційних робіт: простої фарби на ролетах або реставрації туалетів буде достатньо для того, щоб застосувати захисні положення.

Термін: Відсутність конкретного терміну виконання робіт не виключає застосування обов'язкового режиму продажу будівлі, що підлягає реконструкції.

Збір грошей продавцем з набувача до здачі роботи є зобов’язанням щодо застосування режиму продажу нерухомості, який повинен бути відремонтований, оскільки той, хто виконує (або виконав) роботу, буде оплачений їх вартість до їх завершення. Однак депозит коштів виключається.

2. ВИКЛЮЧЕННЯ

З сфери дії ВІР виключаються роботи з розширення або повна реструктуризація будівлі, порівнянна з реконструкцією.

Стаття R. 262-1 CCH посилається на критерії статей 257-1 та 245A CGI щодо визначення роботи над існуючими та підпадають під режим ПДВ для виробництва нових будівель.

Стаття R. 262-1 заявляє, що роботи з розширення або реструктуризації "роблять це новим":

або більшість фондів,
або більшість елементів, за винятком фундаментів, що визначають міцність і жорсткість конструкції,
або більша частина консистенції фасадів, за винятком фасадів,
будь-який з наступних елементів обробки у пропорції, щонайменше дорівнює 2/3 для кожного з наступних елементів:

підлоги, які не визначають міцність або жорсткість конструкції,
зовнішні рами,
міжкімнатні перегородки,
санітарно-сантехнічні установки,
електроустановки,
система опалення (крім за межами материкової частини Франції).

Таким чином, продавець-реноватор не може спонтанно поставити себе в поле продажу нерухомості, яку потрібно збудувати, коли умови для "реструктуризації" не виконуються з урахуванням критеріїв, встановлених статтею R. 262-1. Два режими - продаж будівлі, що підлягає реконструкції, та продаж будівлі, яку потрібно побудувати, взаємовиключні, оскільки вони підпорядковуються двом різним логікам: з одного боку, логікою реабілітації існуючого, а з іншого - класичною логікою будівництва.

3. ПРАВОВИЙ РЕЖИМ

Зобов'язання продавця

Обов'язки та права покупця

Зобов'язаний сплатити ціну відповідно до ходу роботи.
Можливість передачі прав третій стороні, незалежно від причини передачі (inter vivo, добровільна чи примусова або навіть через смерть).
Встановлює попередній контракт, що включає основну інформацію, що стосується характеристик, опису та часу завершення роботи, ціни та гарантій завершення.
Укладає остаточний контракт з автентичним актом, що описує існуючу будівлю та роботи, які потрібно виконати, та ціну.

4. ФОРМАЛІЗМ

Це має бути обіцянка продажу, а не справжній договір бронювання або під приватними підписами.

Ця обіцянка продажу повинна містити страждання від нікчемності наступні елементи:

Характеристики будівлі, що підлягає реконструкції, зокрема із зазначенням площі будівлі, на яку поширюється контракт, та технічного діагнозу, передбаченого в статті L. 271-4 ЦКП.
Опис роботи, що проводиться як для загальних, так і для приватних приміщень, тобто:
Кількість кімнат у майбутній кімнаті, її прибудови, вільний простір та, якщо це можливо, розташування цієї кімнати в будівельному комплексі,
Опис роботи остаточного договору купівлі-продажу,
Технічна примітка, що вказує характер та якість робіт на будівлі, що підлягає реконструкції, та її обладнання або обладнання комплексу нерухомості.
Кінцевий термін завершення роботи.
Ціна та способи перегляду ціни роботи, тобто розбивка ціни продажу між існуючою та ціною роботи, яка повинна бути виконана, засвідчена кваліфікованою особою, яка була обрана для підтвердження завершення робота та закінчення фінансової гарантії.
Зобов’язання продавця підписати при підписанні справжнього договору купівлі-продажу підтверджуючих документів, що стосуються гарантії завершення та страхування.

Жоден спеціальний текст не забороняє можливість вимагати надбавки за іммобілізацію або застави, як при продажу будівлі, що будується.
Однак продавець не може вимагати або приймати будь-які платежі, депозити, передплату або приймання комерційних паперів до дати, коли настає заборгованість; заборона із застосуванням кримінальних покарань.
Слід зробити висновок, що сторони можуть надавати чи не надавати фінансову компенсацію за рахунок покупця, але це не повинно стосуватися частки роботи.

Положення щодо відображення або вилучення статті L. 271-1 CCH застосовуються.

Втручання третьої сторони в контракт: кваліфікована особа

Його місія:
Засвідчити та засвідчити в попередньому договорі, що встановлена продавцем розбивка між ціною існуючої та ціною роботи є достовірною щодо запланованої роботи.
Зауважте у договорі купівлі-продажу, а згодом і етапи прогресу, передбачені у продажу будівлі, що підлягає реконструкції.

Оплата ціни та терміни платежів

Сума виплат, що стосується ціни на роботу, не може перевищувати:

50% після завершення роботи, що становить половину загальної ціни роботи,
95% після завершення всіх робіт, що призводять до згасання гарантії фінансового завершення.

Залишок ціни виплачується при доставці. Однак депозит може бути наданий у разі невідповідності або явних дефектів, зазначених у звіті про доставку, передбаченому статтею L. 262-3 CCH.
Покупцеві, як і у випадку продажу в майбутньому стані завершеності, вигідна поступова оплата в міру просування робіт. Ідея полягає в тому, щоб, як і у випадку продажів у майбутньому стані завершеності, забезпечити, щоб покупець не дав продавцю більше грошей, ніж було зроблено.

З моменту указу від 27 вересня 2010р, ніщо не забороняє надання проміжних платежів за умови дотримання вищезазначених меж.

Для остаточного договору купівлі-продажу

Остаточний договір купівлі-продажу повинен бути складений в автентичній формі з урахуванням недійсності.
Довірені особи мають однакову форму.
У самому контракті повинно бути зазначено:

Опис будівлі або частини будівлі, що продається, із зазначенням, якщо необхідно, площі відповідно до положень закону Карреса,

опис роботи, яку потрібно виконати,
буквальний опис приміщень, що продаються, з планами, корисними розмірами, зазначенням висоти стелі та площі кожної з кімнат та відстаней, розрахованих, якщо це можливо, відповідно до закону Карреса,
вказівку ціни та її розбиття, чи підлягає перегляду ціна чи ні, а в
ствердно, способи перегляду, які повинні бути обмежені 70% розвитку національного будівельного індексу BT 01,
граничний термін завершення робіт, що відповідає орієнтовній даті здачі робіт; продавець може передбачити причини збільшення строку в разі настання певних випадкових подій (негоди, страйків тощо).

У разі недотримання встановленого терміну може бути передбачена постанова про продаж або примусове виконання.

Підтвердження фінансової гарантії на завершення роботи.
Підтвердження відповідальності та страхування збитків за роботу.

5 ПОДАТКОВИЙ РЕЖИМ, ЩО ЗАСТОСОВУЄТЬСЯ ДО V.I.R.

Комплекс нерухомості добудовується вже більше п’яти років.

Якщо кількість та якість робіт не ототожнюють реконструкцію з реконструкцією, а отже, і виробництвом нової будівлі, реноватор, який бажає отримати частину ціни до доставки, буде регулювати VIR, придбання будівлі Реноватор, а також його перепродаж у VIR буде підлягати реєстраційному збору.

Комплекс будівель був закінчений менш ніж за п’ять років.

Реставратор придбав будівлю, добудовану менш як п’ять років тому, і бажає перепродати її у VIR протягом 5 років після попередньої добудови будівлі (кількість та якість робіт не зрівнює ремонт з реконструкцією): ПДВ на нерухомість та реєстрація збори за зниженою ставкою 0,71498% з 1 січня 2011 року.