Регулювання SCPI (Громадянське суспільство в інвестиціях у нерухомість)

Який правовий статус SCPI ?

SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) - це гібридна структура, як компанія, так і інвестиційний фонд:

суспільство

  • як випливає з назви, це a компанія з нерухомості (яка може зробити публічну пропозицію своїх акцій);
  • і це також a альтернативні інвестиційні фонди (AIF) у значенні Директиви КАІФ (Директива 2011/61/ЄС про менеджерів альтернативних інвестиційних фондів), регульованої Autorité des marchés financeers (AMF).

Він валютно-фінансовим кодексом класифікується як фонд, відкритий для непрофесійних інвесторів.

Статутний капітал SCPI становить щонайменше 760 000 євро.

Що таке пруденційний режим SCPI ?

Як AIF, SCPI повинна керуватися керуючою компанією, затвердженою AMF з конкретна програма діяльності з нерухомості. Для затвердження АМФ управляюча компанія повинна представити достатні гарантії щодо своєї організації, матеріальних та людських ресурсів, а також фінансових (мінімальний статутний капітал та власний капітал), доброчесності та досвіду керівників.

Оскільки компанія, яка пропонує свої цінні папери широкому загалу, створення та маркетинг акцій SCPI вимагає попередня віза, видана АМФ. SCPI також повинен обґрунтувати банківську гарантію, затверджену AMF і призначену відшкодувати першим абонентам у випадку недостатньої передплати з боку громадськості.

Які основні тексти застосовуються до SCPI ?

Як громадянське суспільство, SCPI регулюється статтями 1845 та наступними цивільним кодексом.

Як FIA, SCPI регулюється:

  • Статті L. 214-86 та наступні Валютно-фінансового кодексу (а конкретніше статті L. 214-114 та наступні)/R. 214-130 та наступні (а конкретніше статті R. 214-155 і наступні);
  • Статті 422-189 та наступні Загальних положень AMF (а конкретніше статті 422-223 та наступних); і
  • інструкція DOC-2019-04.

Також застосовуються:

  • план бухгалтерського обліку для SCPI: Положення про бухгалтерський облік № 2016-03 від 15 квітня 2016 року; і
  • етичний кодекс SCPI та їх управлінських компаній від 13 червня 2001 р.

Яке корпоративне призначення SCPI ?

Метою SCPI є:

  • пряме або непряме придбання, в тому числі в майбутньому стані завершеності, та управління активами нерухомості, виділеними в оренду; і
  • придбання та управління будівлями, які він будував виключно з метою їх оренди.

Він також може:

  • виконувати будь-які роботи в цих будівлях, зокрема операції, пов'язані з їх будівництвом, реконструкцією, технічним обслуговуванням, відновленням, вдосконаленням, розширенням, реконструкцією або модернізацією до екологічних та енергетичних стандартів (за умови, що їх вартість TTC не перевищує протягом 12 -місячний фінансовий рік, понад 15% від ринкової вартості активів нерухомості SCPI, що з’являються в балансі за останній закритий фінансовий рік); і
  • придбати обладнання або установки, необхідні для використання будівель.

З іншого боку, будь-яка діяльність торговця товарами та девелоперської діяльності йому заборонена: передача будівлі може відбуватися лише у тому випадку, якщо SCPI володів нею як мінімум 5 років на дату передачі (однак, він може передати протягом 12-місячного фінансового року активів нерухомості без урахування цього 5-річного періоду в межах сукупної вартості 2% від ринкової вартості його активів нерухомості, що відображається в балансі за останнім закритим фінансовим рік).

Які активи відповідають умовам портфеля SCPI ?

SCPI може вмістити:

  • будівлі, побудовані або придбані з метою оренди та речових прав, що стосуються таких активів (гола власність/користування площею, гола земля, продаж у майбутньому стані добудови, емфітевзис, сервітут тощо);
  • частки в котируваних товариствах, що не входять до переліку, переважно в нерухомості, корпоративне призначення якої ідентичне цілі SCPI;
  • одиниці/акції SCPI, OPCI чи організації, що регулюються іноземним законодавством, мають еквівалентну мету незалежно від їх форми;
  • договори хеджування фінансової процентної ставки та курсу валют;
  • депозити та готівка; і
  • аванси на поточному рахунку.

Хто є дійовими особами SCPI ?

керуюча компанія, чия роль:

  • як менеджер громадянського суспільства, щоб забезпечити його спрямування (соціальне життя компанії);
  • і як менеджер АІФу, щоб забезпечити його управління фінансами та нерухомістю (рішення щодо інвестицій/продажу та управління/обслуговування об'єктів нерухомості).

Наглядова рада, чия роль полягає у наданні допомоги керуючій компанії, не маючи повноважень щодо прийняття рішень в управлінні SCPI. Він складається щонайменше з 7 членів, призначених на загальних зборах з числа партнерів. Їх мандат - 3 роки.

депозитарій, окремо від керуючої компанії, роль якої:

  • перевірка права власності на нерухоме майно SCPI;
  • контроль за регулярністю рішень, що приймаються керуючою компанією;
  • збереження фінансових цінних паперів, якими володіє SCPI; і
  • моніторинг та контроль грошових потоків SCPI.

експерт з нерухомості працює над всім майном SCPI (кожна будівля підлягає оцінці щонайменше кожні 5 років). Він призначається загальними зборами строком на 5 років. Його заява, подана керуючою компанією, повинна бути схвалена АМФ.

The) аудитор (и) а/мають загальну місію контролювати бухгалтерські документи SCPI (сертифікація рахунків) та угоди, укладені між керівниками керуючої компанії та SCPI. Вони призначаються загальними зборами SCPI строком на 6 років.

Яка інформація для інвестора ?

Перш ніж підписатись на підрозділи SCPI, інвестор повинен отримати:

  • Основний інформаційний документ (DIC у форматі PRIIPs), який чітко і зрозуміло описує ключові елементи продукту для того, щоб відповісти на основні питання інвесторів, включаючи ціль та стратегію інвестування, шкалу ризиків, сценарії ефективності та витрати;
  • статути, які складають операційні правила SCPI і які керуюча компанія може вільно розробляти в межах, встановлених законом;
  • інформаційна записка затверджений АМФ, оновлюється при кожній великій зміні в житті SCPI, який інформує партнера про роботу останнього та умови купівлі-продажу одиниць;
  • передплатна форма; і
  • останній річний звіт а також останній інформаційний бюлетень, що проходить раз на два роки.

Згодом партнер регулярно отримує звітні документи:

  • з річний звіт про діяльність, в якому розглядаються події, що відбулися в житті SCPI за минулий фінансовий рік, та викладаються перспективи розвитку. Він включає звіти компанії та результати оцінок нерухомості, а також звіти Державного аудитора (аудиторів) та Спостережної ради;
  • з піврічний бюлетень, що включає елементи статистичної інформації (капіталізація, кількість партнерів, рівень заповнення тощо) та про життя SCPI протягом попередніх шести місяців, зокрема дані, що стосуються ринку акцій, суми та дати виплати наступний проміжний дивіденд та звіт про оренду активів.

Який режим управління SCPI ?

Акціонер запрошується на кожні загальні збори, під час яких він бере участь у голосуванні за резолюції, представлені керуючою компанією. Він також може голосувати поштою або за дорученням.

Він також може стати членом спостережної ради.

Як інвестувати в SCPI ?

Капітал SCPI ділиться на акції, які є зареєстрованими фінансовими цінними паперами (реєстр веде керуюча компанія), і їх мінімальна номінальна сума одиниці становить 150 євро.

Існує 2 категорії SCPI:

  1. SCPI з основним капіталом: це "закриті фонди", на які інвестор може придбати паї:
  • на первинному ринку, коли SCPI зареєстрований (члени-засновники повинні повністю підписатись на початковий капітал і зберігати свої акції протягом 3 років) або під час подальшого збільшення капіталу (за умови, що початковий капітал був повністю сплачений і пропонує продати паї зареєстровані в книзі замовлень більше 3 місяців були задоволені);
  • на вторинному ринку, узгодження якого доручено керуючій компанії, яка регулярно встановлює ціну виконання шляхом узгодження замовлень, внесених до реєстру акцій; або
  • за взаємною домовленістю між партнерами (в статуті може бути передбачено положення про затвердження).
  1. SCPI зі змінним капіталом: це "відкриті фонди", на які інвестор може придбати паї відповідно до внутрішнього механізму ліквідності підписки/вилучення паїв SCPI.

Ціна передплати одиниці SCPI визначається на основі " вартість поповнення ", Що дорівнює" реалізованій вартості "(тобто: оціночній ринковій вартості активів нерухомості + чистій вартості інших активів), збільшеній на величину витрат, пов'язаних з відновленням активів SCPI. Він щорічно закривається керуючою компанією.

Управляюча компанія повинна обґрунтувати будь-яку різницю, що перевищує 10% між ціною підписки та вартістю відшкодування (і повідомити про це AMF).

Як вийти з SCPI ?

  • для SCPI з основним капіталом: партнери можуть продати свої паї у вільному продажу або на вторинному ринку згідно з умовами, зазначеними вище; і
  • для відкритих SCPI: партнер надсилає керуючій компанії запит на вихід (рекомендованим листом із підтвердженням отримання). Управляюча компанія вносить її до реєстру заявок на вилучення, які задовольняються в хронологічному порядку реєстрації.

Крім того, загальна асамблея партнерів SCPI може приймати рішення про створення та наділення а фонд погашення акції, призначені сприяти плинністю ринку акцій.

Який податковий режим застосовується до SCPI ?

Про SCPI кажуть фіскально " напівпрозорий "(Стаття 239 септі загального податкового кодексу - CGI), тобто вона ставить партнера в економічні та фіскальні умови, подібні до тих, що мають прямий власник нерухомості, виключно відданої в оренду (партнер оподатковується так, ніби він сам отримував дохід, зібраний SCPI).

Це не входить до сфери корпоративний податок (IS), за умови: (i) що SCPI пропонує публічно свої цінні папери та (ii) що він поважає цивільний характер своєї корпоративної мети (з допуском 10% від загального доходу без податку за рік за операції, що випливають з комерційних діяльність); і

SCPI може вибрати для застосування ПДВ щодо суми орендної плати, зібраної для професійного користування (якщо це передбачено договором оренди).

Який податковий статус інвестора в SCPI ?

Партнери є оподатковується частка прибутку, навіть якщо він не розподіляється, згідно з:

  • характер оподатковуваного доходу (див. нижче);
  • власний режим оподаткування (фізична/юридична особа); і
  • їх податкове місце проживання.

SCPI може реалізувати три види доходу оподатковуваний:

  • орендна плата, отримана від будинків, що належать їй, оподатковується в категорії доходів від власності;
  • фінансові доходи та дивіденди від інвестицій, породжених його грошовим потоком та його запасами, оподатковуваними в категорії доходів від рухомого капіталу; і
  • приріст капіталу, який він реалізує при продажу майнових активів, що утримуються, оподатковуваний у категорії приросту капіталу від нерухомості.

Про особи, які є французькими податковими резидентами:

Про юридичні особи, що підпадають під дію ІС:

  • на частку доходу від орендної плати: податок на прибуток підприємств за загальноправовою ставкою (в даний час 28% до 500000 євро оподатковуваного прибутку та 33,33% за ставкою надлишку (до яких можливо додається внесок 3,3% (виходячи з суми) корпоративного податку);
  • на частку фінансового доходу: оподаткування на тих же умовах, що і вище;
  • для частки приросту капіталу від продажу будівель: оподаткування на тих же умовах, що і вище.

Що таке "фіскальний" SCPI ?

Деякі так звані "податкові" SCPI надають своїм партнерам режим зменшення податків або зменшення бази, пов'язаний з характером активів нерухомості, в які вони інвестують в обмін на блокуючий період інвестицій.

На сьогодні існують в основному такі податкові системи:

Зауважте, що, хоча вони вже не перебувають у фазі збуту, інші податкові SCPI (відомі як Méhaignerie, Robien, Borloo, Scellier, Girardin тощо) продовжують надавати своїм партнерам пільговий режим оподаткування до моменту їх ліквідації.

Які основні інструменти інжинірингу багатства можна застосувати для придбання акцій SCPI ?

Акції SCPI можна придбати через позику, отриманий дивіденд, як правило, дає змогу повернути термін погашення позики. У цьому випадку партнер може відрахувати позикові відсотки з доходу від власності.

Крім того, акції SCPI - за винятком податкових SCPI - можуть бути придбані тимчасове розчленування, ціна придбання яких з урахуванням придбання у повному володінні базується на ключі розподілу, який визначається тривалістю розчленування та очікуваними розподілами. Таким чином, протягом періоду розчленування:

  • узуфруктурій єдиний отримує дохід, розподілений SCPI. Таким чином, він єдиний, який оподатковується з належної йому частки доходу пропорційно до його права користування в соціальних виплатах SCPI; і
  • оголений власник, який не отримав жодного розподілу від SCPI протягом періоду розчленення, не оподатковується щодо доходу, приросту капіталу або IFI (за винятком випадку спадкування).

Чи можна укласти SCPI за договором страхування життя ?

Інвестиції в SCPI - за винятком фіскальних SCPI - також можуть бути здійснені за договором страхування життя, укладеним зі страховою компанією, або взаємним договором (SCPI виконує функцію підтримки в розрахункових одиницях). Таким чином, інвестор може попросити страховика або товариство взаємних відносин про часткову здачу або повну відмову від договору: страхова компанія або взаємна компанія, що укладає договір страхування життя, має тоді 2 місяці, щоб отримати необхідну суму від на момент отримання письмового запиту від інвестора.

У цьому випадку інвестор буде підлягати оподаткуванню, що застосовується до цього конверта. Викупна вартість договорів страхування життя, пов'язаних з паями, що підлягають викупу, підпадає під дію IFI до вартості майна та майнових прав та оподатковуваних акцій (включаючи акції SCPI, закладені в ці контракти).