SCI при l; ІЧ або при l; Є що корпоративний податок
Оподаткування доходів, отриманих Société Civile Immobilière (SCI), та приросту капіталу від нерухомості, реалізованого від продажу нерухомості, залежить від режиму оподаткування, обраного партнерами SCI. Гроші, зароблені SCI, можуть оподатковуватися податком на прибуток (IR) або податком на прибуток підприємств (IS).
Залежно від цілей та ситуації можуть існувати значні податкові різниці залежно від вибору податку. Дізнайтеся, як вибрати між ІС та ІР для податкового режиму Вашої ДСІ.
Вибір правильного податкового режиму на момент створення
За замовчуванням компанія з нерухомості оподатковується податком на прибуток. Кажуть, що тоді оподаткування SCI є прозорим, оскільки саме партнери задекларують у своїй податковій таблиці дохід від майна, який генерує компанія. Вони будуть розраховані відповідно до кількості акцій, якими володіє кожен партнер.
Створюючи SCI або протягом його життя, партнери мають можливість обрати режим корпоративного податку для всіх отриманих прибутків. Зверніть увагу, цей вибір остаточний. Насправді повернутися до податку на прибуток (ПД) вже неможливо, коли ДПП пройшов режим корпоративного податку (ІП).
Як правило, більшість SCI залишаються з ІЧ. Однак у деяких випадках вибір податкової системи з податку на прибуток може бути дуже оподатковуваним. Цей вибір буде залежати від вашої стратегії багатства та цілей, встановлених партнерами SCI.
Щоб краще зрозуміти різницю між двома податковими системами та вплив вибору на ваші податки, ось огляд двох податкових систем та детальне пояснення переваг кожної з них. Отримані орендні платежі та приріст капіталу від нерухомості не оподатковуватимуться однаково в ІР та ІС.
Оподаткування НТІ обкладається податком на прибуток
SCI за замовчуванням підпадає під дію IR. Саме такий податковий статус залишається найбільш використовуваним компаніями, що займаються нерухомістю. Принцип її роботи дуже простий: компанія прозора, саме партнери оподатковуються безпосередньо з доходу від власності відповідно до часток, якими вони володіють у SCI. Мова йде про напівпрозорий чи прозорий дохід.
Отже, партнери повинні задекларувати свій дохід від власності, отриманий їх частками в SCI, як звичайний дохід від власності. Як і при прямих інвестиціях, ДКІ може вирахувати певні витрати із зібраної ренти, щоб оподатковуватись лише з фактичного прибутку, а не з усієї зібраної чистої ренти. З іншого боку, неможливо буде вирахувати витрати на придбання (нотаріус, агентські збори тощо).
Незалежно від того, чи компанія перерозподіляє прибуток чи ні (можливість розміщення їх у резерві), партнери завжди оподатковуватимуться безпосередньо з цього прибутку. Партнер завжди зможе обрати режим мікроземелень, якщо загальний дохід від землі не перевищує межі 15000 євро.
Ще один цікавий момент для НДІ з податку на прибуток: ви також можете використовувати дефіцит землі, щоб зменшити податки, розвиваючи свої активи на нерухомість. Це, зокрема, хороше рішення для зменшення базового податкового доходу завдяки орендним інвестиціям.
Для SCI, що підпадає під дію IR, прибуток від капіталу від нерухомості оподатковуватиметься як для фізичної особи пропорційно частці, яка надходить кожному партнеру під час продажу одного з активів нерухомості компанії.
Зверніть увагу, що ДКІ, що оподатковується податком на прибуток, може пропонувати лише договори оренди житла. Він не може укласти договір оренди меблів. Дозволено включати комерційну або професійну оренду лише у тому випадку, якщо вона здійснює комерційні дії лише незначно (допуск, коли це менше 10% від діяльності).
Оподаткування SCI, що підлягає оподаткуванню корпоративним податком
Можна замість податку на прибуток обрати податок на прибуток підприємств. Це суттєво змінює спосіб оподаткування, зокрема тому, що це поняття прозорого оподаткування більше не буде існувати. Саме компанія буде оподатковуватися безпосередньо.
Це вибір, який слід дозріти довго, тому що він безповоротний: неможливо перейти з ІС на ІР для компанії з нерухомості. Цей вибір може бути зроблений від створення SCI або після факту.
SCI з IS може запропонувати будь-який тип оренди (житловий, комерційний, професійний тощо). Партнери зможуть отримувати дивіденди на прибуток компанії. Потім вони оподатковуватимуться податком на прибуток партнера з надбавкою 40% після того, як компанія оподаткується цим прибутком (15% до 38 120 євро, потім 33,1/3%). Дивіденди також підлягають сплаті внесків на соціальне страхування у розмірі 15,5% без будь-яких відрахувань.
Головною перевагою SCI в ІС є можливість амортизації придбаного майна (підлягають відрахуванню лише стіни, а не землі) і, отже, значне зменшення оподатковуваного прибутку. Крім того, витрати на придбання та права також можуть бути відраховані в цьому податковому режимі на відміну від ПД.
Натомість вам доведеться сплатити вищий податок, якщо ви реалізуєте прибуток від нерухомості при перепродажі майна. Це фактично буде різниця між ціною продажу та ціною закупівлі, з якої ми зняли проведену амортизацію, яка оподатковується як прибуток від капіталу.
Нарешті, партнери оподатковуються з доходу лише тоді, коли вони фактично отримують дивіденди від отриманого прибутку. Ці вигоди можна залишити в резерві і виплатити їх пізніше.
Зокрема, це дозволяє тим, хто отримує і без того високі доходи в даний час, відкласти отримання цього додаткового доходу на період, коли вони будуть менш оподаткованими (наприклад: перехід на пенсію, що призведе до втрати доходу).
Коли обирати ІС, а не ІЧ ?
Отже, ви переконалися, що податок SCI, який підпадає під дію ІС, представляє деякі не незначні інтереси. Справді, сам факт можливості знецінити вартість будівлі чи нерухомості відкриває нові можливості для оптимізації. З іншого боку, під час передачі цих товарів потрібно буде сплачувати більш суттєві податки.
Таким чином, SCI в IS є рішенням, яке слід вивчати в пріоритеті, якщо ви хочете нарощувати активи нерухомості без перспективи перепродажу товарів. Насправді, ви, таким чином, отримаєте вигоду від амортизації, щоб зменшити свій прибуток, і не буде в шкоді від високого податку на прирост капіталу при перепродажі.
Податок на прибуток підприємств також є розумним вибором для майна, для якого не очікується значного приросту капіталу, але яке пропонує дуже привабливий дохід від оренди.
Тому, як правило, податковим варіантом є резервування для великих інвестицій або з посиланням на професійну діяльність.
В іншій статті ми більш детально повертаємося до оподаткування приросту капіталу від нерухомості, реалізованого ДКІ. Ви також можете знайти нашу статтю про всі переваги SCI.