Спеціальні податки 2019, як оподатковується прибуток від оренди Les Echos

Періодичний дохід стирається, щоб не піддавати платника податку подвійному оподаткуванню. Крім того, набрання чинності податком, що утримується, порушує правила щодо зменшення дефіциту.

оподатковується

"Незалежно від того, чи це орендна плата чи орендована орендна плата, задекларований дохід за 2018 рік повинен на практиці отримати вигоду від модернізації податкового кредиту (CIMR), а не призвести до ефективного оподаткування", пояснює Ізабель Емін, юрист адвокат у Фідалі.

З 1 січня 2019 року цей самий дохід призводить до сплати депозиту з податку на прибуток та соціальних внесків, взятих безпосередньо з банківського рахунку платника податків. "Його розмір, який наразі визначається на основі доходу 2017 року, буде скоригований у вересні наступного року з урахуванням задекларованих у 2018 році", - сказала вона.

Правила, характерні для перехідного року, накладаються на різні методи оподаткування доходу від оренди, які різняться залежно від того, надається оренда гола чи надана. У першому випадку дохід підпадає під категорію доходу від землі. У другому вони оподатковуються як промисловий та комерційний прибуток.

Оголена оренда

Дохід від орендної плати за побудовану чи не збудовану нерухомість оподатковується, згідно з податком на прибуток, у категорії доходу від землі.

Якщо - після вирахування витрат за рік - орендна плата показує доходи від власності, вона буде додана до інших доходів та за умови прогресивної шкали податку на прибуток та внесків на соціальне страхування за ставкою 17,2%.

Однак 2018 рік є дуже специфічним. З набранням чинності податку, утриманого з 1 січня 2019 року, податок на прибуток 2018 року на практиці повинен бути нейтралізований так званим податковим кредитом „модернізація стягнення” (CIMR).

Цьогорічна декларація все ще може бути справжнім головним болем.

Кваліфікуючи дохід насамперед, оскільки лише поточний дохід буде стертий податковим кредитом, за винятком виняткових доходів.

За допомогою методів врахування витрат також принцип судимості витрат року їх сплати не є, цього року, суворим застосуванням.

Щоб зірвати будь-яку спокусу з боку платника податків відкласти сплату «підконтрольних» зборів з 2018 по 2019 рік і таким чином дозволити їх ефективний відрахунок, законодавець фактично передбачив різні коригувальні механізми.

Отже, певні періодичні збори, що підлягають сплаті у 2018 році, будуть вирахувані лише з доходу від власності за 2018 рік, хоча вони будуть сплачені у 2019 році; це стосується, зокрема, страхових внесків, витрат на роботу, включених у положення про нарахування ОСББ, відсотків за позику, витрат на адміністрування та управління та податків. "Тому необхідно, щоб усі ці витрати цього року правильно включили їх до декларації так само, як фактично сплачені витрати у 2018 році", - підкреслює Ізабель Емін.

З тим самим занепокоєнням щодо передбачення будь-якої відстрочки платежів, законодавець передбачив, крім аварійних робіт, які вирішив керуючий власністю, та будівель, придбаних у 2019 році, обмежити франшизу витрат на утримання та ремонт. Та покращення року на 2019 рік до в середньому середніх витрат, сплачених у 2018 та 2019 роках. Таким чином, платник податку, який виконав би 10 000 євро робіт у 2018 році, зможе, навіть за відсутності роботи у 2019 році, відняти 5000 євро роботи з його доходу від власності за рік 2019.

Зверніть увагу, що сума резервів на витрати, що підлягають відшкодуванню, викликана довіреною особою та сплачена у 2018 році, призведе до додаткового відрахування у розмірі 50% у 2019 році.

"Таким чином, аналіз звинувачень за 2018 рік залишається парадоксально дуже важливим, незважаючи на надання CIMR", - нагадує Ізабель Емін.

Зменшення дефіциту

Якщо гола оренда призводить до дефіциту, вона вираховується із загального доходу в межах річного ліміту 10 700 євро, за винятком його частки, що відповідає процентним ставкам за позику.

Коли загального доходу недостатньо для покриття дефіциту (менше 10 700 євро), надлишок може бути віднесений до загального доходу на наступні десять років. Те саме стосується тієї частини дефіциту, яка перевищує межу 10 700 євро, а також тієї, що відповідає процентним ставкам за позику.

З наданням у 2018 році CIMR віднесення земельного доходу до загального доходу буде можливим лише за наявності виняткових доходів або доходів, що не підлягають оподаткуванню податком.

Що стосується додаткового дефіциту землі у 2018 році, він буде продовжуватись переноситись за загальноправовими умовами на прибуток від власності того ж типу протягом наступних десяти років.

Мікрофончик

Для платників податків, які отримують дохід менше 15 000 євро на рік від своєї оренди (-ів), автоматично застосовується спрощений режим оподаткування, відомий як "мікрофончер". Це дозволяє вам скористатися фіксованою надбавкою на витрати в 30%. Платник податку безпосередньо відноситься до його звіту про прибутки та збитки в цілому, і його останні обкладаються лише механічним оподаткуванням на 70% від їх суми.

“Зверніть увагу, що ця схема цікава лише в тому випадку, якщо фактичні відрахування, включаючи витрати на позики, нижчі за стандартні надбавки в 30%. В іншому випадку можна обрати режим податку на нерухоме майно. Після реалізації варіант є загальносвітовим і застосовується протягом трьох років », - попереджає Ізабель Емін.

Крім того, режим мікрофонча не сумісний з різними правовими механізмами, від яких вигідна певна оренда (історичні пам’ятки, “закон Мальро”, Робен, Перісоль тощо), тому необхідна попередня перевірка. Це також не поширюється на платників податків, доходи від власності яких збираються через компанії, що не обкладаються податком на прибуток підприємств (наприклад, ДПП), з якими вони пов'язані.

Якщо застосовується фактичний режим оподаткування, необхідно скласти декларацію "n ° 2044", де простежується орендна плата, а також витрати та збори. У контексті мікрофончера валовий дохід (до відрахування) безпосередньо вноситься до звіту про загальний дохід.

Приклад

Містер і місіс Х придбали студію в Парижі, яку вони здають в оренду за 12 000 євро без урахування плати за рік. У 2018 році за це майно вони нарахували дуже мало: страхові внески на 150 євро, податок на майно (без податку на вивезення побутових відходів) на 300 євро та відсотки за позику на 1000 євро. Режим мікрофончів сприятливий для них, оскільки їх оподатковуваний дохід обмежений до 8400 євро замість 10550 у звичайному режимі. Джерело Фідаль

Мебльована оренда

Доходи, отримані від звичайної або випадкової оренди мебльованих помешкань, оподатковуються податком на прибуток у категорії промислового та комерційного прибутку (BIC) та внесками на соціальне страхування у розмірі 17,2%.

Якщо річний дохід не перевищує 70 000 євро, орендодавець потрапляє під так званий режим "мікро-BIC", а його оподатковуваний дохід зменшується на стандартну надбавку на витрати 50%.

Понад 70 000 євро річного доходу або на вибір орендодавця, останній перебуває під фактичним режимом BIC. Це дозволяє йому вирахувати зі свого доходу всі свої витрати (включаючи відсотки за позику), а також амортизацію майна та меблів у межах певного ліміту.

Що стосується мебльованої орендної плати, системи дефіцитів та приросту капіталу різняться залежно від того, чи є орендодавець професійним (LMP) чи непрофесійним (LMNP). Щоб отримати право на статус професіонала, згідно із законодавством необхідно виконати кілька кумулятивних умов:

- щорічні надходження від цієї діяльності усіма членами податкового домогосподарства перевищують 23000 євро;

- ці доходи перевищують професійний дохід податкового домогосподарства, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток;

- оренда класифікованого туристичного житла та кімнат для гостей.

Коли діяльність не приносить більше 170 000 євро на рік доходу, вона потрапляє під мікрорежим і отримує вигоду від зниження на 71%. Крім цього, діяльність підпадає під реальний режим.

Можливість звільнення

Квитанції від мебльованої орендної плати, отримані людьми, які здають або здають в оренду частину свого головного будинку, не оподатковуються, коли вони не перевищують 760 євро на рік, і це звичайна оренда для людей, які не проживають там (кімнати для гостей).

Вони також звільняються, коли орендовані кімнати становлять орендаря або піднаймача в мебльованому його основному помешканні (або його тимчасовому проживанні, якщо він є сезонним працівником), а ціна оренди встановлюється в розумних межах.

Податок на мікрологацію

Незалежно від того, чи є це порожнє або мебльоване житло (здається на термін не менше 9 місяців), власники, найімовірніше, сплачуватимуть щорічну доплату за "мікрологін". Ця надбавка стосується лише великих міських територій і призначена для житлових будинків, площа яких менше або дорівнює 14 м² і які здаються в оренду в 2017 році за розміром щомісячної орендної плати, без урахування зборів, що перевищує еталонну оренду, встановлену на 2018 рік у 41,95 євро за квадратний метр житлової площі. Сума податку залежить від ставки від 10% до 40%. Вона змінюється залежно від різниці між нарахованою орендною платою (без урахування зборів) та еталонною орендною платою.

Розшифруй світ згідно

Щодня написання Les Echos приносить вам достовірну інформацію в режимі реального часу. Це дає вам ключі до розшифровки новин та передбачення наслідків поточної кризи для бізнесу та ринків. Як розвивається ситуація зі здоров’ям? Які нові заходи готує уряд? Чи покращується діловий клімат у Франції та за кордоном ?

Ви можете розраховувати на те, що наші 200 журналістів дадуть відповідь на ці запитання, а також на аналізі наших найкращих підписів та відомих авторів, які повідомлять ваші думки.