Деталі та аналіз податкового режиму для орендної плати (LMP або LMNP)
Виходячи з останніх статей, які ми писали про оренду меблів (LMNP або LMP), давайте проаналізуємо разом податковий аспект оренди меблів. Тому я детально розкажу спосіб оподаткування доходів від професійної мебльованої оренди (LMP) або непрофесійних (LMNP) та продемонструю податкову вигоду цього особливо привабливого режиму.
У нашій книзі «Інвестування в нерухомість» ми присвячуємо понад 70 сторінок поглибленому вивченню цієї податкової системи, що дозволить вам тонко налаштувати та привабливо оптимізувати свої інвестиції в нерухомість, щоб отримати більшу прибутковість, заплативши менше податок.
Оренда меблів - це цивільна діяльність, прибуток якої оподатковується у категорії промислового та комерційного прибутку.
Неправильно стверджувати, що оренда мебльованого бізнесу - це комерційна діяльність. Професійна мебльована оренда (LMP) або непрофесійна (LMNP) єt цивільна діяльність, прибуток якої оподатковується у категорії промислового та комерційного прибутку. І це також є причиною того, чому деякі реєстри комерційних судів відмовляються реєструвати видану в оренду діяльність з оренди в RCS, або навіть те, що певні регульовані професії, яким заборонено здійснювати комерційні дії, можуть зробити що завгодно.
З цього точного та суттєвого поняття випливає вся особливість мебльованої орендної діяльності.
Дохід, що оподатковується в категорії промислового та комерційного прибутку
Таким чином, прибуток від меблевої оренди оподатковується за категорією BIC, а не за категорією доходу від землі, оскільки це може бути дохід від оренди меблів.
Тому компанія, що орендує меблі, повинна відповідати податковим характеристикам, характерним для BIC. Компанія, що орендує меблі, побачить, що її прибуток оподатковується в принципі до режиму мікро-BIC, а необов’язково до фактичного режиму.
Дохід від орендної плати за меблі автоматично оподатковується в режимі мікро-BIC.
Як ми презентували вам у цій статті “Мебльована оренда та Micro-BIC: яке одноразове оподаткування для LMNP?”, Саме режим micro-BIC повинен застосовуватися як слід, як тільки дохід від діяльності не перевищує:
- 170 000 євро на діяльність сільських будиночків, кімнат для гостей та інших мебльованих туристичних помешкань, де
- 70 000 євро на інші види мебльованої оренди (включаючи оренду меблів у службових резиденціях, таких як будинки престарілих, резиденції студентів тощо).
Режим мікро-BIC - це, мабуть, найпростіший податковий режим. Це передбачає декларування суми річного доходу, зібраного платником податку (без відрахування будь-якої плати). Потім податкова адміністрація застосовуватиме автоматичне зниження на 71% для діяльності сільських будиночків, гостьових кімнат та інших мебльованих туристичних приміщень або 50% для інших видів мебльованої оренди (включаючи оренду меблів в обслуговуваних резиденціях, таких як будинки престарілих, студентські резиденції тощо). .). з метою визначення суми оподатковуваного прибутку з податку на прибуток.
Але компанія, що орендує меблі, може вибрати реальний податковий режим
Коли сума сплачених франшиз перевищує суму фіксованої надбавки, на яку він може претендувати в режимі мікро-BIC, меблева орендна компанія має всі зацікавленості у виборі оподаткування прибутку від наданої орендованої діяльності відповідно до власне дієта. Цей параметр дозволить мебльованій оренді визначати розмір його оподатковуваного доходу за податком на прибуток за різницею між:
- квитанції, отримані в рамках своєї мебльованої орендної діяльності;
- І податкові витрати. Отже, категорія промислового та комерційного прибутку є набагато привабливішою, ніж категорія доходу від землі. Витрати, що підлягають вирахуванню, можуть бути витратами на нотаріальні вчинення, агентськими зборами, амортизацією. Ці витрати не підлягають вирахуванню в контексті порожньої орендної діяльності.
Зведена таблиця франшизних платежів за мебльовану оренду проти порожньої оренди
| Порожня оренда | Мебльована оренда (LMNP/LMP) | |
| Агентські збори, сплачені за придбання будівлі | НІ | ТАК, вираховується або через амортизацію будівлі |
| Нотаріальні збори, сплачені при придбанні будівлі | НІ | ТАК, вираховується або через амортизацію будівлі |
| Витрати на утримання будівлі | ТАК | ТАК |
| Роботи з будівництва, розширення та реконструкції | НІ | ТАК, через амортизацію будівлі |
| Ремонтно-вдосконалювальні роботи | ТАК | ТАК |
| Знос будівлі | НІ | ТАК |
| Податок на власність | ТАК | ТАК |
| Відсотки за позикою | ТАК | ТАК |
Можливий варіант реального режиму до 01 лютого року, протягом якого орендодавець бажає перейти під фактичний режим.
Різниця між непрофесійною орендованою орендованою діяльністю (LMNP) та професійною орендовою діяльністю (LMP).
Як ми докладно описали в цій статті "LMP: Критерії для прокату професійних меблів". Професійна компанія, що орендує меблі, сукупно дотримується наступних трьох критеріїв:
З 8 лютого 2018 року Конституційна рада скасувала цю першу умову. Ми чекаємо на новий текст, який враховуватиме це скасування (див. "Закон про фінанси у 2019 році включатиме реформу LMNP (непрофесійна мебльована оренда).")
- Річний дохід від цієї діяльності всіх членів податкового домогосподарства перевищує 23 000 євро;
- Ці доходи перевищують дохід податкового домогосподарства, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток, у категоріях заробітної плати у значенні статті 79 ЗГІ, промисловий та комерційний прибуток, крім прибутку від наданої орендної діяльності, сільськогосподарський прибуток, некомерційний прибутки та доходи менеджерів та асоційованих компаній, зазначені у статті 62 CGI. Увага, на що ми звернули увагу у цій статті «Мебльована оренда (LMP або LMNP): питання пенсій за вислугу років». .
Ця різниця між професійною та непрофесійною орендованою орендовою діяльністю є фундаментальною, оскільки доля дефіцитів та оподаткування приросту капіталу різна залежно від випадку.
Доля операційного дефіциту в непрофесійній мебльованій оренді (LMNP).
Дефіцит діяльності LMNP пояснюється виключно доходом від такої діяльності протягом тих десяти років, наступних протягом яких діяльність здійснюється на непрофесійній основі.
Дефіцит діяльності LMNP можна зарахувати лише до прибутку від діяльності LMNP. У разі зміни професійної мебльованої оренди плата за них не стягується.
Доля операційного дефіциту в професійній мебльованій оренді (LMP).
Дефіцит діяльності професійного орендодавця (LMP) пояснюється загальним доходом платника податків без обмеження суми. Таким чином, за умов дотримання трьох сукупних критеріїв професійна мебльована орендна компанія зможе стягувати свій операційний дефіцит з цих інших доходів (зарплата, доходи від власності тощо), і це без будь-якого обмеження суми (на відміну від граничної суми в 10 700 €) для порожньої орендної діяльності).
Таке розподілення дефіцитів на загальний дохід є суттєвою перевагою, яка забезпечує значне зниження податків (але отримання статусу професійного орендодавця отримати непросто).
Оподаткування приросту капіталу в контексті непрофесійної мебльованої орендної діяльності (LMNP).
Приріст капіталу, реалізований від продажу мебльованих житлових приміщень, підпорядковується правилам щодо приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб. Тому вони не підпадають під режим професійного приросту капіталу.
Таким чином, приріст капіталу від нерухомості, зафіксований за меблевою орендною діяльністю, отримає надбавку за період утримання, що дозволить повністю звільнитись після 30 років власності на будівлю (див. Детальну статтю "Симулятор приросту капіталу від нерухомості 2019: податок, що зменшується відповідно до тривалості тримання під вартою " .
Нарешті, на відміну від нашого минулого аналізу, пожертва будівлі для непрофесійної мебльованої оренди або смерть непрофесійного орендодавця не є подією, що призводить до оподаткування прибутку на капітал. (див. "LMNP/LMP: Катастрофічні податкові наслідки смерті інвестора")
Оподаткування приросту капіталу в контексті професійної мебльованої орендної діяльності (LMP).
Діяльність LMP підпорядковується режиму професійного збільшення капіталу. З нагоди продажу будівлі (або припинення діяльності після пожертви будівлі під ЗМР або смерті професійного орендодавця), приріст капіталу обчислюється різницею між ціною продажу та вартістю, що балансується чистою вартістю (тобто залишкова вартість, записана в балансі після визнання балансової амортизації).
Таким чином, цей реальний приріст капіталу збільшується на величину амортизації, зафіксованої під час експлуатації будівлі. Короткотерміновий приріст капіталу, що відображає суму амортизації, буде оподатковуватися відповідно до граничної частини мебльованої орендної компанії, тоді як довгостроковий приріст капіталу, зазначивши збільшення вартості будівлі, оподатковуватиметься за ставкою 16 %.
Короткостроковий приріст капіталу та довгостроковий приріст капіталу додатково підтримуватимуть CSG-CRDS у розмірі 17,20% або навіть внески на соціальне страхування для афілійованих компаній, що орендують (див. ").
Застосування статей 151 до професійної мебльованої орендної діяльності для звільнення від податку на прибуток на капітал ?
Зазвичай прийнято вважати, що приріст капіталу від професійної мебльованої орендної діяльності (LMP) буде звільнений, як тільки дохід не перевищить 90 000 євро, а професійна мебльована орендна діяльність здійснюється більше 5 років, це застосовується статті 151 септі загального податкового кодексу.
Давайте разом прочитаємо статтю 151 CGI:
"Я. Положення цієї статті застосовуються до комерційної, промислової, ремісничої, ліберальної чи сільськогосподарської діяльності, що здійснюється в професійній якості.
- Приріст капіталу від вибуття за умови режиму статей 39 дуодецій до 39 квіндецій, за винятком тих, що стосуються товарів, що підпадають під дію статті A 1594-0 G, і реалізовані в рамках `` однієї із зазначених видів діяльності в I, за умови, що діяльність здійснюється принаймні п’ять років, звільнена від:
1 ° Повна сума, коли річний дохід менше або дорівнює:
- а) 250 000 євро у випадку компаній, основною торгівлею яких є продаж товарів, предметів, приладдя та продуктів харчування, які потрібно забрати або спожити на місці або забезпечити житлом, за винятком прямої оренди або непрямих житлових приміщень, мебльованих або призначених для здачі в оренду мебльованими, або у випадку компаній, що здійснюють сільськогосподарську діяльність;
- б) 90 000 євро у випадку інших компаній або власників некомерційного прибутку; "
А податкова адміністрація в податковій доктрині зазначити:
«Компанія, яка випускає цінні папери або передані права, повинна безперервно протягом п’яти років, що передують передачі:
- здійснювати комерційну, промислову, ремісничу, ліберальну, сільськогосподарську чи фінансову діяльність, за винятком управління власними рухомими або нерухомими активами;
- або мають виключну корпоративну мету володіння акціями компаній, що здійснюють вищезазначену діяльність.
Таким чином, незважаючи на те, що орендована орендована діяльність є цивільною діяльністю, прибуток якої оподатковується у категорії промислових та комерційних прибутків, статті 151 статті, що застосовуються до орендованої орендованої діяльності, дозволяють звільнити від надмірної вартості через 5 років професійного орендна діяльність.
Але будьте обережні, це звільнення стосується лише частини "Податок на прибуток". Соціальні внески (колишні SSS; колишні RSI) або внески на соціальне страхування не звільняються (чи потрібно платити орендовану квартиру для сплати соціальних внесків до URSSAF або SSI? ".
Зверніть увагу, що стаття 151 загального податкового кодексу призначена застосовуватись у разі продажу мебльованого майна, а також у разі смерті оператора або у випадку пожертви (див. "Який податок на капітал виграш від мебльованої оренди у разі смерті власника-оператора? ").