ДКІ на території; IS або як освоїти l; оподаткування доходу від вашого майна
У виняткових випадках я відступаю сьогодні, щоб залишити статтю, виготовлену паном Полом Аубе. Останній є автором успішного керівництва щодо переваг компанії з нерухомості (SCI) щодо податку на прибуток (IS) для оптимізації оподаткування при інвестуванні в нерухомість. Складна стратегія, але така, яка може виявитись дуже вигідною для цілей оподаткування. Цей посібник представляє вас простим способом, закінчуючи техніку роботи механізму. Пан AUBE також є в основному простим приватним інвестором, який зрозумів і використовував SCI для IS для своїх інвестицій у нерухомість. Сьогодні він ділиться своїм досвідом навчально та корисно. Нижче ви знайдете його аналіз та посилання на його путівник у кінці статті.
Податки часто викликають розчарування. Кожного разу у вас виникає те саме відчуття, що трапилось у травні: платити занадто багато податку. Ви хотіли б зменшити його. Краще контролюйте це. Ви кажете собі, що цими грошима можна було б користуватися інакше. Звичайно, податки допомагають. Але це не зовсім відповідає розчаруванню, яке вони збільшують з кожним роком. На жаль, це стосується і нерухомості. Якщо ви знайомі з цією сферою, ви, мабуть, помітили, що не існує стабільного проекту нерухомості без продуманого оподаткування. У вас просто немає вибору: щоб досягти успіху, вам неодмінно доведеться пройти податкову скриньку. Хочеш ти цього чи ні ...
Намагаючись контролювати цей податок на прибуток від власності, багато хто замислювався про різні податкові стратегії та стратегії нерухомості ... і я один із них! Мій вибір упав на SCI в IS.
Ви напевно помітили, ми часто говоримо про SCI, але мало SCI в IS. Найчастіше саме SCI to IR (податок на прибуток) використовується найбільше. На цю тему написано багато статей. Тому я буду говорити тут виключно про SCI для ІС. Насправді різниця між цими двома ДСЗ є лише на фіскальному рівні (а не на законодавчому рівні). Ця суттєва різниця дає можливість повністю переосмислити вкладення нерухомості. Подивимось чому.
Корпоративний податок або ІС: quésaco ?
Простий варіант оподаткування.
Як я писав у вступі, SCI для IS відрізняється від SCI до IR своїм оподаткуванням. Вибір ІС є податковим варіантом. Просте поле для перевірки чи ні при створенні SCI (або після). Варіант ІС незворотній. Досить сказати, що ви, мабуть, ретельно продумали чі перед тим, як зробити вибір !
Яка норма для якого результату ?
IS - це податок, що застосовується до прибутку підприємств. Іншими словами, якщо після сплати всіх ваших платежів у рамках SCI у вас все ще є гроші, вам доведеться заплатити 15% IS нижче 38 120 €, тоді 28% до 500 000 € та 33% далі - (до 31 грудня, 2018).
Для ілюстрації моєї думки, давайте візьмемо приклад SCI з IS з 3 квартирами.
Припустимо, що загальна сума орендної плати становить 18000 €/рік.
Після сплати всіх платежів (позика, бухгалтерський облік, амортизація, страхування, плата за ОСББ тощо) у вас залишиться 3000 євро. Тому вам доведеться заплатити податковій адміністрації 450 євро італійських франків (3000 євро х 15%).
Це все ! Якщо ви залишите гроші в ДКІ, податків до сплати не буде! І навпаки, якби ви були в ІР (або через SCI, або від свого імені), вам довелося б заплатити:
- внески на соціальне страхування 17,2%;
- податок на прибуток відповідно до вашої граничної податкової категорії.
Тепер, коли ви знаєте, що означає цей "ІС", давайте розглянемо разом 5 основних наслідків цього варіанту.
5 наслідків вибору ІС
1. Професійне оподаткування
З ІС ви переходите від індивідуального режиму до режимів BIC (промисловий та комерційний прибуток). Іншими словами, ви більше не є частиною "класичної" податкової системи, наприклад, коли ви здаєте орендованих на власне ім'я, наприклад. Мова йде про доходи, витрати та інші вигоди. Умови корпоративного бухгалтерського обліку коротше ... Тому що ви стаєте повноцінною компанією.
Це має наслідки:
- необхідність вести строгий облік, що вимагає бухгалтера. Це додаткова плата для врахування.
- Ви більше не маєте права на різні пільги чи інші податкові пільги при оренді інвестицій, таких як режим LMNP.
Примітка: однак можна орендувати мебльовані помешкання в межах ISC SCI. Однак ви не зможете скористатися податковими пільгами, які пропонує цей вид оренди. Тут дохід, отриманий від вашого доходу від оренди, відображається у вашому бухгалтерському результаті, повна точка.
2. Так звана фіскально непрозора податкова система
Однією з головних відмінностей IR SCI є те, що оподаткування вашого IS SCI називається "непрозорим". Ще один термін із податкового жаргону. Це просто означає, що оподаткування вашого SCI абсолютно не залежить від вашого особистого оподаткування. Таким чином, ваш SCI більше не пов'язаний з вашим особистим оподаткуванням, як у випадку з SCI для IR або навіть з інвестицією на ваше ім'я (мебльована або гола оренда). І ця різниця є невеликою революцією у стратегічному підході до інвестицій у нерухомість !
Уявіть. Вам більше не доведеться турбуватися про вплив інвестицій у нерухомість на ваші податки. І це, незалежно від суми доходу від ваших орендних вкладень! Це дозволяє уникнути того, що я називаю синдромом гонки вперед, про що знає будь-який інвестор у нерухомість: необхідність постійно реінвестувати або перепродавати, щоб дозволити звільнення від сплати податку на свої доходи від орендної плати, перш ніж їх проковтнуть фіскальні живі піски, які є внесками на соціальне страхування та іншими податками на прибуток. .
Іншими словами, SCI в IS дозволяє вам мати певний спокій, забезпечуючи повний контроль вашого оподаткування !
3. Численні франшизні витрати
• Право на амортизацію
Наявність власної податкової системи також означає, що ваша ІСЦП регулюється власними правилами бухгалтерського обліку та оподаткування. Одним із цих правил є право на застосування амортизації до бухгалтерського результату ДКІ. Амортизація - це бухгалтерське визнання амортизації рухомого або нерухомого майна. Іншими словами, ваш бухгалтер теоретично визначить, що майно, що належить вашій компанії, з роками втратить вартість.
Для того, щоб об'єктивувати цю втрату у вартості, бухгалтер визначає відсоток від ціни майна, який можна відраховувати щороку протягом усього (або майже всього) періоду володіння майном. Це називається амортизацією. На практиці це обчислюється відповідно до тривалості та норми, що застосовується для кожного компонента будинку. Щоб полегшити ситуацію, пам’ятайте, що амортизація становить приблизно 3%/рік від ціни власності.
• Перерахування податків (помилково названі нотаріальні збори)
Ось ще одна перевага ДКІ в ІС: можливість відрахування податку на передачу з придбаного майна. Ця сума становить близько 7 - 8% від ціни продажу, тому вона не є незначною !
• Усі інші витрати
На відміну від SCI для IR, SCI для IS дозволить вам вирахувати з вашого доходу всі витрати, пов’язані з вашим SCI. Ось неповний список:
- агентські винагороди, дохід (якщо такий є) менеджера,
- поштові витрати,
- пройдені кілометри у зв'язку з ДКІ (зустріч у банку, відвідування нерухомості, яку ви плануєте придбати, підпис у нотаріуса, зміна орендаря, керівництво роботою тощо),
Нарешті, якщо ваш SCI виправдовує це своїм розміром, можна також відняти покупку:
- принтер,
- комп’ютер, навіть машина.
Щодо роботи, слід також зазначити, що на відміну від покупки від власного імені, вся робота вираховується з прибутку. Тому можна визначити прибудову, поділ квартири або будівництво.
Основним наслідком є те, що ваш результат бухгалтерського обліку (той, який буде задекларований до податкових органів) зменшиться. Це механічно зменшить кількість ІС. Тому це дуже потужний податковий інструмент !
Візьмемо приклад. Це завжди більш значуще.
П'єр та Кароліна придбали будинок із 3 квартир загальною вартістю 200 000 євро з їх SCI в IS. Тому вони зможуть:
- знецінюють свою будівлю. Їхній бухгалтер радить їм амортизувати свою будівлю протягом 30 років. Тому вони зможуть вирахувати з результатів бухгалтерського обліку своїх SCI: 200 000 євро/25 років = 6 000 євро/рік протягом 30 років! (Примітка: як я писав вище, розрахунок амортизаційних відрахувань проводиться на кожному елементі і тому не є лінійним, як у цьому прикладі. Я навмисно спростив тут).
- вирахувати витрати на придбання, іншими словами, нотаріальний збір: 14 000 євро
Візьміть цифри для їх проекту:
сума позики: 214 000 євро;
щомісячний платіж: 1250 євро або 15 000 євро/рік;
з них відсотки за позику на 1-й рік: приблизно 6 300 євро;
отримана орендна плата: 1500 €/місяць або 18000 €/рік;
поточні витрати (включаючи бухгалтерський збір, плату за співвласність тощо): 2500 євро/рік.
Розрахунок податку:
оподатковувана сума = орендна плата - нарахування - відсотки за позику - амортизація - гонорари нотаріуса = 18000 - 2500 - 6300 - 6000 - 14000 = - 10800 €
Тому ми можемо бачити, що П’єр і Кароліна не будуть платити ІС протягом перших років! Дійсно, ДКР накопичила значний дефіцит бухгалтерського обліку (10800 євро).
Цей дефіцит також можна вирахувати з прибутку наступних років! Однак, якщо SCI в ІС приносить багато переваг, слід знати, що існує аналог, і це цілком нормально! Це стосується методу розрахунку приросту капіталу у разі перепродажу майна. Давайте розглянемо цей суттєвий момент разом.
4. Чиста балансова вартість (або ВЧА) та приріст капіталу
В корпорації головним наслідком амортизації є те, що ВЧА зменшується з часом. Тут CNV - це вартість вашого майна в момент часу t. Він розраховується з валової вартості майна (купівельної вартості), з якої віднімається амортизація. Сподіваюся, я вас не загубив ... Простіше кажучи, як я вже писав вище, власність "фіктивно" втрачає свою вартість з часом. Однак саме CNV визначає приріст капіталу під час перепродажу. Тож чим він нижчий, тим вищим буде виграш !
А щоб зробити це ще простішим, візьмемо наш приклад будівлі П’єра та Кароліни.
Для протоколу передбачається, що П'єр і Кароліна придбали свою будівлю на 110%, що фінансується через SCI в IS. Тут я згадую характеристики їх придбання:
- ціна: 200 000 євро без урахування агентських та нотаріальних зборів;
- орендна плата: 1500 €/місяць або 18000 €/рік;
- усі поточні збори: 2500 євро/рік;
- щомісячна виплата позики: 1250 євро/місяць протягом 20 років.
Як ми вже бачили, П'єр і Кароліна зможуть знецінюватись (і, відповідно, вираховуватимуть з результатів бухгалтерського обліку своїх SCI) близько 6000 €/рік (близько 3% від ціни будівлі). Через 5 років чиста балансова вартість будівлі буде дорівнювати: 200 000 євро - (6 000 євро x 5 років) = 170 000 євро.
Якщо П’єр і Кароліна вирішать перепродати свою будівлю за 220 000 євро, приріст капіталу, який використовується для розрахунку податку, становитиме 220 000 - 170 000 євро або 50 000 євро
Тому на цьому прикладі ви зрозумієте, що амортизація вашого майна щороку значно збільшує розмір потенційного приросту капіталу! Фактично ви сплачуєте податок, який ви не сплачували під час утримання майна на момент перепродажу. Після виплати ПДВ Ви можете прийняти рішення про виплату решти суми у вигляді дивідендів. Потім це оподатковуватиметься відповідно до податкових правил, які застосовуються до нього (я розповім вам про це трохи нижче).
Візьмемо наш приклад востаннє.
Як ми щойно бачили, якщо будівля продається за 220 000 євро, сума професійного приросту капіталу становитиме 50 000 євро.
Отже, П’єр і Кароліна повинні будуть заплатити ІС на основі € 50 000, тобто:
38 120 € х 15% + 11 880 x 28% = приблизно 9 044 євро.
Примітка: Зазвичай це слід вилучати з поточних витрат компанії протягом поточного року (бухгалтерський облік, податок на майно, PNO ...), я не робив цього, щоб не ускладнювати розрахунки.
І навпаки, якби SCI була в ІР або купувала від свого імені, приріст капіталу склав би лише 20 000 євро до будь-яких відрахувань (220 000 - 200 000 євро) !
5. Що станеться, якщо гроші винесуть з ДКІ ?
Якщо ви правильно слідували, ми бачили лише бухгалтерські та податкові наслідки в рамках ДКІ. Так, але, можна сказати, що відбувається, коли ви виймаєте з них гроші? І я б сказав вам, що це хороше питання !
Щоб гроші SCI переходили в особисті активи, партнери повинні виплачувати один одному дивіденди. Ця можливість реєструється під час затвердження звітів ДКІ на загальних зборах після складання балансу. Іншими словами, коли настає травень, усі партнери SCI повинні зустрітися, щоб вирішити, отримувати гроші у вигляді дивідендів чи ні. Якщо всі погоджуються і результати SCI дозволяють це зробити, ви можете отримувати гроші залежно від частки акцій, якими ви володієте.
Потім ці дивіденди оподатковуватимуться відповідно до конфігурації, яка буде найбільш вигідною для вас:
- єдиного фіксованого відрахування (ПФУ) у розмірі 30% дивідендів;
- внески на соціальне страхування (PS) у розмірі 17,2%, а потім податок на прибуток (IR) після зменшення на 40%.
Візьмемо наш приклад з П’єром та Кароліною. Скажімо, їх SCI має прибуток в 1000 доларів, і вони знаходяться в граничній 30% податковій шкалі. Вони вирішують виплатити один одному цю суму у вигляді дивідендів.
Ми припускаємо, що кожен з них володіє 50% акцій.
Отже, П’єр і Кароліна отримають по 500 євро.
Вони можуть:
- виберіть ПФУ, тому їм доведеться заплатити 500 євро х 30% = 150 євро податку кожен;
- Або виберіть PS або 500 € x 17,2% = 86 € + ІЧ або (500 € x 60% (зниження на 40%)) x 30% = 90 €. Всього: € 176 податку кожен.
У їх випадках ПФУ був би цікавішим.
SCI до IS: Для кого ?
З огляду на більш обмежене адміністративне управління та витрати, які може спричинити ІС SCI, IS SCI не підходить для всіх.
Дійсно, окрім проекту, це також ваш спосіб бачити ваші інвестиції у нерухомість, що дозволить вам знати, чи підходить SCI до IS чи ні.
Однак ми можемо підсумувати за цим невичерпним переліком проекти, які можуть надходити в рамках SCI в IS:
- Основні проекти: придбання будинку, кількох квартир ...
- Інвестори, які бажають значно збільшити свої статки.
- Професіонали, що експлуатують комерційні або виробничі приміщення.
- Інвестори, які не мають наміру перепродавати своє майно.
- Інвестори, які бажають реінвестувати прибуток в іншу нерухомість.