Як оподатковується орендна плата за мебльовану оренду LMNP 2021?

Якщо ви орендуєте нерухомість, оподаткування слід ретельно продумати. Дійсно, ваша орендна плата призведе до податків та внесків на соціальне страхування. Значний заряд, який не обов'язково враховувати при покупці. У цій статті ви знайдете оновлення щодо розрахунку податку, який буде сплачуватися, способу декларування та особливо того, як застосовувати найкращий податковий режим, щоб платити менше податку. Це стосується будь-якої мебльованої оренди, будь то сезонна, студенту через AirBNB ...

Перше питання, яке слід задати собі, щоб зрозуміти оподаткування, полягає в наступному: це порожня орендована власність або мебльована орендована власність ? Ця стаття стосується оподаткування мебльованої орендної плати. Для порожньої орендної плати оподаткування відрізняється і пояснюється тут.

Непрофесійна мебльована оренда (LMNP) та податок: два можливі режими оподаткування.

Оренда вашого мебльованого майна дає вам вибір між двома різними податками на вашу зібрану орендну плату. Ви повинні зберегти найкращий варіант, подаючи свої доходи в травні. Перш ніж детально розраховувати податок та поля для заповнення, давайте розглянемо дві можливі форми оподаткування. Щоб зрозуміти, ми розмежовуватимемо задекларовану орендну плату (те, що ви насправді збираєте) та накладену рентну плату (ту, яку податкові органи утримають для обчислення податку). Ми зацікавлені в оподатковуваній ренті, оскільки чим вони нижчі, тим меншим буде ваш податок. Зверніть увагу, що ця стаття стосується непрофесійної орендованої меблів (LMNP). Це стосується пана та пані Тутлемонде, коли вони знімають мебльоване майно. Люди, основною діяльністю яких і основним джерелом доходу є лише орендна плата за мебльовану квартиру, потрапляє під інший режим: оренда професійної меблів. Ця стаття не впливає на вас, якщо орендна плата за мебльоване житло становить більше 50% вашого доходу.

Оподаткування меблевої орендної компанії на режим мікро-BIC.

Micro-BIC є простішим із двох. Конкретно, вам просто потрібно буде заявити про стягнуту орендну плату. Перш ніж розрахувати податок, податкові органи застосують 50% надбавки. Іншими словами, встановлена ​​орендна плата становитиме 50% від орендної плати.

Приклад:

Пан Коррігетонімпот орендує мебльоване майно і отримує 10 000 євро орендної плати в 2020 році. Він обирає режим мікро-BIC під час податкової декларації 2021 року про доходи 2020 р. Податки зменшаться на 50% або 10 000 * 50% = 5 000 євро. Отже, пан буде оподатковуватися на основі 10000 - 5000 = 5000 €.

Нижче ми побачимо, яка податкова ставка обкладається 5000 євро оподатковуваної ренти.

Оподаткування мебльованого орендодавця за реального режиму.

Якщо режим мікро-BIC не для вас, ваш другий варіант - обрати оподаткування доходу від власності за реального режиму. Цей режим є особливо привабливим, оскільки іноді дозволяє не платити податок. З іншого боку, формальності та декларації ускладнюються і потребуватимуть бухгалтера. Як випливає з назви, ви зможете вирахувати з орендної плати витрати, які ви фактично сплачуєте за своє майно до сплати податку. Це ще не все, також можна буде зняти амортизацію з майна чи меблів перед розрахунком податку. Тому потрібно буде задекларувати отриману орендну плату, а також сплачені збори та розрахунок амортизації.

Давайте спочатку подивимось на список витрат, що підлягають франшизі, щоб ви не забули жодного. Ми можемо перерахувати наступне:

- Відсотки за позики, надані для придбання майна.
- Страхування невласника житла.
- Податок на майно, за винятком побутових відходів (ми бачили, що побутові відходи є відповідальністю орендаря, тому їх не можна вирахувати).
- страхування позичальника за позику, а також банківські збори (комісія за подання заявок тощо)
- Збори, сплачені дипломованому бухгалтеру.
- Роботи. У цій статті розглядається, яка робота підлягає франшизі, а яка ні.
....

На додаток до цих відрахувань ви зможете зняти амортизацію активу. Саме тут заходить бухгалтер і стає необхідним. Саме він визначатиме, наскільки ви можете списати майно. У разі податкової перевірки само собою зрозуміло, що податкова адміністрація не може поставити під сумнів вашу декларацію, якщо амортизацію розрахував кваліфікований бухгалтер. Вплив відрахувань та амортизації такий.

Містер Виправте свій податок купує нерухомість за 100 000 євро та додає 10 000 євро меблів. Бухгалтер підрахував, що амортизація майна можлива протягом 20 років, тобто відрахування 100 000/20 = 5000 євро на рік. Меблі амортизуються протягом 5 років, тобто 10000/5 = 2000 € на рік. Пан Коррігетонімпот орендує мебльоване майно в 2021 році та отримує 10000 євро орендної плати. Крім того, він заплатив 500 євро позикових відсотків та 1000 євро податку на майно. Якщо він вибере реальний режим, він буде оподатковуватися на основі 10 000 - 5 000 - 2 000 - 1 000 - 500 = 1500 євро. Таким чином, податкові органи будуть обчислювати податок з оподатковуваної орендної плати на основі € 1500. Ми беремо на себе франшизні витрати І амортизацію, щоб знайти оподатковувану ренту.

Тому необхідно вивчити різницю між мікро-BIC та реальним режимом. Арбітраж дуже простий: якщо франшиза + амортизація перевищують 50% орендної плати, фактичний режим є більш привабливим. Якщо це не так, потрібен мікро-BIC. У наших прикладах пан Коррігетонімпот зацікавлений у виборі реального режиму замість мікро-BIC. Таким чином, він зможе вирахувати 8 500 євро замість того, щоб відняти 5 000 євро. Його оподатковувана орендна плата становитиме 1500 євро (порівняно з 5000 євро на мікро-BIC).

У фактах, ми також повинні брати до уваги вартість кваліфікованого бухгалтера, необхідна для фактичного режиму для розрахунку амортизації та складання податкових декларацій (від 700 до 1500 євро на рік). Якщо у вас є позика та можлива амортизація майна, орендна плата ніколи не оподатковуватиметься, оскільки відрахування будуть величезними. Тоді податковий прибуток здебільшого компенсує винагороду бухгалтеру. Для орендованого майна, забезпеченого помірною орендною платою без амортизації, можливо, що "бухгалтер" витрат є занадто дорогим, щоб компенсувати податковий прибуток. Тоді потрібен простіший режим мікро-BIC. Щоб мати можливість зробити правильний вибір, ви повинні мати можливість розрахувати податок для кожного плану. Тоді кожен може арбітрувати таке запитання: чи прибутковість податку, переходячи з мікро-BIC на реальну компенсацію, компенсує основні збори бухгалтера в реальному режимі ?

Розрахунок податку, який береться з орендної плати, коли ви орендуєте непрофесійне мебльоване майно!

Як і будь-який прибуток у Франції, орендна плата обкладається двома видами податку: податком на прибуток І внесками на соціальне страхування. Вони обидва будуть розраховуватися відповідно до оподатковуваної орендної плати. Внески на соціальне страхування складають 17,2%. Ставка податку на прибуток залежить від вашої граничної податкової категорії: вона може становити 0%, 11%, 30%, 41% або 45%. У статті ми детально бачили розрахунок податку, як визначити його граничну податкову категорію. Отже, орендна плата обкладається високим податком, оскільки ми швидко переживаємо 17,2% при мінімумі 11% на оподатковувану оренду. Повернемося до попередніх розрахунків.

Розрахунок податку при оренді меблів за мікро-BIC:

Пан Коррігетонімпот зібрав 10 000 євро орендної плати та отримав 50% знижки. Отже, встановлена ​​орендна плата становить 5000 €. Передбачається, що його податкова категорія становить 11%. Він заплатить внески на соціальне страхування: 5000 * 17,2% = 860 євро. Він також заплатить податок на прибуток: 5000 * 11% = 550 євро. Отже, пан повинен сплатити усього 1410 євро.

Розрахунок податку, якщо ви знімаєте меблі по-справжньому:

Пан Коррігетонімпот зібрав 10 000 євро орендної плати та відрахував 8 500 євро. Отже, встановлена ​​орендна плата становить 1500 євро. Передбачається, що його податкова категорія становить 11%. Він заплатить внески на соціальне страхування: 1500 * 17,2% = 258 євро. Він також заплатить податок на прибуток: 1500 * 11% = 165 €. Отже, пан повинен сплатити 423 євро.

Якщо у вас немає багато франшизних зборів, оподаткування доходів від власності швидко стає дуже важливим. Я використав тут приклад 11-відсоткової категорії, але податок може бути набагато вищим, якщо ваша ставка становить 30% і більше. Наступна діаграма повертається до деталей розрахунку податку для двох ситуацій.

оподатковується

Ставка 11% застосовується з орендної плати 2020 року, оголошеної в 2021 році.

Помешкання в оренду в LMNP: умови, яких потрібно дотримати, щоб перейти від оподаткування мікро-BIC до реального режиму!

Будь-який платник податків має вибір, але повинен дотримуватись певних правил перед арбітражем між податковими режимами. Щодо мебльованої оренди необхідно дотримуватися таких пунктів:

- Схема мікро-BIC можлива тоді і лише тоді, коли ваша орендна плата нижча за граничний рівень, який становить приблизно 70 000 євро. Крім цього, фактична дієта є обов’язковою. Стеля включає загальну орендну плату за всі мебльовані орендовані об'єкти.

- У рік, коли ви починаєте дійсну дієту, ви погоджуєтесь залишатися там протягом 2 років.

- Перехід від режиму Micro-BIC до реального передбачає запобігання сплаті податків до 1 лютого року доходу. Наприклад, якщо ви повідомили податкові органи до 1 лютого 2021 року про те, що справді станете справжніми, цей вибір застосовуватиметься до декларації 2022 року про доходи 2021 року.

Приклад:

Г-н Corrigetonimpôt збирає 10 000 євро орендної плати на рік: у нього є вибір між мікро-BIC та реальним, оскільки він знаходиться під границею 70 000 євро. Якщо він віддасться реальності, йому доведеться пробути там 2 роки. Через 2 роки він може вибрати мікро-BIC. Потім він може в будь-який час повернутися до реального режиму, але потім знову братиме участь на 2 роки.

Micro-BIC та реальний режим: які поля заповнювати онлайн-податкову декларацію?

Для схеми мікро-BIC все, що вам потрібно зробити, це вказати орендну плату у випадку 5ND. Перед нарахуванням податку податкові органи застосовуватимуть лише надбавку в розмірі 50%. Щоб отримати доступ до цього вікна, потрібно встановити прапорець "Дохід від непрофесійної орендної плати" в кроці 3.

Тоді ви отримаєте доступ до коробки 5ND натомість 2042C. Якщо ви отримали 10 000 євро в оренду, введіть 10 000 євро у полі 5ND.

Для фактичного режиму потрібно буде заповнити кілька декларацій: декларації 2031 та 2033-A, B ... до E. Ці декларації уподібнюються балансам та звітам про прибутки та збитки. Знову ж таки, бухгалтер вимагає такого адміністративного тягаря ... у будь-якому випадку, було важливо розрахувати амортизацію! Я не буду детально описувати, як заповнювати ці особливо складні декларації.

Отже, правильним питанням для того, щоб задати собі правильну систему оподаткування, є: якщо реальний режим дозволяє мені платити менше податку, чи компенсує податковий прибуток плату державного бухгалтера ? Зауважте, що це часто трапляється, оскільки за відрахуваннями та амортизацією оренда мебльованого житла може отримати оподатковуваний дохід від 0 євро протягом декількох років (і, отже, не сплачувати податок чи внески на соціальне страхування). Це тим більше вірно, що дефіцит землі за мебльованою орендою не компенсується за рахунок інших доходів. Він надається на 10 років і стягуватиметься лише з орендної плати за мебльовані помешкання. Амортизація створює величезний дефіцит землі, який з року в рік буде нараховуватись на вашу оренду за мебльовану оренду, збиваючи їх до 0 євро, уникаючи податків та внесків на соціальне страхування.

LMNP забезпечив податок на оренду та утримання: що змінюється?

Податок на утримання має кілька наслідків для непрофесійної мебльованої оренди. Я детально описав ці аспекти тут: LMNP та податок на утримання: як це працює?