Як оптимізувати декларацію з податку на майно
Щоб найкраще задекларувати свій дохід від власності, знайте, наприклад, що якщо ваші франшизи за рік перевищують 30% від орендної плати, краще вибрати реальний режим.
Опубліковано 10.05.2014 8:00
Орендна плата, яку ви отримуєте в обмін на оренду необмеженого орендованого житла, оподатковується у категорії доходу від власності.
● Спрощений режим мікроземів
Це застосовується автоматично, якщо орендна плата без урахування стягнених у 2013 році зборів не перевищувала 15 000 євро. За цього режиму декларування та оподаткування орендної плати спрощуються: податкові органи застосовують стандартний відрахунок у розмірі 30% до задекларованої орендної плати, який повинен враховувати всі збори, які були сплачені протягом року. Інший відрахування неможливий.
Щоб задекларувати свою орендну плату, потрібно лише ввести їхню валову суму в поле 4BE, сторінка 3 загального звіту про доходи № 2042. Житлові приміщення, які користуються певним податковим режимом або перевагою (Robien, Borloo тощо), це, в принципі, виключено. Однак мікроземельні ділянки сумісні зі зниженнями податків у Шмельє, Дюфло та Мальро.
Якщо ваші франшизні витрати за рік перевищують 30% від орендної плати, зокрема через те, що у вас є відсотки за позику або робота, яку слід відняти, краще зупинити свій вибір на реальному режимі, який враховує всі витрати, пов’язані з житлом. Цей варіант, безповоротний на три роки, оформляється просто шляхом подання декларації про доходи від власності.
● Реальний режим
Це дозволяє вам вирахувати всі його збори. При такому режимі дохід від землі визначається різницею між зібраним доходом та фактично сплаченими зборами. Декларація подається за допомогою податкової форми № 2044 (або № 2044 Ю. С., якщо одна з орендних плат підпадає під певні спеціальні пристрої: Робен, Нью-Борло, Проміжний Шкілер…). Якщо ви задекларували прибуток від нерухомості в 2013 році, ви автоматично отримали відповідну форму на цей рік. Після розрахунку чистий прибуток від майна, що підлягає оподаткуванню, повинен бути перенесений до декларації № 2042, рядка 4BA (у випадку прибутку) або рядка 4BB та 4BC (у разі дефіциту).
Реальна система дозволяє відрахувати, крім відсотків за позику, всі витрати, пов’язані з орендою: винагорода доглядача, гонорари, виплачені менеджеру, одноразова сума в розмірі 20 євро за невеликі адміністративні витрати (телефон, програмне забезпечення тощо), страхування будівлі, податок на майно (але не податок на сміття, який підлягає стягненню з орендаря), роботи з технічного обслуговування, ремонту та поліпшення.
Однак роботи з будівництва, реконструкції та розширення не підлягають франшизі. Так само, орендна плата, що підлягає відшкодуванню з орендаря, не підлягає відрахуванню, за винятком тих, що не відшкодовуються при виїзді. Щодо житла в ОСББ, резерви за нарахування беруться до уваги у два етапи: вирахувати резерви за збори, сплачені у 2013 році, та скоригувати положення щодо зборів, вирахуваних за 2012 рік, шляхом реінтеграції у ваш оподатковуваний дохід за 2013 рік частки резервів, вирахуваних у минулому році до невід’ємних платежів та зборів, що підлягають стягненню з орендаря.
● У разі дефіциту землі
Коли компенсація між усією отриманою вами орендною платою та понесеними платежами показує негативний результат, частка цього дефіциту, що виникає за рахунок витрат, відмінних від позикових відсотків, відноситься на ваш загальний дохід до ліміту в 10 700 євро.
Будь ласка, зверніть увагу, що житло необхідно здавати на три роки, тобто до 31 грудня 2016 року для відрахування, зробленого за 2013 рік, інакше це буде поставлено під сумнів. Частина земельного дефіциту, яка перевищує 10 700 євро або виплачується за рахунок нарахування відсотків за позику, переноситься на прибуток від землі на наступні 10 років.