Купуйте разом, не одружуючись на Les Echos
Якщо кількість шлюбів зростає - ця цифра перевищила позначку в 300 000 у минулому році - цифра, яка не була досягнута з 1983 року _, - факт залишається фактом, що спільне проживання залишається дуже поширеним у Франції способом життя. З 14,8 млн. Пар 2,4 млн. Живуть поза шлюбом, або майже кожна шоста. Це правда, що вільний союз римується зі свободою, відсутністю обмежень. Однак багато в чому це може бути високим ризиком. Це особливо актуально, коли мова йде про придбання нерухомості. Однак багато неодружених пар скріплюють свій союз, купуючи житло, не вивчаючи юридичних та фінансових наслідків такого вчинку. Звичайно, кохання сліпе, але необхідний мінімум запобіжних заходів. Тим, хто ще не наважився, бажано зацікавитись долею помешкання на випадок розриву або смерті.
Шановний вільний союз
Юридично партнери, що проживають разом, вважаються іноземцями і не користуються захистом, який надається подружній парі. Наприклад, при оренді, коли договір оренди встановлюється від імені лише одного з партнерів, що проживають разом, інший вважається простим мешканцем, який проживає без будь-яких прав, навіть якщо він платить свою частку орендної плати щомісяця. У разі розставання, титульний орендар може прийняти рішення видати свого супутника, не маючи змоги останньому протистояти. Він також може розірвати договір оренди та поставити іншого в дуже нестабільну ситуацію. Подібним чином, якщо один із партнерів, що проживає по сусідству, є власником будинку, інший не захищений, навіть якщо він бере участь у фінансуванні, допомагаючи погашати щомісячні платежі за позикою, взяті за це придбання.
У разі смерті власника, що проживає у партнері, та за відсутності домовленостей щодо вижившого супутника, останній матиме мало шансів _, за винятком домовленості спадкоємців _, утримуватися в помешканні. Ще менше стверджувати про свою можливу участь у придбанні. Оскільки право на житло має лише той, хто фігурує в акті придбання.
Це означає, що набагато більше, ніж подружня пара, для якої доля житла, придбаного спільно, у разі розлуки або смерті може бути легко організована відповідним шлюбним режимом, партнери по спільному проживанню повинні бути особливо обережними. Вважаючись непов’язаними, вони не успадковують одне одного. Однак існують рішення, які дають змогу забезпечити користування майном вижилого та захист інтересів кожного.
Недосконалі рішення
Для хорошого захисту партнерів, що проживають разом, шлюб залишається найкращим рішенням. У цьому випадку на допомогу подружжю, що купує нерухомість, приходить ряд законодавчих положень. Відповідно до правового режиму громади, зведеного до вибуху (правовий режим за відсутності шлюбного договору) з пожертвою до останнього живого, або за режиму універсальної громади з клаузулою припису, у разі смерті, вижилий чоловік/дружина маючи максимальне багатство, яке дозволяє закон, одночасно обмежуючи сплачуваний податок на спадщину.
Для пар, прихильних до безшлюбності, можна розглянути кілька рішень, які, незважаючи на те, що є панацеєю, все ж дають певні гарантії. Таким чином, придбання може бути здійснене у спільному володінні, шляхом створення SCI або навіть із застереженням про тон.
Що стосується тих, хто хоче уникнути незручностей спільного проживання без одруження, PACS _ пакт про громадянську солідарність _ являє собою третій спосіб, що дозволяє, зокрема, пом'якшити спадкові права.
Королева спільна власність
Найпоширеніша і, безсумнівно, найекономічніша форма придбання, спільна власність дозволяє спільним партнерам купувати нерухомість разом, показуючи свої два імена на купівлі-продажу. Кожен може брати участь у фінансуванні однаково або в різній пропорції. Потім у правовстановлюючому документі вказується частина, сплачена партнерами по спільному проживанню, наприклад 70% для одного, 30% для іншого. Однак частка кожного має бути цілком реальною. Тому що податкова адміністрація спостерігає. Якщо він вважає, що існує приховане пожертвування, він не пропустить вимагати належного: 60% мита. Не кажучи вже про те, що суперечки можуть виникати через спадкоємців, які почуваються ображеними своїм спадком.
Якщо подружжя розлучиться полюбовно, доля житла буде легко врегульована: воно буде продане і дозволить партнерам розділити ціну пропорційно відповідному першому внеску. Можна також викупити частку іншого і таким чином зберегти повну власність на будинок. За відсутності домовленості, з іншого боку, єдино можливий результат: залучити інстанцію трибуналу, яка може замовити продаж та розділ. Оскільки, як передбачено Цивільним кодексом у статті 815, "нікого не можна примусити залишатися у спільному володінні, а розділ завжди можна спровокувати". Але ви повинні знати, що суддя може залишити це рішення протягом двох років. Досить сказати, що дружнє рішення є завжди кращим. Тим не менше, це залишає час, щоб знайти необхідне фінансування для тих, хто хоче придбати частку іншого.
В очікуванні смерті одного з партнерів, що проживають разом, настійно рекомендується підписати угоду про поділ. На додаток до більш гнучкого управління спільною власністю, ця угода дозволяє вставити пріоритетну умову викупу частки померлого партнера по спільному проживанню без спадкоємців, які не можуть йому протидіяти. За відсутності такої статті подальше проживання в будинку потерпілого буде непевним, оскільки, коли настане час, останній неминуче опиниться у спільному володінні зі спадкоємцями померлого.
Інше рішення для забезпечення утримання в приміщенні партнера, який вижив: пожертва. Однак за умови, що ви погодитесь заплатити ціну: 60% податку. І мати абсолютну впевненість у своєму супутнику. Оскільки, на відміну від того, що надається між подружжям, пожертва партнеру є негайним і безповоротним. Подібно до великих податків, заповіт є ще однією альтернативою захисту вижилого. Таким чином, можна заповідати все своє майно, за винятком зарезервованих прав спадкоємців, якщо вони існують. Щоб обмежити витрати, ми також можемо обмежити заповіт на користування житлом або на просте право користування та проживання.
Більш гнучка SCI
Ще одна методика, яка дозволяє партнерам, що проживають у спільному житті, передавати свої активи за гарних умов: придбання через ріелтерську компанію. "Доцільно, коли є спадкоємці, які є зарезервованими, оскільки це заважає їм заволодіти майном", пояснює метр Бернар Рейніс, президент Паризької нотаріальної палати.
Принцип SCI простий. Замість того, щоб купувати житло безпосередньо, партнери, які проживають разом, купують його через ріелтерську компанію. Отже, партнери, що проживають разом, стають партнерами, кожен з яких тримає певну кількість акцій аж до їх першого внеску.
У разі смерті до статуту може бути включений "пункт про затвердження", згідно з яким придбання акцій спадкоємцями може здійснюватися лише за згодою партнера, що вижив.
Ще одна хитрість, якою може скористатися пара, - перехресне володіння. Мова йде про створення SCI, де кожна з них має половину акцій, але де власне право власності на узуфрукт роз'єднане, обмін акціями дає право одній або іншій. Візьмемо приклад пари, яка створює SCI, чиї частки мають номер від 1 до 1000. Один може володіти акціями від 1 до 500 у безоплатній власності та частками від 501 до 1000 в узуфрукті, тоді як інший матиме акції від 1 до 500 в узуфрукті та акції від 501 до 1000 у безоплатній власності.
Таким чином, після смерті одного з партнерів, що проживають разом, його частки в голосному володінні повернуться його спадкоємцям, але друга половина залишиться в головному володінні, зберігаючи при цьому плодокористування акцій, що належать померлому і які стали майно спадкоємців. Трохи складне, це рішення заслуговує на ефективний захист партнерів.
І все-таки створення SCI не має лише переваг. Вийти може бути важко. У разі розпаду, ті, хто бажає залишити компанію, завжди можуть попросити іншого придбати їх акції. За умови, звичайно, що він має фінансові можливості. Якщо це не так, припинення діяльності компанії залишається єдиним рішенням для розподілу активів. Але, якщо ніякої мирової угоди неможливо і розбіжності зберігаються, єдино можливий спосіб звернення: звернутися до суду.
Ще одним недоліком створення SCI він вимагає суворого управління: складання статуту, проведення зборів, бухгалтерський облік.
Інтерес до обмеженого пакту про тонтини
Ще одна апріорі приваблива альтернатива, оскільки вона дає змогу вигнати будь-яких спадкоємців: „пакт тонтін”. Також називається "умовою зростання". Цей пункт, включений у акт про придбання будинку, має особливість, у разі смерті одного з партнерів, що проживають разом, автоматично зробити іншого власника. Інша сторона медалі: у разі розбіжностей потрібна згода двох партнерів розірвати пакт про тонтини, продати майно та поділити ціну, що може зайняти багато часу.
Тут ще раз податкові органи не дарують подарунок, і, в більшості випадків, мито, що підлягає сплаті, складатиме близько 60%, якщо помешкання не є основним місцем проживання партнерів у день смерті першого і що вона не перевищує значення 500 000 франків, що сьогодні здається досить глузливим. Поза цим обмеженням права стосуються загальної вартості помешкання, а не частки, що перевищує 500 000 франків.
Шлях PACS
Для тих, кого спокушає PACS, було б соромно позбавити себе цього правового статусу, який визнає певні права неодружених пар і пом'якшує оподаткування порівняно зі звичайними партнерами. Однак успіх PACS залишається скромним: трохи більше 30 000 пар підписали одну з моменту набрання чинності законом 15 листопада 1999 року. Як підкреслює Бернард Рейніс, "що стосується спадкового аспекту, розчарування тих, хто був на користь PACS очевидно. Вони не розуміли, що закон не йде далі. ".
Пам’ятайте, що положення закону дозволяють партнерам, які проживають разом, які бажають організувати спільне життя за контрактом. Цей контракт визначає умови взаємної та матеріальної допомоги, яку повинні надати партнери. Що стосується житла, це забезпечує більший захист у випадку відмови від власника оренди або смерті, оскільки договір оренди передається партнеру на спочатку запланований період. Товари, придбані під час PACS (за винятком тих, що отримані шляхом пожертви чи заповіту), вважаються, якщо не вказано інше, неподільними наполовину. Якщо PACS не робить партнерів спадкоємцями один одного, законодавець все одно зробив жест на рівні спадкових прав. Таким чином, у разі смерті одного з цивільних товариств виживший, якщо він отримує заповіт від свого партнера, отримує вигоду з відрахування 375 000 франків, а потім від зменшення спадкових прав порівняно з не-партнером. громадянське партнерство: 40% на наступні 100 000 франків та 50% на подальший термін. Такий самий податковий режим щодо пожертв, якщо партнери були пов'язані з PACS принаймні протягом двох років.
Розшифруй світ згідно
Щодня написання Les Echos приносить вам достовірну інформацію в режимі реального часу. Це дає вам ключі до розшифровки новин та передбачення наслідків поточної кризи для бізнесу та ринків. Як розвивається ситуація зі здоров’ям? Які нові заходи готує уряд? Чи покращується діловий клімат у Франції та за кордоном ?
Ви можете розраховувати на те, що наші 200 журналістів дадуть відповідь на ці запитання, а також на аналізі наших найкращих підписів та відомих авторів, які повідомлять ваші думки.