LMP LMNP Які переваги та недоліки мебльованої оренди

Слід сказати вам з самого початку, що інвестиції в нерухомість в LMP або LMNP - це не зовсім такі інвестиції в нерухомість, як інші. Це справді інвестиція, в основі якої лежить "камінь", але все інше відрізняється від класичної інвестиції в нерухомість для житлового користування: оцінка майна, що здається в режимі мебльованої оренди в податковому режимі, через обмеження управління, дуже важко провести порівняння між мебльованою орендою та звичайними орендними інвестиціями.
Давайте розглянемо переваги та недоліки мебльованої оренди, щоб розкрити деякі таємниці.
Але будьте обережні, є два способи скористатися податковим режимом для мебльованої оренди:

переваги

  • 1- Це може означати вкладення коштів у проживання в таких місцях, як студент, старший, будинок престарілих. Інвестор у нерухомість стає власником кімнати або квартири, розташованих у цій резиденції. Усі власники повинні підписати комерційну оренду з оператором, відповідальним за підтримку проживання. У цьому виді мебльованої орендної плати інвестор відшкодує ПДВ, сплачений за придбання будівлі, і повністю придбає його через 20 років власності на будівлю.

  • 2- Це може передбачати інвестиції у будівлю (квартиру, будинок), яку власник облаштує відповідно до дуже точного списку, наведеного указом (див. "Які основні меблі в мебльованій оренді (LMNP або LMP)?").

У цій статті ми зосереджуємося на інвестуванні у житлові приміщення, які отримують допомогу

Переваги професійної (LMP) або непрофесійної (LMNP) мебльованої оренди.

Податковий режим для промислового та комерційного прибутку (BIC), а не доходу від землі.

Основною перевагою мебльованої оренди, будь то LMP або LMNP, є метод оподаткування доходу від оренди. Прибуток від меблевої оренди уникає оподаткування прибутку від власності (особливо несприятливого для інвестора) і підпадає під режим промислового та комерційного прибутку (BIC).
Досить схематично можна порівняти мебльовану оренду з індивідуальним підприємцем, як будь-який художник, муляр ... Власник мебльованої оренди опиняється на чолі приватного бізнесу, об’єктом якого буде експлуатація квартири, службового помешкання, Кімната EHPAD ... Чудо мебльованої оренди полягає в цьому оподаткуванні згідно BIC.

Можливість реєстрації амортизації.

На чолі ФОП фізична особа-підприємець, який здає мебльовану оренду, зможе реєструвати амортизацію своєї будівлі, що експлуатується в мебльованій оренді, відповідно до звичайної передбачуваної тривалості використання будівлі. Враховуючи, що використання від 35 років до 45 років, річна норма амортизації може бути близько 2,5% (насправді будівля детально описується за компонентами - дах, каркас, електроенергія, ... - що призводить до амортизації відповідно до життя кожного компонента).
Ось деякі періоди використання, надані податковою адміністрацією.

Компоненти Фактичний час використання
Покрівельні роботи 25 років
Електромонтаж 25 років
Гідроізоляція 15 років
Ліфти 15 років
Внутрішня фурнітура 15 років
Структура (оболонка) 80 років

Щороку може застосовуватися "фіктивна" амортизація, і це оподатковуваний прибуток яка на стільки зменшиться. Ви можете перечитати цю статтю " Як амортизувати майно в мебльованій оренді? "Вивчити питання амортизації для мебльованої оренди.

Можливість вирахування витрат на придбання будівлі

Крім того, на відміну від орендної плати, що підлягає оподаткуванню доходом від власності, мебльована орендна компанія може відняти, рік її сплати або розподілу на період зносу, витрати на придбання, тобто:

  • Витрати на вчинення нотаріальної дії;
  • Гарантійні витрати;
  • Винагорода посередникам (включаючи комісію продавця)
  • Гонорари нотаріуса
  • ...

Така можливість вирахування витрат на придбання є основною перевагою мебльованої оренди та значно зменшить оподаткування отриманого прибутку. Нарешті, цей особливо привабливий режим оподаткування дасть змогу збирати неоподатковуваний дохід протягом тривалого періоду.

Повна відсутність управління майном, придбаним в службах проживання LMP або LMNP

Орендуючи меблі в рамках функціонування житлового будинку, що обслуговується, інвестор набуває квартиру, будинок, який він надасть у розпорядження компанії, яка буде експлуатувати майно в рамках туристичної резиденції, готелю, будинку для пенсіонерів. .
Отже, інвестор не матиме обмежень щодо управління: не потрібно шукати орендаря, не потрібно переробляти картини між двома орендарями ... Всі ці завдання опікується оператор резиденції. Інвестор підписує комерційну оренду з оператором резиденції, а оператор резиденції сплачує інвестору щомісячну оренду незалежно від того, здається це майно в оренду чи ні.
Однак, оскільки вся актуальність інвестицій залежить від сили оператора, слід бути особливо обережним. Таким чином, може бути корисним вивчити ідею інвестування в OPCI FILM (див. "Орендована оренда OPCI (OPCI FILM), паперовий камінь із оподаткуванням LMNP"), що дозволить об’єднати інвестиції та, отже, зменшити ризик, пов'язаний з оператором.

Комерційна оренда мінімальною тривалістю 9 років забезпечує інвестора в резиденції, що обслуговує.

Оренда, підписана між інвестором, власником квартири та оператором резиденції, строком на певний термін, вона може бути продовжена в кінці.
Ця оренда є реальним захистом для інвестора, який буде застрахований:

  • Збирати оренду житла незалежно від реальності оренди квартири (крім банкрутства оператора)
  • Індексація орендної плати, встановленої в оренді. Це важливі дані, які самі по собі можуть виправдати якість інвестиції;

  • Організувати розподіл витрат на обслуговування, ремонт та основні роботи між орендодавцем (інвестором) та орендарем (операційною компанією).

Але будьте обережні, наприкінці цієї першої комерційної оренди доведеться провести нові переговори між власником лізингодавця та оператором, щоб встановити оренду. Зниження орендної плати спостерігається дуже регулярно, як ми розповідаємо вам у цій статті "LMNP: Інвестиція, повна розчарувань, синонім втрат капіталу? "І" Місце проживання LMNP: Падіння орендної плати при поновленні комерційної оренди? "

Недоліки професійної (LMP) або непрофесійної (LMNP) мебльованої оренди.

Після переваг та особливостей мебльованої оренди, які роблять цей податковий режим особливо привабливим, давайте підсумуємо недоліки мебльованої оренди.

У резиденціях, що обслуговуються: вартість товару залежить від процентної ставки та якості оператора, а не від вартості "каменю"

Інвестування в мебльовану оренду житлових будинків, що обслуговуються, точно не є інвестицією у нерухомість, як будь-яка інша. Вартість ваших інвестицій буде залежати не від загального розвитку ринку нерухомості, а лише від розвитку процентних ставок та якості оператора.
Ми присвятили статтю на тему оцінки інвестицій в LMNP або LMP, я рекомендую вам прочитати її ще раз: Ціна перепродажу CENSI BOUVARD LMNP або LMP: Оцінка та перспективи або Оцінка вартості звіту про майно? (Оренда меблів, LMNP, комерційна будівля, орендована оренда)
У разі збільшення процентних ставок вартість орендованої інвестиції в оренду автоматично зменшиться.

Основний (і майже неминучий) ризик ДВОЙНОГО ПОДАТКУВАННЯ у разі смерті або пожертви будівлі, орендованої під професійну мебльовану оренду (LMP).

Як ми вже неодноразово повідомляли вам на цьому веб-сайті (див. Статтю "LMNP/LMP: Катастрофічні податкові наслідки смерті інвестора та Мебльована оренда: подвійне оподаткування у разі дарування або спадщини?), Існує сильний ризик подвійного оподаткування у випадку смерті власника будівлі або навіть у випадку пожертви будівлі, що експлуатується під професійну мебльовану оренду (LMP). Оператор з непрофесійної орендованої меблів (LMNP) тут не буде зацікавлений.
Мебльована оренда - це перш за все індивідуальна орендована орендована компанія, у разі смерті припинення діяльності призводить до оподаткування нереалізованого приросту капіталу та оподаткування прибутку від капіталу, зафіксованого на будівлі з моменту її придбання. Тоді податок на спадщину все одно повинні сплачувати спадкоємці або обдаровувані.
Я настійно рекомендую вам перечитати дві вищезазначені статті, ви можете прочитати деталі демонстрації там.

У разі банкрутства оператора інвестор втрачає всю вартість активів.

Вартість інвестиції базується на процентних ставках, але перш за все на здатності будівельного оператора добре управляти будівлею.
У разі банкрутства останнього, інвестор дуже швидко опиниться без регресу та власником квартири в готелі, студентської резиденції ... не маючи можливості перепродати її або навіть використати для отримання доходу.
Прикладів багато, особливо в певних туристичних резиденціях, які постраждали від кризи.
Але меншою мірою ніколи не можна виключати падіння орендної плати, особливо коли економічні умови погіршуються, а економічна модель оператора не відповідає його сподіванням (див. "LMNP Беламбра - VVF хоче зменшити на 40% орендну плату, інвесторів шляхом "судового перегляду орендної плати" ").