Майно після розлуки Що відбувається з будинком після розлучення
Вічна любов і власний дім, в якому ви старієте разом, - мрія багатьох пар. Але реальність часто інша: приблизно кожен третій шлюб у Німеччині розлучається, в середньому через майже 15 років - це було близько 166 000 розлучень у Німеччині в 2014 році. Хоча факти говорять самі за себе, більшість сімейних пар поводяться так, ніби ця мрія ніколи не могла лопнути. Фінансування нерухомості, як правило, чітко розраховується та пристосовується до цілих сімейних відносин. Дуже мало людей враховують можливість розлуки та її наслідки, адже трохи неромантично передбачати кінець шлюбу до того, як він справді почався. Якщо стосунки не вдаються, більшість людей не готові до деяких питань: Що має статися із загальним будинком чи квартирою? Хто може в ній залишитися? Хто відповідає за позику? І хто має право на активи з майна?
Шлюб юридично розглядається як спільнота прибутків: "Приріст капіталу повинен розподілятися між подружжям, навіть якщо він ґрунтується на нерівних внесках та вигодах подружжя", - пояснює Удо Феллінгс, юрист із сімейного права з Кельна. У разі розлучення активи, утворені під час шлюбу, та спільні борги розподіляються між подружжям порівну відповідно до розподілу прибутку - якщо немає шлюбного договору. Якщо пара придбала нерухомість під час шлюбу, це також зараховується до активу. Якщо чоловік/дружина володів будинком до шлюбу, він включається до вартості його майна на той час - це збільшення вартості включається лише в прибуток, якщо майно стало більш цінним після шлюбу.
"Якщо хтось із партнерів вкладає активи в будинок, наприклад, від спадщини, після поділу виникають проблеми з питанням про те, як слід розподілити майно та решту активів", - говорить Феллінгс. Наприклад, якщо батьки додають 100 000 євро, то, за словами сімейного адвоката, важливо, щоб дитині можна було показати, що вона отримує грант як привілейований актив. Якщо шлюб піде не так, це єдиний спосіб бути впевненим, що подарунок зрештою принесе користь вашій дитині в повному обсязі при підрахунку прибутку. "Якщо хтось із партнерів інвестує значно більше власних активів у власність з самого початку, подружжя повинні звернутися за порадою та в ідеалі підписати передбрачну угоду", - радить Феллінгс. «Закохані відмовляються від контрактів. Але це нерозумно, ти злишся згодом ".
Особливо неодружені пари повинні зберігати фінансові квитанції
Особа, яка підписала договір з банком, несе відповідальність за житловий кредит. Якщо сімейні пари купують житло разом, вони, як правило, є позичальниками, оскільки банк хоче забезпечити позику через двох позичальників. "Кожна особа несе повну відповідальність за позики, які були підписані спільно", - вказує адвокат, незалежно від ситуації з доходами. Майно та будинок належать особі, яка зазначена власником у земельній книзі. У випадку власності, яка зайнята власником та фінансується позикою, обидва партнери зазвичай можуть бути внесені до земельної книги як власники половини майна. Але навіть якщо в земельній книзі є лише один партнер, він не може самостійно вирішувати, що має статися з власністю. Спільний будинок часто є найціннішим активом сім'ї, і згідно з Цивільним кодексом, основними активами можна розпоряджатися лише за згодою подружжя.
Однак, якщо неодружені пари, які спільно фінансували нерухомість, розвалюються, і лише один із партнерів є в земельній книзі, інший може піти з порожніми руками. У суперечці, яка була предметом переговорів перед Федеральним судом, позика на житло проходила лише через партнера, вона також була одна в земельній книзі. Оскільки щомісячні виплати партнера на їх рахунок істотно не перевищували орендної плати, яку вони мали б заплатити за порівнянну житлову площу, федеральні судді винесли рішення (Az. XII ZR 132/12) - хоча він мав будинок протягом восьми років окупився довго. "Кожен повинен ретельно зберігати квитанції та документи, які у випадку сумнівів підтверджують, який із власних активів пішов на фінансування майна", - рекомендує Völlings. "Особливо для неодружених пар має сенс засвідчити, хто скільки вклав і як майно буде поділено у разі розлучення".
Але будинок не можна розділити посередині, як суму грошей. Тому, зокрема, зарекомендували себе два рішення: або подружжя продають будинок і ділять прибуток, або один із партнерів зберігає його, а іншому платить. Найкраще як для вашого гаманця, так і для ваших нервів - це коли вони домовляться про те, що стане з вашим будинком у майбутньому. "І пари повинні пояснити це якомога швидше після розлучення, навіть до того, як подати заяву на розлучення", - радить юрист-фахівець із сімейного права. Оскільки без взаємної домовленості судді приймають рішення, вони можуть навіть ініціювати викупу аукціону.
Найпростіший спосіб після розставання - це, мабуть, продаж будинку та розподіл виручки - навіть якщо використане майно в бідних місцях може не досягти ціни, яку колись коштувала нова будівля. Продавці повинні виглядати гармонійною парою. Якщо потенційні клієнти дізнаються про розлучення, це може негативно позначитися на ціні. Якщо спільне майно належить колишній парі менше десяти років, і вони самі в ньому не проживають, вони повинні сплатити спекулятивний податок з продажу отриманого прибутку (ціна продажу мінус витрати на придбання та витрати на продаж, наприклад, фарбування), який базується на індивідуальній ставці податку. Якщо продаж в даний час є недостатньо прибутковим, будинок можна орендувати третім особам. Однак для цього колишня пара повинна так добре ладнати, щоб вони могли виконувати свої спільні завдання, такі як орендодавці, такі як обслуговування та річний рахунок за комунальні послуги.
Будьте обережні, якщо ви поспішно виїжджаєте
Якщо хтось хоче утримувати власний будинок наодинці, він повинен платити іншим відповідно до ринкової вартості майна та нотаріально засвідченої частки майна - але часто на це не вистачає грошей. Замість того, щоб одразу фінансувати повну суму, подружжя може домовитись про продовження виплати на кілька щорічних внесків. Тут інший отримує виконавчий позов до тих пір, поки він ще не отримав свою частку будинку в повному обсязі. Якщо один із партнерів може підняти повну вихідну допомогу, він може переписати частку іншого. Однак подружжя повинні робити це, якщо це можливо, до остаточного розлучення, оскільки подружжю не потрібно платити податок на передачу нерухомості у розмірі близько п'яти відсотків від ринкової вартості (залежно від федеральної держави), який сплачується при передачі права власності.
Колишня пара також повинна заздалегідь поговорити з банком. Бо якщо будинок передається єдиному власнику, у банку не вистачає боржника. Тоді деякі установи вимагають від вас укласти новий договір позики за інших умов - і штраф передплати за дострокове розірвання старого договору.
На практиці, однак, один із партнерів часто залишається один у власності, хоча він не може довго платити іншому партнеру - часто людині, яка доглядає за дітьми і живе там з ними. "Однак, в принципі, обидва мають право залишатися там", - уточнює юрист. Тільки якщо партнер перевищує межі відповідного співіснування, наприклад, стає жорстоким, судді можуть вигнати його з квартири. Часто, зокрема, чоловіки допускають тактичну помилку, поспіхом виїжджаючи, якщо ситуація вдома стає нестерпною під час розлуки. "Той, хто, нарешті, виїжджає з майна, тобто бере з собою меблі та особисті речі, орендує належну велику квартиру та передає ключі, втрачає право користування", - попереджає Феллінгс. “Навіть якщо він єдиний власник. Це означає, що він може повернутися туди лише за згодою іншої особи ». Тому сімейний адвокат радить звернутися за юридичною консультацією до виїзду. Той, хто очищає поле, повинен письмово домовитись з партнером про право повернутися через рік, незважаючи на виїзд, якщо пара до того часу не домовилася.
Аукціон з викупу завжди є найгіршим рішенням
Якщо один з них не може заплатити іншому і все ще живе у власності, йому, як правило, доводиться нести допоміжні витрати самостійно. Обидва партнери повинні продовжувати сплачувати частину позики та податок на майно відповідно до власної частки, визначеної в земельній книзі, незалежно від того, чи заробляє один значно більше, ніж інший. Натомість партнер, який виїжджає, має право на компенсацію за користування: "Суди стверджують, що власник житла отримує фінансову вигоду, оскільки не повинен платити оренду", - каже адвокат. «Отже, він повинен компенсувати іншому той факт, що він може користуватися майном самостійно». Якщо мешканець отримує аліменти, він може відмовитися від частини утримання, а не платити компенсацію за користування. Після першого року розлучення розмір компенсації за користування базується на половині місцевої орендної плати за використане майно.
Якщо партнер зобов’язаний виплачувати аліменти за дітей разом, то позичка в першу чергу вираховується із чистої зарплати, і аліменти базуються на цьому, що, в свою чергу, зменшує виплати за дітей. Після розлучення вигода від розлучення подружжя більше не застосовується. Зараз основний годувальник повинен платити за позику та утримання за нижчий чистий прибуток. Йому стає все складніше виплачувати частину позики на додаток до утримання та витрат на друге домогосподарство - багато хто пізніше потрапляє на межу неплатоспроможності і зрештою продає.
Небагато пар залишаються в одному будинку, незважаючи на розставання, щоб зберегти його фінансово. Але для тих, хто стикається з розлученням, варіант квартирної частки подружньої пари може бути проблематичним - особливо, якщо розлучення хоче лише один партнер. Тому що для того, щоб розлучитися, ви повинні задокументувати своє бажання розлучатися, тобто жити окремо від ліжка та столу, робити покупки самостійно. Сімейна вечеря разом, спільне приготування їжі, сидіння перед телевізором - небажаний партнер може винести все це пізніше, щоб запобігти розлученню. Це рішення є юридично зрозумілим лише в тому випадку, якщо майно можна розділити на дві квартири, розлучені особи зафіксують це в нотаріально завіреній декларації про поділ, а кожен з партнерів внесений до земельної книги як власник квартири. Самі квартири можна проживати, здавати або продавати.
Аукціон будинку після розлучення - це, як правило, найгірший і найменш вигідний варіант. Оскільки суд може розпорядитися про поділ аукціону навіть проти волі одного з двох власників, він часто пропонує останній шанс перетворити неподільне майно на подільні гроші, особливо для сварячих пар. На аукціоні з викупу оцінювач визначає вартість майна і використовує це для визначення нижньої межі заявки на участь, яка часто на 30 відсотків нижче ринкової вартості. Якщо буде прийнята заявка, яка навіть нижча за вартість придбання, у колишніх власників залишаються борги, які вони повинні розділити між собою. Є також витрати, наприклад для суду та оцінювача. "Через зростання цін на нерухомість екс-подружжя в даний час рідше залишають аукціон з боргами", - говорить Феллінгс. "Зазвичай вони все ще можуть отримувати прибуток від власності".
Примітка редактора: На відміну від того, що спочатку було написано в тексті, подружжя має сплачувати податок на спекуляцію з прибутку від продажу майна, яким вони діляться, якщо вони самі не проживали в ньому. Якщо ви використовуєте його самостійно, він залишається звільненим від оподаткування. Просимо вибачення за неточність.