Нерухомість в Китаї на урвищі
Деміен Дюран (*)
Невеликий спадок до "Японії 1990": тоді як японський економічний та фінансовий вплив на західний світ, здавалося, в очах широкої громадськості ніколи не закінчувався, раптовий вибух міхура з нерухомістю підірвав картковий будиночок.
Через двадцять років архіпелаг ніколи не відновився повністю. Економічно він застоювався, і з’явився ще один азіатський суперважкий вага - Китай. Як і Японія свого часу, китайська модель викликає захоплення на Заході. Як і Японія, її галузь процвітає і з'їдає частку європейського ринку. Як і Японія, Китай є "фаворитом" широкої громадськості, щоб стати безперечним лідером завтрашнього дня.
І як Японія, Китай, хто робить ті самі помилки, може втратити все через міхур нерухомості. За винятком того, що в 2012 році, при більшій інтеграції світових економік, ударна хвиля для європейських економік може зробити японську кризу схожою на мокру петарду.
Жаба та віл
Питання вже не в тому, спухнеться міхур чи ні, а в тому, наскільки він зможе залишатися таким, яким він є, не лопаючись при аварії, як перевищений поріг попередження з давніх-давен. На відміну від Японії, де міхур був створений після різкої корекції курсу ієни/долара за угодою Plaza, китайська бульбашка з нерухомістю бере свій початок в черговій кризі що Китай знає і мало описується основними ЗМІ: крах фондового ринку.
Дійсно, хоча загальна французька громадськість уявляє, що Китай є країною, що вселяє впевненість у нескінченному зростанні, це не думка китайських інвесторів: після першого краху між 2005 і 2007 роками, китайська фондова біржа втратила ще 60% своєї вартості з 2008 року.
Перед ринком, який римується з фінансовою прірвою, місцеві інвестори швидко звернулися до нерухомості (і, в меншій мірі, до творів мистецтва.)
Якщо іспанська ситуація вже здалася вам абсурдною з її абсолютно порожніми мікрорайонами, Китай цілком може подарувати вам страшний пейзаж. Хоча в розпал лихоманки нерухомості цей сектор в Іспанії становив 12% ВВП, Китай подорожчав до 15%. З 2002 по 2012 рік кількість житлових будинків зросла вдесятеро.
Класичні та передбачувані наслідки: спочатку, експоненціальне подорожчання нерухомості в китайських містах (ціна за м² помножена на 2,5 всього за п’ять років); по-друге, надмірна кількість суто спекулятивних операцій з нерухомістю - зрозумійте, де покупець ніколи не проживатиме у власності - яка коливається між містами від 20% до 40%.
За оцінками, сьогодні в Китаї близько 64 мільйонів порожніх будинків. Символічне зображення, яке несміливо сприймають ЗМІ, цього дрейфу нерухомості: місто Ордос у Внутрішній Монголії, де зараз проживає 30 000 жителів, тоді як бум нерухомості дав йому ... мільйон жителів! Ви сказали місто-привид? http://www.youtube.com/watch?v=0brcZTVde-I
Складніше буде осінь (яка вже почалася ...)
Зіткнувшись із цим перегрівом, Пекін вирішив відреагувати, намагаючись будь-якою ціною контролювати посадку, щоб уникнути падіння. Обмежуючи надмірне звернення до кредитів та запускаючи великі програми соціального житла, уряд Китаю хоче будь-якою ціною уникнути сценарію "японського стилю", коли міхур раптово лопається, занурюючи країну в нерозривну кризу.
На папері влада показує обнадійливі результати протягом року, з обмеженням ціни на нерухомість та невеликою знижкою під контролем. Словом, все добре.
Але як часто в Китаї, хороші новини походять від офіційної інформації. Неофіційні цифри викликають страх перед неминучим економічним катаклізмом (1). Елітні програми, дуже популярні в китайських мегаполісах, вже втратили 20% своєї вартості. Акції, які не знаходять покупця, досягають у певних регіонах двох років продажу. Зазначається, що дві третини забудовників перебувають у негативній ситуації з грошовим потоком, а відверте закриття агентств нерухомості збільшується.
Влада намагається якомога більше утримувати кришку скороварки, закликаючи агенції нерухомості не надто швидко передавати ринкові зміни у своїх продажних цінах, щоб не створювати руху паніки. Деякі локалізовані випадки власників, які розграбували агентства на знак протесту проти обвалення вартості їхнього майна (за що вони були заборговані протягом двадцяти п’яти років і кредит яких займає до 70% їх доходу (2)), роблять державу державою страх що нерухомість може стати пусковим механізмом для неконтрольованої соціальної кризи.
Які наслідки вибуху цього міхура для європейських економік? У дуже короткій перспективі апріорі західні економіки та їхні фінансові системи мало б вплинути, оскільки активи нерухомості в переважній більшості належать китайцям.
Однак країна залишається найбільшим у світі споживачем будівельної техніки.. Великі компанії-експортери (американська Caterpillar, японська Komatsu тощо) у цьому секторі можуть бути першими обмеженими жертвами падіння. Але фінансова криза та соціальна криза, які можуть виникнути в результаті вибуху нерухомості, матимуть драматичні наслідки.
Китай - другий за величиною ВВП у світі, з дуже відкритою для світу економікою (із співвідношенням зовнішньої торгівлі/ВВП близько 60%.) Коли похолодає, решта світу чхає. Що якщо вона серйозно захворіє ? Французький експорт до Китаю, який сьогодні становить 13,5 млрд євро є одним з найбільш динамічних факторів (+ 22% за рік) відмираючої зовнішньої торгівлі.
Основні галузі експорту в Китай (розкішні товари, вина та спиртні напої, агропродовольство) може постійно розбризкуватися при розриві міхура. Компанії, широко відкриті для Середнього Королівства, масштабують гору золота мотузкою, яка все частіше в’яне. Коли буде перерва ?
(1) Жан-Люк Бушале, П’єр Сабатьє, Китай - бомба із затримкою, Ейроль, Париж, 2012
(2) Середнє значення в Пекіні
(*) Деміен Дюран закінчив Science Po Paris та IEP Grenoble, де спеціалізувався на політичних та економічних питаннях у Східній та Південно-Східній Азії.
Після розбору французьких новин з усіх боків для японської щоденної газети "Майнчічі Шимбун", він тепер є редактором щомісячного журналу "Pays Emergenents".