Орендарі можуть дозволити собі такий косметичний ремонт - WELT
Фарбування квартири, безумовно, є одним із косметичних ремонтів. Більшості орендарів просто не потрібно це робити
Джерело: (c) Кріс Роджерс/Корбіс
Угоди про оренду рясніють положеннями, які вимагають малярів, наклеювання шпалер або шліфування паркету. Але багато з них вже неефективні. Зараз BGH знову зміцнив позиції орендарів.
Знову підмітайте, здавайте ключі і до побачення: Більшість орендарів можуть безкоштовно зробити собі косметичний ремонт. Навіть якщо ваш договір оренди насправді зобов'язує вас провести ремонт, при виїзді вам, як правило, потрібно лише видалити вбудовані компоненти та пройти з пилососом востаннє. Готово.
Судова практика Федерального суду (BGH), що відповідає орендарям, робить багато можливого. Зараз є нове рішення на користь орендарів.
Восьмий цивільний сенат BGH, який відповідає за законодавство про найм квартири, вирішив, що орендарі можуть вимагати гроші у орендодавця, навіть якщо вони свідомо проводили ремонт, який вони не зобов'язували робити (рішення від 3 грудня 2014 р., Az.: VIII ZR 224/13).
75 відсотків старих контрактів з недійсними положеннями
Раніше BGH постановляв, що орендарі можуть вимагати повернення грошей, якщо вони лише після переїзду усвідомлюють, що зробили ремонт без потреби.
За даними Німецької асоціації орендарів, принаймні кожен другий договір оренди кишить неефективними положеннями про реконструкцію, у старих контрактах до 2002 року навіть 75 відсотків.
Але лише дуже мало орендарів знають про своє щастя, як пояснює Ульріх Роперц з Німецької асоціації орендарів у Берліні. Мільйони громадян все ще помилково вважають, що їх орендодавці не несуть відповідальності за наклеювання шпалер, фарбування та шліфування паркету за замовчуванням.
Ні знімайте шпалери, ні фарбуйте при переїзді
Відповідно до пункту 535 Цивільного кодексу Німеччини застосовується зворотне. Протягом останніх декількох десятиліть було лише прийнято передавати ремонтні роботи мешканцям. Що орендодавець може, а що не може насправді просити, завжди залежить від формулювання в договорі оренди.
Чим старший контракт, тим більша ймовірність того, що мешканці зможуть врятувати ремонт. Якщо лише одне застереження несправедливо сформульоване відповідно до вказівок BGH, вам не потрібно піднімати палець. Тоді мова йде завжди про повний ремонт чи зовсім не про його.
У цих випадках не потрібно ремонтувати квартиру
Гарантовано не робити нічого, хто має таке у контракті правило жорсткого терміну знахідки. Суворий часовий корсет, згідно з яким певні кімнати повинні реконструюватися кожні два, три або п'ять років, BGH визнав неефективним (VIII ZR 360/03).
Якщо "принаймні" чи "найпізніше" буде реконструйовано через xy років, житель не повинен нічого робити. Те саме стосується пунктів, згідно з якими квартира повинна бути повернута "як би залишена" або "у контрактному стані" (VIII ZR 339/03). Такі формулювання в основному можна знайти в старих контрактах.
Орендарям також добре, якщо квартира повинна отримати косметичний підйомник, коли вони виїжджають, без такого Ремонт під час оренди враховано (VIII ZR 166/08).
Не потрібно “вмирати Пофарбуйте двері та вікна“(VIII ZR 210/08), оскільки пункт також включає зовнішнє фарбування. Або щось на кшталт "Стелі та стіни білі"(VIII ZR 47/11). Також не потрібно Знімайте шпалери під час виїзду (VIII ZR 152/05), ні "не відрізняються суттєво" під час ремонту (VIII ZR 237/11) або "лише відхилятися від попередньої редакції за згодою орендодавця" (VIII ZR 199/06).
Прогулянка Детальні вимоги занадто далеко, орендар відхилений, і орендодавець несе відповідальність - незалежно від того, скільки часу було оренду. Навіть стислі формулювання "Кімнати потрібно повернути відремонтованими" або "... здати, як залишили" неефективні (VIII ZR 308/02).
Якщо пункт недійсний, орендодавець повинен провести ремонт
Якщо орендар не скасовує, він часто повинен принаймні платити. Це в основному дозволено. Але: Якщо його за контрактом засуджують до відсотків від вартості ремонту відповідно до жорстких квот, таких як "через 12 місяців ... 20 відсотків, через 24 місяці ... 40 відсотків", він не повинен нічого платити (VIII ZR 52/06). Орендарі не повинні брати участь, якщо орендодавцю дозволено визначити малярську компанію (номер справи: BGH VIII ZR 285/12).
Важливо: Якщо положення про ремонт є недійсним, орендарі все ще можуть вимагати протягом періоду оренди власника виправити зношену квартиру за свій рахунок - і не лише під час виїзду. Але будьте обережні: якщо власник проводить ремонт, орендарі навряд чи мають право голосу щодо колірної гами. Крім того, згодом, ймовірно, збільшиться оренда.
Той, хто під час виїзду отримує протокол передачі, при якому наступний косметичний ремонт вимагається індивідуально, не повинен приймати прохід. Якщо орендар погодиться, йому, зрештою, доведеться відремонтувати - хоча початкове положення про реконструкцію в контракті було недійсним, згідно з BGH (VIII ZR 71/08).
Косметичний ремонт: у цих випадках вам потрібно провести ремонт
Нові оренди можуть знову накласти косметичний ремонт. Той, хто знаходить у своєму контракті гнучкі формулювання, такі як "зазвичай", "приблизно", "переважно" або "зазвичай кожні три роки", повинен оновити.
Навіть якщо перераховані звичайні інтервали часу (три, п’ять, сім років), цей пункт залишається чинним. Потім його можна буде видалити пізніше. Слова "загалом" або "як правило не пізніше" також дозволено та затверджено BGH (III ZR 351/04).
Що включає косметичний ремонт, а що ні
Якщо орендарі не можуть уникнути косметичного ремонту, вони повинні знати, що ще можна попросити у них, крім фарбування. Тут BGH безпомилково дав зрозуміти: косметичний ремонт включає лише наклеювання шпалер, фарбування або вапнування стін і стель, фарбування підлоги, радіаторів, включаючи опалювальні труби, міжкімнатні двері та вікна та зовнішні двері зсередини.
Ось як він регулює другий регламент розрахунку для субсидованої житлової площі. І, згідно з BGH, це визначення також застосовується до безцінного ринку житла (VIII ZR 210/08). Ви, до речі, можете це зробити самі. Однак робота повинна бути професійною, якості хобі недостатньо. Власник не повинен видаляти криві шпалери, капаючі носи або ворсинки фарби.
З іншого боку, орендар може врятувати себе від необхідності заміни килимів, які поклав орендодавець. Те саме стосується шліфування та герметизації паркету. Це теж питання домовласника, договір чи ні.
Орендарям під час переїзду потрібне підтвердження про заселення
Це робиться для запобігання фіктивним реєстраціям. Орендар повинен подати форму до реєстраційного бюро мешканців протягом двох тижнів. Інакше існує ризик штрафу.