Повертатися до; сірникові коробки Блоки Чаушеску стають розкішшю
Автор: Александру Урзіке/Дата публікації: 18-12-2014 08:12
Ретроспективно, криза скоротила більше площу квартир, ніж продажні ціни на багато новозбудованих будинків. Жорстка конкуренція між забудовниками та стандартами, нав'язаними "Першим будинком", може ще більше зменшити житлову площу.
Під час "буму" нерухомості більшість інвесторів, залучених у житловий сектор, продавали мрію про квартиру в західному стилі, з великими площами, які досягали 100 квадратних метрів або навіть перевищували цей розмір. З перших ознак кризи їхній амбіційний план змінити спосіб життя румунів був забутий. Їхні грандіозні проекти були змінені рухом пера, в результаті чого студії були перетворені на двокімнатні квартири, а двокімнатні - на трикімнатні. Проекти, що народилися в кризі, в підсумку вийшли на поверхню навіть під "сірниковими коробками" Чаушеску. Зазвичай невелика площа також повинна означати зниження відпускних цін, але це не завжди так.
Капітал увійшов до десятки найменших двокімнатних квартир на продаж у нових проектах з нерухомості, принаймні 60 квартир розташованих у Бухаресті та околицях. Десять пропозицій є результатом аналізу понад 150 житлових комплексів на продаж на рекламному сайті imobiliare.ro та в базі даних консалтингової компанії Coldwell Banker Affiliates Румунії. Висновки принаймні цікаві. Половина пропозицій - це невеликі квартири за низькими цінами, а інша половина - невеликі квартири за ціною, що перевищує 1000 євро/корисна площа.
Найдорожча невеличка квартира знаходиться в Vitan Residence 2, проект, розроблений асоціацією американських інвесторів Europa Capital та RPF Development, недалеко від станції метро Mihai Bravu. Ціна двокімнатної квартири площею 49 корисних квадратних метрів - до якої також входить балкон - 69 500 євро. Однак Vitan Residence 2 - це також найкраще розміщений проект серед десяти, що увійшли до топ-рейтингу.
Тенденція зменшення забудованих територій очевидна на всьому ринку, і обґрунтування забудовників просте. Вони побудували квартири, що відповідають шаблонам, встановленим програмою "Перший дім", завдяки якій за останні шість років торгували більшістю будинків.
Профіль покупця
Згідно з програмою "Перший дім", в період 2009-2014 років банки надавали позики на придбання 47 000 будинків, розташованих у Бухаресті та окрузі Ілфов, на загальну суму близько 2,1 млрд євро, згідно з даними журналу "Капітал" Національний фонд гарантування кредиту для малих та середніх підприємств (FNGCIMM). Середня ціна, яку мешканці Бухареста платять за ці будинки, становить 44 680 євро. Середня ціна квадратного метра корисної площі в області Бухарест-Ілфов у період 2009-2013 рр. Становила 1064 євро, згідно з розрахунками Capital на основі даних FNGCIMM. Звідси випливає, що середнє житло, придбане в цьому регіоні за програмою «Перший дім», має площу близько 42 квадратних метрів. Різниця в цінах між Бухарестом та рештою країни становить близько 30%, а столиця та повіт Ілфов є єдиним регіоном, який зафіксував стійке зниження ціни продажу за шість років дії урядової програми.
Із загальної суми позик "Першого будинку", наданих у Бухаресті та Ілфові за останні шість років, близько 25 000 позик, або 53%, були використані для придбання двокімнатних квартир. На нові будинки, побудовані в Бухаресті та Ілфові в 2009-2014 роках, були надані з початку програми "Перший дім" і до сьогоднішнього дня близько 18 500 позик на загальну суму близько 850 мільйонів євро, що призводить до середньої ціни за одиницю близько 45 950 євро. З них близько 58% - це двокімнатні квартири. Близько 70% тих, хто придбав квартири в Бухаресті та Ілфові через "Prima Casa", мають вік від 26 до 35 років.
Румуни будують дешевше
Всі десять квартир, представлених у столиці, були побудовані після початку кризи нерухомості, і сім з них є частиною проектів, розвиток яких також розпочато в цей період.
Лише проекти Cosmopolis, Rose Garden та Edenia Titan були розпочаті до кризи, але в їх випадку забудовники скоротили площу на етапах, побудованих після 2008 року. У 2010 році на прийомі першого блоку Evocasa Optima, Ашера Лакса, на той час директора Адама, розробник набору, зробив заяву, про яку мало хто вважав інвесторів.
"Люди кажуть, що комуністичні квартири все ще будуються, але ми зробили квартири з меншими площами лише для того, щоб люди могли їх купувати. У людей немає грошей на купівлю більших квартир ", - сказав він.
Реальність, яку він описав, стала основою для народження нового покоління забудовників. Такі проекти, як "Резиденція Мілітарі", "Резиденція Метрополітен", "Резиденція Новум" або "Нове місто Фундені", процвітали в периферійних районах столиці, як гриби після дощу. За ними стоять інвестори, які скористались нижчою ціною на будівельні матеріали та виставили на ринок квартири, вартість продажу яких становить близько 760 євро/кв. Висунута ними ціна приблизно на 25% нижча за ціну, яку стягують забудовники з іноземною власністю у випадку таких проектів, як Cosmopolis, Rose Garden, Edenia або Vitan Residence 2.
Експерти з оцінки класифікують двокімнатні квартири корисною площею від 36 до 50 кв.м за категорією комфорту II, яка включає вісім із десяти пропозицій, представлених у столиці. Цей тип житла починає ставати правилом на ринку, і винятки приносять із собою ціну, яка щонайменше на 30% перевищує середню величину, встановлену в будинках, придбаних через "Перший дім" за останні роки.
Кількість нових будівельних майданчиків, відкритих цього року, порівнянна з такою до "буму" нерухомості, і більшість із них - це квартири цієї категорії. Лише за третій квартал цього року в Бухаресті та окрузі Ілфов було добудовано 2205 будинків, що на 84% перевищує обсяг, випущений на ринок у тому ж кварталі 2013 року, згідно з даними, опублікованими Національним інститутом статистики (INS). Перші дев'ять місяців року були найбільш плідними за останні десять років щодо забезпечення житлом у цьому регіоні.
За цей період забудовники добудували 5657 будинків у Бухаресті-Ілфові, на 64% більше, ніж за аналогічний період попереднього року. За перші десять місяців цього року на національному рівні було зареєстровано близько 700 000 операцій з нерухомістю, більшість із яких - у Бухаресті, 54 541 операція, та в окрузі Ілфов - 42 103 операції, повідомляє Національне агентство з нерухомості. Кадастр та реклама нерухомості.
Ці результати є доказом повернення апетиту інвесторів до житлового сектору, який найбільше постраждав від кризи нерухомості. У наступний період тим цікавіше спостерігати за еволюцією поверхонь у нових квартирах, оскільки, від бажання утримувати ціну на доступному рівні за допомогою програми "Перший дім" та утримувати поточну норму прибутку, можливо, що забудовники переналаштувати житлові приміщення, оскільки якість більше не може бути значно знижена.
5657 у Бухаресті та Ілфові за дев'ять місяців цього року було завершено будівництво житла, що на 64% більше, ніж у 2013 році
18 500 нових будинків продається за програмою "Перший дім" з 2009 р. і до цього часу, з них 58% - це двокімнатні квартири