Виберіть реальне або мікро володіння землею для отримання доходу від оренди - Ooreka

Зосередьтеся на податкових режимах з орендних доходів: мікроземелля та реальний режим
Крок 1: Переконайтесь, що ви можете вибрати режим податку на прибуток від оренди
2-й крок: Вибирайте між мікроземеллю та нерухомістю
Крок 3: Також враховуйте дефіцит при виборі фактичної дієти

Завантажте цей безкоштовний аркуш у форматі PDF

Написано професіоналами
Покрокова підтримка
Перелік обладнання при необхідності

Завантажте файл

Вибір між режимом нерухомості та мікроземелем стосується виключно доходу від землі, тобто доходу від оренди оголених будівель: оренди будинку, квартири, комерційного чи професійного приміщення, гаража, сараю льох, земля тощо.

Важливо: оренда мебльованої квартири уникає режиму доходу від землі. Дохід від орендної плати класифікується у категорії промислових та комерційних прибутків, які не відповідають тим самим податковим правилам, що й доходи від власності.

Цей вибір стосуватиметься фізичних осіб, оскільки він стосується декларації з податку на прибуток, дохід від майна є однією з 6 категорій доходів, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток.

Добре знати: на власників акцій SCI та SCPI, які збирають оренду, це також постраждає.

Для вибору між двома режимами необхідно знати правила двох податкових режимів, і тоді вибір можна зробити, коли це можливо.

Зосередьтеся на режимах оподаткування доходів від оренди: мікроземелля та реальний режим

Режим мікроземів

У режимі мікроземів мова йде про декларування орендної плати, за винятком зборів, зібраних протягом року, та про наявність Зниження на 30% від заявленої суми. Таким чином, ви будете оподатковуватись із решти 70%:

Приклад: 12 000 євро орендної плати без урахування зборів, зібраних у 2019 році, податок становитиме 12 000 євро - 30% або 8 400 євро. Тому ви додасте до свого іншого доходу 8400 євро оподатковуваного доходу від власності.

Таким чином, у цьому режимі ви завжди отримаєте вигоду (70% від річної зібраної орендної плати), оскільки зниження на 30% є ексклюзивним, і від інших нічого не можна вирахувати, будь то за роботи чи відсотки за позику.

З іншого боку, якщо плата за нерухомість не стягується, ви все одно зможете скористатися знижкою на 30% за єдиною ставкою суми річної орендної плати.

Занотовувати: декларація проста, оскільки мова йде про внесення до декларації № 2042 сторінка 3 параграф 4 рядок 4BE загальної суми зібраної орендної плати без урахування зборів. Зниження на 30% застосовуватимуть податкові органи. У цьому прикладі сума, яку потрібно вказати у рядку 4 BE, становить 12000 євро, але ви оподатковуєтесь 8400 євро.

Режим реальності

Система декларування доходів від нерухомості дозволяє, на відміну від мікро-нерухомості, вираховувати певні збори з річної орендної плати.

Витрати, що вираховуються з орендної плати, підлягають вичерпному переліку. Мова йде про:

витрати на ремонтно-вдосконалювальні роботи, витрати на діагностику;
положення про сплату співвласників, крім плати за оренду житла або так званих “відшкодовуваних” платежів;
плата за управління, процедурні збори, комісії, сплачені за управління орендою, збори за управління будинками, судові внески, судові пристави;
страхові внески на майно та несплачена орендна плата;
податки на майно, щорічний податок на офіси;
позикові відсотки, страхування, пов’язане з позикою, та витрати на створення справи;

Добре знати: відсотки за позиками, укладеними на збереження, придбання, будівництво, ремонт або поліпшення майна власника, вираховуються з доходу його майна. Однак ця відрахування може бути поставлена під сумнів податковою адміністрацією, якщо платник податків не може надати точне підтвердження суми відсотків за позику та їх розподілу (CAA Bordeaux, 20 травня 2020 р., No 18BX02120).

допомога на виселення та переселення в певних випадках;
конкретні фіксовані відрахування в рамках Pinel, Орендна плата (колишня Коссе), Денормандія (продовжена до 31 грудня 2022 року статтею 115 Закону № 2019-1479 від 28 грудня 2019 року про фінансовий закон на 2020 рік), New Borloo, Проміжний шліфувальник, Робієн ZZR, Старий Борлу, Старий Бессон (необхідно заповнити декларацію 2044S, присвячену спеціальним режимам).

Важливо: нові схеми Borloo, проміжний Scellier, Robien ZZR, старі Borloo, старі схеми Besson застосовуються лише до людей, які отримали від них вигоду, коли вони діяли.

Усі ці збори підлягають франшизі в повному обсязі без обмежень.

Отже, на відміну від режиму мікроземельних ділянок, результат операції оренди за вирахуванням зборів може призвести до прибутку (змінний залежно від суми платежів) або дефіциту.

Приклад: оренда становить 12000 євро. Витрати складають 1300 євро за роботу, 1000 євро за плату за ОСББ, 600 євро за плату за управління, 150 євро за страхування та 320 євро за податок на майно, загалом 3370 євро. Доход від землі, що підлягає оподаткуванню, становить 12000 євро - 3370 євро або 8630 євро, в режимі мікроземельств - 8 400 євро. Ця сума буде додана до вашого іншого доходу (зарплати, пенсії, BIC, BNC тощо).

Добре знати: декларація про доходи від власності складається шляхом заповнення декларації № 2044 (додаток до декларації № 2042 загалом). Результат повинен бути повідомлений у декларації № 2042, сторінка 3, абзац 4, рядок 4 BA (а не 4 BE, що стосується мікрофонча). У прикладі вкажіть рядок 4 BA: 8 630 євро.

Занотовувати: платник податку може вирахувати зі свого майна доходи, пов’язані з вільним житлом, за умови, що він надасть докази того, що це майно було призначене в оренду (CAA, Марсель, 19 листопада 2020 р., № 19MA01732).