Здайте або орендуйте земельну ділянку

Той, хто володіє клаптиком землі, може вважати себе щасливчиком. Як і нерухомість, нерухомість не втрачає вартості і є прекрасним способом надійного інвестування грошей. Якщо ви є власником майна, наприклад, оскільки ви успадкували його, тоді виникає питання: що мені з ним робити? Багато землевласників обирають оренду або оренду.

Цей посібник проведе вас через процес оренди та оренди вашого майна.

I. Підготовка

Як орендодавець, ви повинні добре підготуватися до швидкого та успішного пошуку орендарів. Це включає збір усієї відповідної інформації про квартиру та ретельне обдумування того, як уявити оптимальну оренду житла.

Прийняття рішення

Залежно від того, про яке майно йдеться - і де воно знаходиться, існують різні можливості. Основна різниця між житловою та комерційною нерухомістю. Є також сюжети, які призначені для змішаних цілей, наприклад. часткове комерційне використання.

Це також залежить від того, власність розвинена чи не розвинена. Існують такі типи освоєних земель:

Оренда житлової нерухомості
Один і два сімейних будинки
Квартира та часткова власність
Бізнес-власність
змішані властивості
та інші освоєні землі

Якщо ви не плануєте самостійно використовувати своє майно - наприклад, будувати будинок, тоді ви можете або продати його, здати в оренду або здати в оренду. Продаж особливо корисний, якщо ви хочете використати виручку від продажу, наприклад для погашення боргів. Однак, оскільки майно з часом збільшується у вартості, це чудова інвестиція. Якщо ви не хочете користуватися ним самостійно, а також не потребуєте виручки від продажу, оренда або оренда - це хороший спосіб отримання регулярного доходу із відносно невеликими зусиллями.

Різниця між орендою та орендою

Ви вирішили не продавати своє майно, а здавати його в оренду або здавати в оренду. Ці два терміни часто неправильно розуміють як синоніми. Але яка різниця?

Оренда: Якщо майно здається в оренду, воно залишається орендарю для користування. Натомість орендар здійснює щомісячні орендні платежі орендодавцю. Законодавство про найм квартир у Німеччині розмежовує приватне та комерційне використання.

Оренда: Ми говоримо про лізинг, коли орендоване майно використовується для отримання доходу. Окрім використання землі, орендодавець може потім «тягнути фрукти», тобто отримувати дохід, наприклад від сільськогосподарського використання орних та зелених насаджень. Іншим прикладом може бути гастрономія: ресторани, як правило, вже повністю мебльовані та здані в оренду, орендар може потім використовувати майно та меблі для продажу їжі та напоїв. За це він платить орендодавцю так звану ренту. Її склад залежить від домовленості між орендарем та орендодавцем. Можливі фіксовані платежі або виплати, пов’язані з доходами. Вони можуть виплачуватися щомісяця, як у випадку з орендною платою, або щорічно або в рамках індивідуально узгодженого платіжного циклу. Якщо в договорі оренди більше нічого не погоджено, термін оренди підлягає сплаті в кінці терміну оренди відповідно до статутних положень.

Велика різниця між типами оренди та оренди - це обсяг прав користування.

II. Наймайте брокерів

Навіщо мені брокер?

Найпростіший спосіб знайти підходящого орендаря або орендаря для свого майна - це брокер. Багато людей недооцінюють зусилля, спрямовані на здачу в оренду, особливо коли мова йде про організацію та проведення побачень із зацікавленими сторонами. Наймаючи брокера, ви економите нерви та час - і це двома способами. Оскільки брокер не тільки позбавляє вас від навантаження, але і використовує свої спеціальні знання, щоб скоротити час до успішної оренди. Брокер також є експертним радником з усіх юридичних та економічних питань, а отже, гарантує, що договір укладається якомога гладше і законніше.

Обов'язки брокера

Брокер опікується всіма завданнями, які виникають при здачі в оренду чи лізинг. Він продає ваше майно, організовує огляди, підбирає підходящих кандидатів та перевіряє їх кредитоспроможність. Потім ви приймаєте рішення, з ким ви хочете укласти договір. Крім того, брокер проконсультує вас щодо визначення орендної плати чи оренди та щодо складання договору.

Брокерська комісія

Після введення принципу замовлення особа, яка його наймає, повинна заплатити брокеру. Хоча раніше орендар платив комісію звичайно, з 2015 року ви як клієнт повинні самостійно нести витрати. Тим не менше, варто скористатися брокером за допомогою. Оскільки завдяки його досвіду та знанню місцевих цін на нерухомість, ви можете домовитись про вищу ціну оренди. Перш ніж наймати брокера, бажано отримати та порівняти кілька пропозицій, оскільки розмір комісії може бути вільно узгоджений з брокером і відповідно змінюється.

III. Розмір орендної плати

В основному, організація прокату залежить від вас. Однак занадто висока ціна стримуватиме потенційних покупців, а занадто низька ціна, звичайно, не бажана як орендодавець. Щоб отримати розумну ціну на своє майно, ви можете порівняти ціни на нерухомість у цьому районі. Місцевий індекс орендної плати, який доступний у багатьох містах та муніципалітетах, також створюється на цій основі. Якщо для вашої власності немає індексу орендної плати, звіти місцевої адміністрації про ринок нерухомості є хорошим джерелом інформації. В експертних комітетах ви знайдете середні ціни, які можна використати як орієнтир. На ціну землі в місті чи муніципалітеті в першу чергу впливають три фактори:

Розташування та інфраструктура: Найбільший фактор впливу - місце розташування. Ціни на землю вищі в мегаполісах, ніж у сільській місцевості. Також розрізняють мікро- та макророзташування. Макророзташування означає регіон, місто чи район. Мікролокація, навпаки, описує безпосередню близькість: зв’язок, кардинальний напрямок, викиди та майбутній розвиток району. Інфраструктура власності та навколо неї також відіграє важливу роль у ціноутворенні. Чи власність розвинена, то є вода та електрика? Як зв’язок з дорогами та громадським транспортом? Як виглядає околиця? Чи є кафе та ресторани, супермаркети тощо, чи нерухомість знаходиться в менш розвиненому районі? У разі передачі в оренду майна ціноутворення також залежить від того, чи здається в оренду лише вільне майно, чи на його території є будівлі.

Пропозиція і попит: Взаємозв'язок між попитом та пропозицією базується на розташуванні та інфраструктурі району. У популярних районах із сильною конкуренцією ціни на землю часто значно перевищують середні ціни.

IV. Сума орендної плати

Орендна плата часто залежить від доходу або продажів, які можуть бути отримані від власності. Про розмір орендної плати можна вільно домовлятися. Оціночні комітети місцевої адміністрації також забезпечують хороший орієнтир щодо місцевих цін на нерухомість, що здається в оренду. Тут також перераховані орні та зелені насадження. Досить часто орендна плата пристосовується до змін доходу, що створюється через рівні проміжки часу. Місцезнаходження, інфраструктура та тип використання

Фактори розташування та інфраструктури також відіграють важливу роль у встановленні цін на орендовану нерухомість. Однак існує ще один важливий фактор впливу на орендовану землю: тип використання. Оскільки розмір орендної плати, як правило, базується на доході, який генерується із використанням, за різні типи власності можуть стягуватися різні ставки орендної плати. Крім того, у районах з високою конкуренцією за лізинг може стягуватися вища ціна, ніж у районах з меншим попитом.

Особливий випадок: Якщо ви орендуєте земельну ділянку, яка підпадає під дію Закону про оренду саду, існують законодавчі вимоги, які визначають розмір оренди.

З причин оподаткування також доцільно розділити оренду на оренду землі, оренду інвентарю, будівель та споруд та оренду вимог щодо виплат. Також слід визначити, які додаткові витрати вже включені в договір оренди. Щорічне виставлення рахунків за допоміжні витрати - що зазвичай є складним та трудомістким - може бути спрощене, якщо до оренди включити державні податки, збори сільськогосподарської палати та податок на майно А. Брокер може звільнити вас від складання договору оренди. Таким чином ви зможете пізніше уникнути неприємних сюрпризів.

V. Маркетинг

Розмістіть оголошення

Щоб рекламувати землю на ринку нерухомості, реклама є методом вибору. Відповідні інтернет-портали або, можливо, також рекламний розділ місцевої газети піддаються сумніву. Найкраще продавати свою власність за кількома каналами, щоб ви могли охопити більшість людей. Загалом, проте, можна сказати, що реклама в Інтернеті є більш вартісною, оскільки більше зацікавлених сторін можна залучити з меншою кількістю, як правило, без будь-яких фінансових витрат, ніж з рекламною рекламою в газетах.

Що йде в рекламі?

Якщо ви не найняли брокера, ви повинні бути легкодоступні протягом наступних днів після початку реклами та дати достатньо часу, щоб відповісти на запити зацікавлених сторін. Важливо, щоб вас могли зв’язати ввечері та у вихідні. Щоб потенційні орендарі не втрачали інтерес, між проханням та призначенням перегляду не повинно бути занадто багато часу.

VI. Правильний орендар або орендар

В ідеалі кілька зацікавлених сторін знайшли одна одну для вашого майна, наступним кроком є вибір майбутнього партнера за контрактом. Договори оренди та лізингу зазвичай укладаються на більш тривалий період часу. Отже, зв'язок, який ви укладаєте з орендарем або орендарем, повинен тривати довгий час - це базується на довірчих відносинах між двома сторонами. Тому вам не слід поспішати з вибором орендаря або орендаря та скласти якнайкраще уявлення про свого партнера за контрактом. Краще робити нотатки після побачення, оскільки, як правило, ви не можете запам'ятати деталі різних зацікавлених сторін після декількох зустрічей. Людина вчасно і ввічлива? Зверніть увагу на міміку та жести зацікавлених. Якщо ви співчуваєте одне одному, це є гарною передумовою довгострокового задовільного оренди.

Потенційні орендарі

Земельну ділянку можна здати в оренду комерційним орендарям або приватним особам. Хто має право на ваше майно, залежить від типу майна та цільового призначення. Наприклад, здавати вільну землю приватним особам для будівництва будинків дуже незвично. Оскільки законодавство про найм квартири передбачає, що орендодавець може зареєструвати власне користування, а орендоване майно після повернення строку оренди повинно бути повернуте у первісному стані. Для переважної більшості приватних осіб про будівництво будинку на орендованій власності не може бути й мови. Інакше ситуація склалася з освоєними землями, такими як надільний сад. Оренда приватних осіб тут варта. Не забудована земля зазвичай цікавить комерційних орендарів.

Потенційні орендарі

Хто зацікавлений у вашому орендованому майні, також багато в чому залежить від типу використання майна. Залежно від того, чи є у вас сільськогосподарські та зелені насадження, комерційні властивості чи напр. Орендуйте ресторан із власністю, різні групи зацікавлених осіб зв’яжуться з вами.

Кредитний чек

Найважливішим критерієм при виборі орендаря чи орендаря є його платоспроможність. Кредитна перевірка є обов’язковою, щоб уникнути неплатежів із запізненням. Якщо ви залучили брокера, він прийме за вас перевірку кредиту зацікавлених сторін.

VII. Форми договору

Залежно від того, які права користування ви хочете передати, можливий договір оренди або оренди:

договір оренди

Якщо на майні залишилось чисте право проживання, ви укладаєте з орендарем письмовий договір оренди. Якщо ви найняли брокера, він складе для вас договір. Договір повинен містити всі права та обов'язки з боку орендаря та орендодавця. Ви також повинні включити всі усні домовленості до договору. Контракт також включає інформацію про тривалість оренди, розмір орендної плати та експлуатаційні витрати. Операційні витрати включають постійні державні збори за майно, податки на майно, витрати на водовідведення та водопостачання. Також визначається сума завдатку, яку орендар повинен сплатити як забезпечення.

Небезпека: Як власник, ви несете відповідальність за забезпечення безпеки вашого майна. Ваші обов'язки включають, наприклад, очищення майна взимку. Ви можете передати це зобов'язання орендареві; ця угода також повинна бути включена в договір.

Термін дії та строк попередження

У випадку договорів оренди розрізняють строкові та необмежені договори оренди. Залежно від типу контракту застосовуються різні строки попередження. Це також залежить від того, чи ви знімаєте приватну особу, чи ви знімаєте відповідно до законодавства про комерційне найм.

Якщо ви підписали договір оренди безстроково з приватною особою, орендар може розірвати його із встановленим законодавством тримісячним строком попередження без зазначення причин. Як орендодавець, ви не можете розірвати договір без причини, і застосовуються строки попередження від трьох до дев’яти місяців, залежно від строку оренди. Для комерційних орендарів з обох сторін застосовується шестимісячний строк попередження до кінця календарного кварталу.

Строковий договір оренди не повинен бути розірваний і закінчується після закінчення узгодженого терміну. Він не може бути належним чином припинений протягом терміну. Лише якщо сторона не виконує своїх зобов’язань, напр. якщо орендні платежі не здійснюються, договір може бути розірваний надзвичайно та без попередження.

Особливий випадок: Навіть якщо ви продаєте своє майно, орендні відносини чи відносини оренди залишаються незмінними. Застосовується наступне: Покупка не порушує оренду та оренду.

Оренда

Якщо ви також передаєте права користування майном, укладіть договір оренди. Тут також є спеціальні знання брокера, щоб бути в юридичній безпеці при складанні договору. У будь-якому випадку договір оренди повинен бути укладений у письмовій формі та видаватися у трьох примірниках: для орендодавця, орендаря та відповідальної установи чи асоціації (наприклад, сільськогосподарської контори). До вмісту застосовуються ті самі принципи, що і до договору оренди.

Особливий випадок оренди саду: Якщо ви орендуєте наділ, діють спеціальні законодавчі норми. В принципі можливі лише безстрокові контракти, орендна плата також може бути максимум у чотири рази вищою, ніж місцева рента за вирощування фруктів та овочів.

Термін дії та строки попередження

Довгі строки не рідкість для орендованих об'єктів нерухомості; їх також можна укласти на невизначений термін. Будувати на земельній ділянці також варто лише на довший термін. Договір оренди може бути розірваний лише в кінці року оренди, строк попередження - шість місяців, але також можуть бути домовлені про більш тривалі періоди.