Зміни до чинного законодавства про звільнення та оренду ALUR - Légavox
9 вулиця Леопольда Седара Сенгора
Закон від 24 березня 2014 року, відомий як закон ALUR, вніс зміни до закону від 6 липня 1989 року, маючи на меті покращити орендні відносини, про поточну оренду та звільнення. Закон ALUR набув чинності 27 березня 2014 р. Стаття 14 закону від 24 березня 2014 р. Визначила дату, коли цей закон застосовувався до свят діючої оренди. Попередній режим, встановлений законом від 6 липня 1989 р., Протистоїть новому режиму, встановленому законом від 24 березня 2014 р.
Закон від 24 березня 2014 року, відомий як закон ALUR, вніс зміни до закону від 6 липня 1989 року, маючи на меті покращення місцевих відносин.
Закон від 24 березня 2014 року, відомий як закон ALUR, вніс зміни до закону від 6 липня 1989 року, прагнучи покращити орендні відносини, про поточну оренду та звільнення.
Закон ALUR набув чинності 27 березня 2014 року.
Стаття 14 закону від 24 березня 2014 року визначила дату, коли закон застосовувався до свят діючих договорів оренди.
Попередній режим, встановлений законом від 6 липня 1989 р., Протистоїть новому режиму, встановленому законом від 24 березня 2014 р.
Дійсно, проблема, яка виникає, полягає в тому, щоб дізнатись, чи мають бути дотримані формальні та матеріальні умови, викладені у статті 15 закону від 6 липня 1989 року, або умови, зазначені в законі ALUR.
Відпустка розриває договір оренди житла.
I. Форма наданої відпустки
А. Режим до закону від 24 березня 2014 року
Закон від 6 липня 1989 р. Встановлює певну формальність щодо відпустки, яку видає орендодавець або орендар.
Про відпустку слід повідомити:
- рекомендованим листом із підтвердженням отримання або
- вручається актом судового пристава (статті 10 і 15 закону від 6 липня 1989 р.).
Якщо орендодавець не поважає цей формалізм, акт буде недійсним (CA Версаля, 1-е ч. 15 травня 1988 р.).
Тим не менше, якщо орендар не поважає цей формалізм, тобто, повідомляє про це простим листом, судова практика змогла оцінити обгрунтованість відпустки (Версальський СА, 1 січня, 10 січня 2012 р.) . Касаційний суд, навпаки, вважав, що відпустка не є дійсною, якщо вона не відповідає необхідним формальностям (Cass. 3e civ., 3 квітня 2001 р.).
Передача ключів орендодавцю не є відпусткою (Cass. 3e civ., 4 жовтня 1995 р.).
Відпустка, видана орендарем або орендодавцем, повинна чітко та чітко включати особу особи, яка її видає, та її бажання розірвати договір.
У тому випадку, якщо його видає орендар на конкретну дату.
Орендар не повинен обґрунтовувати своє рішення. Він може розірвати контракт на його термін, але також у будь-який час і без будь-яких умов.
Орендодавець зобов’язаний обґрунтувати своє рішення своїм бажанням перейняти приміщення для проживання або проживання, продати його або з законних та серйозних причин.
B. Режим, що відповідає закону ALUR
Режим до закону від 24 березня 2014 року залишається для форм відпусток (LR ac AR або акт судового пристава).
Закон від 24 березня 2014 року додав вручення відпустки особисто під розписку або підпис. Потім термін попередження починається з вручення.
Орендар не повинен обґрунтовувати своє рішення, але він повинен надати відпустку із повідомленням про тримісячне повідомлення. Правило вже не те саме, коли орендар має намір скористатися скороченим сповіщенням.
Цей пристрій не застосовується до поточної оренди.
II. Положення закону ALUR про звільнення
Закон від 24 березня 2014 р. У своїй статті 14 встановлює принцип, згідно з яким чинні договори оренди регулюються положеннями, згаданими раніше.
Закон ALUR посилив умови надання відпустки.
Положення закону ALUR:
- щодо віку та умов використання, що застосовуються до "захищених орендарів";
Орендар може виступити проти звільнення, коли йому виповниться 65 років. Раніше, застосовуючи закон від 6 липня 1989 року, він не міг протистояти йому до 70 років.
Орендодавець не може посилатися на свій вік, щоб протидіяти цьому запиту, якщо йому більше 65 років. Закон від 6 липня 1989 р. Передбачав таку можливість, коли орендодавцю було 60 років.
Окрім того, орендар, який не відповідає віковим умовам та ресурсам, передбаченим статтею 15 III закону від 6 липня 1989 р. Із нещодавно внесеними змінами, може стверджувати, що він має утриманця.
- у разі придбання окупованого майна будь-яка відпустка дозволена з першого поновлення поточної оренди;
- суддя може перевірити реальність причини у разі суперечки незалежно від зазначеної причини. Суддя може визнати відпустку недійсною, якщо не продовження договору оренди не виправдовується серйозними та законними елементами.
Таким чином, суддя має широкий розсуд щодо оцінки відпустки, наданої орендодавцем.
Стаття 15 закону від 6 липня 1989 року про звільнення орендаря не поширюється на поточну оренду.
Отже, стаття 15 закону від 6 липня 1989 р. У новій редакції не дозволяє орендодавцю звільнити орендаря на дату, на яку він бажає.
Якщо відпустка обманним шляхом виправдана рішенням орендодавця про повернення у власність або продаж житла, застосовується кримінальна санкція (стаття 15, IV, закон від 6 липня 1989 р.). Ця кримінальна санкція - штраф, який не може перевищувати 6 000 євро для фізичної особи та 30 000 євро для юридичної особи.
III. Виняток для поточної оренди, встановлений законом ALUR
Стаття 14 закону від 24 березня 2014 року, відома як закон ALUR, встановлює принцип не зворотної дії нового закону, але також виняток щодо чинних контрактів (пункт 14 статті 14 так званого закону ALUR).
Положення, на які впливає закон від 24 березня 2014 р., Такі:
Для оренди:
- зобов’язання орендаря, зокрема, щодо сплати орендної плати та відшкодуваних зборів (стаття 7 закону від 6 липня 1989 р.),
- умови перегляду (стаття 17-1 закону від 6 липня 1989 р.),
- орендар може вимагати його відповідності орендодавцю, коли орендоване житло не відповідає передбаченим умовам (стаття 20-1 закону від 6 липня 1989 р.),
- видача квитанцій (стаття 21 закону від 6 липня 1989 р.),
- регулювання звинувачень, що підлягають стягненню орендарем (стаття 23 закону від 6 липня 1989 р.)
- Стаття 11-1 закону від 6 липня 1989 р. стосується відпусток для продажу, виданих після 27 березня 2014 р. юридичними особами в рамках так званих розпродажів.
Для мебльованої оренди:
- зобов'язання орендодавця (стаття 6 закону від 6 липня 1989 р.),
- зобов’язання орендаря (стаття 7 закону від 6 липня 1989 р.),
- порядок приведення непристойного житла у відповідність (стаття 20-1 закону від 6 липня 1989 р.),
- компетенція відомчої погоджувальної комісії (стаття 25-1 закону від 6 липня 1989 р.)
Стаття 11-1 закону від 6 липня 1989 р. Стосується так званих "зменшених" продажів і застосовується лише до відпусток, наданих після 27 березня 2014 р., Тобто на дату набрання чинності АЛУР закон.
Рішення Конституційної ради від 20 березня 2014 року підкреслює цю складність щодо застосування закону від 24 березня 2014 року.
Таким чином, Конституційна рада вважала, що мовчазно поновлена оренда не є новою орендою.
Насправді Конституційна рада вирішила, що положення, що не міститься у статті 14 закону від 24 березня 2014 року, не застосовується до попередньої оренди. У даному випадку це була стаття 17 закону від 6 липня 1989 року.
Паризький апеляційний суд постановив, що стаття 7-1 закону від 6 липня 1989 р. Не застосовується до поточної оренди, оскільки закон від 24 березня 2014 р. Цього не визначає (CA de Paris, 4th ch, 1 липня 2014 р.)
Якщо орендар хоче залишитися в приміщенні, він може протидіяти всім процедурним процедурам, щоб оскаржити обгрунтованість відпустки, виданої орендодавцем, згідно зі статтею 15 закону від 6 липня 1989 року, будь то під час попереднього складання або під час складання проекту .новий.