18 помилок у будівництві будинків, які німці руйнують самі - FOCUS Online
Врешті-решт побудувати власний будинок: Щоб здійснити цю мрію, багато німців дуже ризикують. Часто не знаючи цього.
Статистика Інституту будівельних досліджень (IFB) показує, що мрії можуть швидко перетворитися на кошмар. Відповідно, кожна друга новобудова в одно- та багатоквартирних будинках має будівельні дефекти. Середня сума збитку становила майже 67 000 євро.
Проблема: той, хто купує будинок, в основному заборгував за нього і дуже важко розрахував свої витрати. Якщо раптово додати непередбачену велику суму, загрожує фінансова розорення.
Економити будь-якою ціною - фатально
Юристи, архітектори, експерти - значна частина витрат при будівництві будинку йде на експертів. Я врятую це, думають багато людей. Але досить часто постріл дає зворотний ефект. Оскільки проект будівлі насправді завжди є складною справою - як у технічному, так і в юридичному відношенні. А якщо ви не звертаєте уваги, то в підсумку платите додатково.
Особливо ризикують "люди, які мають велику впевненість у собі, наприклад, тому, що вони мали дуже успішну кар'єру", - попереджає будівельний експерт Пітер Берк з центру споживчих консультацій "Шпігелю". Серед них часто є вчені та менеджери. "Вони багато в чому досягають успіху, тому стають зухвалими", - каже Берк.
Знову і знову йому доводиться спостерігати, як будівельники занурюються в руїну з помилками початківців. Центр консультування хоче запобігти цьому за допомогою відповідних посібників. "Шпігель" зібрав 18 особливо фатальних пасток. На що слід звернути увагу.
1. Нехай контракти перевіряються незалежним юристом
Закон про будівництво складний - і важливий не лише дрібний шрифт. "95 відсотків людей думають, що оскільки вони вже підписали договір оренди або найму, вони також мають досвід роботи з контрактами", - попереджає Берк.
Досить часто диявол криється в подробицях, або він ховається за нешкідливими словами. З початку 2018 року існує нове законодавство про договори про споживчі споруди, але це теж має очевидні прогалини. Тому досі застосовується таке: У будівельному секторі часто лише адвокати можуть визначити багато потенційно проблемних статей.
Вам обов’язково слід перевірити договори купівлі-продажу та будівництва у незалежного юриста.
2. Нехай перед покупкою надра ретельно вивчаються
Якщо уважно розглянути структуру будівельного майданчика перед покупкою, згодом ви зможете врятувати собі неприємні та дорогі сюрпризи. Наприклад, забруднені ділянки, спричинені сміттям з попередніх будівель, або суглинистий грунт, де дощова вода погано стікає, спочатку не видно. Той, хто тут не ущільнить належним чином і забуде дренажну конструкцію, пізніше повинен буде вкласти кошти в ущільнення підвалу. Це може коштувати до 60 000 євро, повідомляє "Шпігель".
Натомість вичерпний звіт коштує лише до 2500 євро.
Купувати, здавати в оренду чи будувати? (Дисплей)
3. Заздалегідь роз'яснити додаткові витрати на будівництво
Контракти розробників можуть містити обмеження на те, що у фіксовану ціну включається лише "нормальна сума" допоміжних витрат на будівництво. Це небезпечно. Тому що, якщо виявиться, що - наприклад, розкопка будівельної ями може не розподілитися на майно за призначенням, клієнт повинен знайти альтернативу - і фінансувати це: самоскид, наприклад, і, можливо, звалище. Витрати на утилізацію односімейного будинку можуть швидко досягати 10 000 євро.
4. Знайдіть досвідченого архітектора
Якщо архітектор супроводжує будівельний проект на всіх етапах, він виставляє рахунки на 10-15 відсотків від загальної вартості будівництва. При бюджеті будівництва в 250 000 євро це може становити 30000 євро і більше. Гроші, які добре вкладаються: архітектор - важливий союзник клієнта. Його робота в будівництві аж ніяк не обмежується лише складанням проектів будівель. "Юридично архітектор виконує роль незалежного довіреної особи на стороні замовника", - пояснює консультант з будівництва Берк. Архітектор
- бере на себе управління будівництвом,
- контролює майстрів, продуктивність яких він може оцінити краще, ніж неспеціаліст,
- перевіряє вхідні рахунки-фактури та за необхідності їх скорочує, та
- стежить за обмеженнями бюджету.
З іншого боку, ті, хто сам бере на себе керівництво будівництвом, роблять собі іграшку майстрів-шахраїв, які, наприклад, подвоюють рахунок за свої послуги, а ви не можете цього визнати.
Як я можу впізнати хорошого архітектора? "Вам не потрібно, щоб хтось читав вам сумнівні лекції та показував кольорові картинки, вам потрібен хтось із досвідом, який також може слухати", - радить Берк. Найкраще запитати кількох кандидатів і скласти уявлення про них. звертатися до архітекторів за рекомендаційними замовниками - а потім запитувати їх про їх досвід.
Увага: Складіть чіткий і письмовий запис того, про що ви домовились з точки зору обсягу, періоду та витрат. Неточні, усні запити інакше можуть трактуватися як доручення та призвести до виставлення рахунка-фактури.
5. Тримайтеся подалі від незадекларованої роботи
Податки та мита, які торговці повинні враховувати у своїх рахунках, надзвичайно збільшують витрати на будь-який будівельний проект. Тим не менше, офіційний маршрут того вартий - особливо з міркувань гарантії. Якщо будівельні дефекти трапляються після завершення, ви можете використовувати рахунки-фактури, щоб довести, хто саме відповідає за помилку.
До речі, це стосується і великих внутрішніх робіт: ретельно зважте, чи дійсно варто відмовлятися від гарантії.
6. Не бійтеся конфлікту
Підготуйтеся до гострих суперечок, коли ви самостійно вирушаєте у сферу нерухомості. Потенціал для конфліктів достатній: офіси, архітектори, банки, будівельні компанії та ремісники - кожен хоче сказати своє слово і заробити гроші. Йдеться не лише про великі гроші, але в кінцевому рахунку завжди про ваше майно та ваші права. Тож якщо ви сумніваєтесь, ви найслабші.
"Будівельники повинні вміти структурувати та приймати рішення - і мати справу з ситуаціями тиску", - попереджає Берк. В іншому випадку ви ризикуєте залишитися на руїнах, втратити фінансування або офіс заборонить вам використовувати будинок для житлових цілей.
Важливо, щоб ви підписували лише те, що повністю розумієте і перевірили експертом. І якщо ви сумніваєтеся, краще пропустити підписання договору купівлі-продажу.
Ви хочете свого права? Будь ласка, пройдіть цей шлях через джунглі абзаців! У цьому PDF буклет FOCUS показує провідних юристів Німеччини та комерційні юридичні фірми в 2020 році.
7. Дайте собі зрозуміти: Будівництво будинку - це тягар для всіх стосунків
Перш ніж здійснити свою мрію про власну власну оселю, слід інтенсивно обговорити з партнером, чи дійсно обидва хочуть одного і того ж. Будівництво будинку часто важливіше з одного боку, ніж з іншого. "Правда в тому, що навряд чи хтось дуже хоче будувати", - попереджає будівельний експерт Берк. "Більшість людей просто хочуть жити".
Якщо тоді виникають непередбачені проблеми, виникає вибухова суміш, яка часто призводить до поділу - з катастрофічними наслідками також для будівлі. Оскільки будинок, як правило, занадто великий для однієї людини і не може фінансуватись. Тож зверніться за допомогою вчасно. Деякі пари-терапевти навіть цілком спеціалізуються на проблемах будівництва. Іноді досить хорошого друга.
8. Будьте особливо скрупульозними під час огляду будівлі
Якщо ви думаєте, що дійшли до найгіршого, на вашому будівельному майданчику все ще є безліч підводних каменів і, можливо, зіпсованих речей. Тому прийняття будівлі є особливо важливим: дефекти, які відомі на даний момент часу, повинні бути перелічені у звіті про приймання. Потім умільці та підрядники повинні їх виправити або знизити ціну.
За всі дефекти, які ви могли легко визнати під час прийняття або які вам навіть відомі, ви втрачаєте гарантійні вимоги, якщо вони не зафіксовані в протоколі. Крім того, тягар доказування, як правило, змінюється з прийняттям. Це означає: Відтепер ви повинні довести, що це дефект, за який ви не несете відповідальності.
Тому не дозволяйте чинити на вас будь-який тиск. Звіт про приймання може легко складати від 20 до 30 сторінок, навіть для односімейного будинку. Не поспішайте і уважно дивіться скрізь. Якщо ви сумніваєтеся, скасуйте прийняття та призначте нову зустріч.
Ви також можете виключити окремі пункти з акцепту та письмово записати, що певна сума буде збережена, поки підприємець не доведе, що дефектів немає. Ви можете утримати суму до подвоєної суми, необхідної для вивезення.
Найкраще - це найняти будівельного експерта, з яким ви проводите попередній огляд за кілька днів до фактичного прийняття. Зазвичай це коштує кілька сотень євро. Але експерт визнає дефекти, які нетреноване око може легко пропустити, і може допомогти чітко сформулювати скарги.
Небезпека: Будьте обережні, якщо підрядник постачає готовий протокол, в якому вам потрібно лише встановити відповідне поле. Навіть хороші юристи вже не можуть допомогти вам у суді, якщо суперечка виникає через недоліки.
9. Отримайте кілька пропозицій щодо фінансування та порівняйте
Шукаючи фінансування нерухомості, завжди варто подивитися на "банківського радника" вашого домашнього банку як на продавця - і отримати порівняльні пропозиції. Фінансування брокерів, таких як Dr. Кляйн, Інтергіп або Планетіп. Ви порівнюєте поточні пропозиції щодо процентних ставок від декількох сотень банків, включаючи ощадні каси, Volksbanks або дочірню компанію DSL Поштового банку. Запити на порівняння є необов’язковими та безкоштовними для замовника. У випадку угоди банки сплачують комісію за посередницьке обслуговування.
Тому найкраще надсилати запити всім трьом одночасно - тим більше, що пропозиції різняться. Багато процентних ставок можуть бути на 0,5 відсотка нижчі за найкращу пропозицію від вашого домашнього банку. Наприклад, при обсязі позики 300 000 євро, це призводить до економії відсотків 1500 євро лише за перший рік.
10. Помістіть забудовника пройти його кроки
Ви повинні бути особливо обережними з моделями розробників. Оскільки не кожен забудовник має уявлення про будівництво - їм це навіть не потрібно. Оскільки відповідний параграф 34 c GewO не вимагає якихось спеціальних технічних або спеціальних знань. Практично кожен, хто може надати посвідчення міліції без реєстрації та реєстрації бізнесу, може виступати забудовником нерухомості.
Тому будівельний фахівець Берк радить "перед підписанням контракту уважно подивитися, з ким маєте справу". Це може бути просто посередник, який передає замовлення якомусь субпідряднику. Навіть за часів повного замовлення книг неплатоспроможність забудовників постійно повертається.
Це особливо дратує будівельників, оскільки в Німеччині не існує правового захисту від неплатоспроможності забудовника. Навіть якщо інша компанія може втрутитися, якщо найгірше стане гіршим, ви можете очікувати зупинки будівництва, затримок та більших витрат.
11. Погляньте на будівельний майданчик і сфотографуйте
З кожним відвідуванням будівельного майданчика ви отримуєте важливу інформацію про хід робіт. Якщо ви з’явитесь на будівельному майданчику з кількома бутербродами, ви, мабуть, дізнаєтесь більше про свій будівельний майданчик за кілька хвилин невеликих розмов, ніж задумуючись над планами будівництва годинами. Крім того, відданий клієнт - це сигнал для кожного будівельника, якого потрібно триматися.
Ви також можете задокументувати роботу фотографіями. Це полегшує вам виявлення причини та джерела, коли виникає пошкодження.
12. Перевірте кожну накладну та ведіть огляд витрат
Перш ніж сплатити рахунок-фактуру, перевірте, чи відповідна робота відповідає роботі, яку ви підписали. Нерідкі випадки, коли за цю роботу виставляють рахунки кілька разів або виставляють рахунки за занадто багато матеріалів.
Для того, щоб тримати додаткові витрати під контролем, бажано вести точний облік: Для кожного елемента зазначайте суму, на яку він перевищує початковий розрахунок. Тож ви можете спробувати повернути перевитрату в іншому місці.
13. Майте достатньо бюджету на несподівані проблеми
Незважаючи на це, в процесі будівництва можуть виникнути проблеми, яких ви навіть не могли передбачити на початку планування. У таких випадках потрібен буфер - який не повинен бути занадто щільним. "5000 євро - це зовсім нічого при будівництві, а 10 000 євро досягаються дуже швидко", - попереджає будівельний експерт Берк.
Порада. Найкраще планувати з двома бюджетами: один без резервів безпеки, а другий із. Ви розповідаєте своєму архітектору про перше. Другий ти залишаєш за собою.
14. Розраховуйте на своїх сусідів - і ризик забудови замерзне
Більше 40 відсотків німецьких домогосподарств вже боролись із сусідами. Це особливо складно на етапі будівництва. Бо якщо щось не влаштовує вашого сусіда, і він примушує заморозити будівництво, це не тільки порушує ваше планування, але й графік роботи ваших майстрів. Вони все ще хочуть своїх грошей. Крім того, можливо, вам доведеться залишатися у вашій старій квартирі набагато довше - і сплачувати перші внески вашої житлової позики.
15. Майте під рукою гроші на замінне обладнання
Злодії не лише вриваються в готові квартири та будинки, вони ще і знову грабують будівельні майданчики. Тоді може втрутитися страхування. Однак, щоб мінімізувати затримки, спочатку потрібно самостійно авансувати гроші та домовитись про заміну.
16. План "знизу вгору"
Плануючи бюджет для вашого будинку, завжди повинно застосовуватися наступне правило: забезпечення житлового середовища має пріоритет над розкішшю. У надзвичайних ситуаціях можна обійтися без комфорту, але не з придатністю для проживання. А ремонт запліснявілого підвалу після цього, ймовірно, буде значно дорожчим, ніж встановлення сауни, коли в кінцевому рахунку грошей ще буде.
17. Перевірте офіційний план зонування
З офіційного плану забудови ви можете сказати лише, чи дійсно ваш проект будівлі здійснений на майні, яке ви хочете придбати. Не забудьте витратити достатньо часу та професійну допомогу перед підписанням договору купівлі-продажу.
Ви також повинні переконатися, що власність повністю розвинена. Земляні роботи є надзвичайно дорогими: прокладка 30 метрів ліній електропередач, газу чи води може легко коштувати десятки тисяч євро.
18. Візьміть достатньо часу для планування перед початком будівництва
Якщо ви даєте достатньо часу етапу перед початком будівництва, щоб включити всі ваші побажання в планування, ви не тільки заощадите неприємності, але і багато грошей. Оскільки подальші запити на зміну можуть бути дорогими. Навіть, здавалося б, незначні зміни можуть призвести до ланцюга проблем. Тому що не лише архітектор повинен переглянути свої плани. Можливо, інженеру-будівельнику також доведеться знову працювати, у будь-якому випадку майстрам.