Адріан Васку, Верідіо; Багато власників будинків приймають меншу компенсацію, ніж держава

Процедура експропріації земельних ділянок (з міркувань суспільної корисності, необхідних для досягнення цілей, що становлять національний, окружний чи місцевий інтерес) продовжує створювати зайві додаткові проблеми та витрати для власників та судів. З огляду на те, що в будь-якому випадку процедура експропріації розпочинається в односторонньому порядку (після ініціювання владою власники можуть оскаржувати лише розмір компенсації згідно із Законом 255/2010, а не перехід права власності до держави), тим більше значення має вартість і спосіб розрахунку компенсація.

Процедура експропріації

Закон № 255/2010 має чіткий намір: скоротити час та зусилля, відведені на експропріацію при розробці проектів будівництва інфраструктури, реабілітації або модернізації. Кожен етап процедури має максимальний термін, після перевищення (незалежно від того, діє власник чи ні), ми переходимо до наступного етапу. Ось чому важливо, щоб кожен крок був чітким та правильним для всіх залучених сторін, особливо для постраждалих - власників.

Закон передбачає наступні чотири кроки з точки зору влади:

-Затвердження техніко-економічних показників робіт, що становлять національний, повітовий чи місцевий інтерес;-Запис відповідної індивідуальної суми, що представляє виплату компенсації за будівлі, що входять до коридору експропріації, та відображення списку власників нерухомості;-Перехід права власності (після реєстрації сум, пов'язаних з компенсацією);-Виконання формальностей, пов’язаних із процедурою експропріації.

З точки зору власників, етапи:

- отримання поштою повідомлення про намір експропріації;
- Є 30 робочих днів, протягом яких власник повинен звітувати перед місцевою владою, щоб подати документи, що підтверджують якість власника, та узгодити розмір компенсацій;
-Отримання рішення про експропріацію, яке є правозастосовним правом на поставку товару; рішення видається протягом 5 робочих днів з моменту закінчення строку 30, незалежно від того, з’явився власник під час переговорів про відшкодування збитків, навіть за відсутності згоди щодо їх вартості або оскарження в суді. Єдиним винятком є відсутність запису в документі сум, пов’язаних із компенсацією;
-Очищення землі;
- Якщо власник не погоджується із збитками, зазначеними у рішенні, він повинен розпочати процес оскарження їх у суді. Апеляція не перешкоджає передачі права власності державі. Апеляція стосується лише суми компенсації, а не самої експропріації.

Розрахунок компенсації. Закон говорить, що уповноважений оцінювач складає звіт про оцінку, який також враховуватиме нотаріальну експертизу - тобто мінімальні орієнтовні цінності землі, яку використовують нотаріуси.

Закон № 255/2010, стаття 11
(7) До дати початку діяльності комісії, передбаченої ст. 18, експерт-оцінювач, що спеціалізується на оцінці нерухомості, член Національної асоціації оцінювачів в Румунії - ANEVAR, підготує звіт про оцінку експропрійованих будівель для кожної адміністративно-територіальної одиниці для кожної категорії використання.
(8) Звіт про оцінку складається з урахуванням експертизи, підготовленої та оновленої палатами нотаріусів, згідно зі ст. 771 абз. (5) Закону № 571/2003 про Фіскальний кодекс з подальшими змінами та доповненнями.
(9) Звіт про оцінку готується за координації Національної спілки нотаріусів Румунії.

Питання компенсації

спочатку - це різниця між ринковою вартістю, встановленою у звіті оцінювача, та мінімальною індикативною оцінкою нотаріальної експертизи.

У багатьох випадках держава обирає у звіті найнижче значення, а не реальне - ринку, встановлюючи компенсації на нижчому рівні, ніж той, який отримується за звичайних умов. Влада покладається саме на той факт, що багато орендодавців не знають своїх прав або не дозволяють сплачувати судові витрати для встановлення "справедливої компенсації", тому вони приймуть менше компенсації, ніж мали б право отримати. Таким чином, держава заплатить нижчу ціну, ніж це було б нормально.

Але є також власники, які виступають проти цієї несправедливості, і влада діє в суді, беручи на себе витрати грошей, часу та нервів, щоб отримати належні їм права. Слід зазначити, що суди ухвалюють рішення на користь власників і що позов звільняється від судового гербового збору (див. Ст. 23 Закону 255/2010). Але перевантаження судів та витрати держави в суді несемо всі ми. Цього можна легко уникнути, пояснивши метод розрахунку, який враховує ринкову вартість.

Друга проблема виникає, коли земля знаходиться на кордоні між двома округами, кожна нотаріальна палата має власну контрольну сітку з різними значеннями для однакових типів земель. Іноді різниці можуть перевищувати 200% для тієї самої землі.

І в цьому випадку держава використовує незнання способу встановлення сіток нотаріусів («Керівництво щодо мінімальних орієнтовних цінностей нерухомості») у кожному окрузі.

Приклад 1: Клуж проти Муреша

Сіножаті
0,26 лей/м2 Сітка від Клужу до повіту Муреш
0,70 лей/кв.м Сітка від Муреша до округу Клуж
169,23% Різниця

Орна земля
0,56 лей/м2 Сітка від Клужу до повіту Муреш
0,80 лей/м2 Сітка від Муреша до округу Клуж
42,86% Різниця
Джерело: Клуж/Муреш

Приклад 2: Клуж проти Альби

Сіножаті
0,26 лей/кв.м Сітка від Клужу до округу Альба
1,00 лей/м2 Сітка від Альби до округу Клуж
284,62% Різниця

Орна земля

0,56 лей/кв.м Сітка від Клужу до округу Альба
2,00 лей/м2 Сітка від Альби до округу Клуж
257,14% Різниця
Джерело: Клуж/Альба

Потрібно уточнити процедуру експропріації та спосіб нарахування компенсації, щоб забезпечити справедливий судовий розгляд обох сторін - держави та власників. Особливо оскільки експропріація ініціюється державою в односторонньому порядку, Закон повинен забезпечити власникам справедливу компенсацію, не зобов'язуючи їх вживати законних заходів для отримання очевидного права, вже зафіксованого в звіті про оцінку.

Основна інформація, яку слід пам’ятати

1). Права власників (експропрійовані)

Експропріатор (власник) за погодженням з експропріатором (органами влади) встановлює розмір збитків, нанесених йому після експропріації; якщо угода неможлива, суд вирішує цю суму;
Експропрійована особа може ознайомитись із документами, що містять пропозицію про компенсацію, та планами земель та споруд, запропонованих до експропріації (документи, що оприлюднюються в місцевій раді комуни, міста чи муніципалітету, на території якої розташовані ці будівлі);
Експропрійована особа може дати відповідь протягом 45 днів з моменту повідомлення щодо пропозиції про експропріацію, відповідь, яку доведеться вирішити щонайбільше протягом 30 днів;
Якщо експропрійоване нерухоме майно не було використано з ціллю, з якою було призначено його експропріацію, протягом 1 року з цього рішення експропрійовані/колишні власники мають право вимагати їх реституції, якщо для цього нерухомого майна не встановлено інше нерухоме майно. комунальне господарство.

2). Рішення про експропріацію являє собою право власності на право здачі нерухомості.

Той факт, що власники будівель не з’явились у приміщенні експропріатора (місцеві органи влади) для встановлення компенсації або не домовились про справедливу компенсацію, або їх власники/правонаступники невідомі або існують відкриті правонаступництва, не перешкоджає наслідкам рішення. експропріація;
Передача права власності у суспільне надбання держави здійснюється у всіх вищезазначених випадках, але лише після виплати компенсації державою (на рівні, спочатку встановленому владою);
Майно передається за правом разом із видачею адміністративного акта про експропріацію, але лише після реєстрації сум, що представляють відповідну компенсацію. Відсутність запису відповідних сум у розпорядженні експропрійованої особи перешкоджає передачі права власності у відкрите надбання.

3). Оскарження рішення про експропріацію не зупиняє перехід права власності на дане нерухоме майно.

Після винесення рішення про експропріацію протягом 5 днів з моменту винесення рішення про експропріацію експропріатор (місцева влада) призначає комісію з перевірки майна та виявляє прийняття/неприйняття суми компенсації власником або власниками прав на експропрійоване майно;
Експропрійована особа, незадоволена розміром компенсації, може звернутися до компетентного суду протягом загального строку позовної давності (3 роки), але лише після винесення рішення, що встановлює розмір компенсації за експропоровану земельну ділянку;
Усі витрати, необхідні для процедури експропріації, несе експропріатор.

4). Як визначити компенсацію:

Компенсація складається з реальної вартості майна та шкоди, заподіяної власнику;
При розрахунку суми компенсації враховуватиметься ринкова ціна, а також збитки, заподіяні власнику (доведений збиток);
У процесі експропріації компенсація, призначена судом, не може бути нижчою від тієї, яку пропонує експропріатор, і ні вищою, ніж та, яку вимагає експропріатор.

5). Два типи апеляції, різні закони:

а). Оскарження самого рішення про експропріацію (документ, що передує рішенню про компенсацію)

Сюди входить попередня скарга, адресована видавцю рішення про експропріацію, і містить критику рішення та їх фактичні та юридичні підстави. Якщо Попередня скарга не буде вирішена позитивно або не отримає відповіді, незадоволена особа оскаржить рішення в адміністративному спірному суді (трибуналі). Процедура є стандартною для оскарження будь-якого адміністративного акта, вона не передбачена законом про експропріацію.

b. Оскарження рішення про компенсацію (документ пізніше і відрізняється від рішення про експропріацію)

Якщо експропріації (власники) не отримали справедливої компенсації перед Контрольною комісією (створеною місцевою владою), рішення про компенсацію оскаржується безпосередньо в компетентному суді (трибуналі) згідно із законом про експропріацію.