Антена реле на даху вашої будівлі
Незалежно від того, відхилено це ім’я принципу обережності чи вітається зважаючи на прибуток, який він забезпечує, встановлення релейної антени на даху будівлі завжди обговорюється в ОСББ. Що потрібно знати, щоб зіткнутися з привабливими пропозиціями операторів, шукаючи стратегічних місць та "високих точок" для встановлення своїх щогл.
Ключі: Співвласник може виступити проти встановлення релейної антени. Його створення може приносити профспілці близько 15 000 євро на рік. З оператором договірні відносини за своєю природою не збалансовані: вам доведеться домовлятися. Рекомендується використовувати юриста та архітектора будівлі.
Співвласник повинен вивчити угоду, запропоновану оператором керівнику майна
Практично завжди оператор - на ринку присутні троє: Bouygues Telecom, Orange та SFR - наближається до спільної власності, на яку він визначився, після переконання відповідно до його потреб у покритті та якості мережі, необхідність установки релейної антени. Він повинен переконати співвласника, з одного боку, орендувати йому частину даху, з іншого боку, виконувати роботи, що впливають як на зовнішній вигляд, так і на загальні частини будівлі. Він внесе пропозицію довіреній особі, яка передасть її профспілковій раді, яка потім зацікавлена негайно повідомити всіх співвласників. Таким чином, вони можуть якнайшвидше вивчити договір оренди, запропонований оператором, замість того, щоб чекати його прочитання для порядку денного наступних загальних зборів. Оскільки читання цього документа є складним, до того, що використання адвоката для узгодження умов не буде зайвим. Насправді це не оренда, яка підпадає під дію закону від 6 липня 1989 р. Про орендні відносини, і не комерційна оренда, а договір загального права, регульований Цивільним кодексом.
Ключовим моментом цієї угоди є те, що опис проекту установки повинен бути чітко вказаний в основному акті, а не в додатку до договору, що часто трапляється. Співвласники повинні мати можливість бути поінформованими про точне розташування майбутньої установки на даху, хоча б лише для вимірювання візуального впливу. Оператор також повинен взяти на себе зобов'язання щодо поточного обладнання: переважно технічних шаф, що містять електричні та телекомунікаційні пристрої, та прокладку кабелю, що з'єднує їх з антеною, надаючи план її розташування. Цей останній документ занадто часто залишається поза увагою оператора.
Проект угоди також повинен організовувати прийняття оператором відповідальності за роботу, а також містити пункт, що стосується відповідальності у разі пошкодження. Крім того, в якості запобіжного заходу необхідно передбачити, якщо оператор повинен денонсувати угоду, зокрема після зміни технічних стандартів або втрати експлуатаційної ліцензії, виплату компенсації. І нехай ця денонсація відбудеться із строком попередження, який бажано встановити на один рік. "Це час, необхідний для того, щоб співвласник повернувся, оскільки він зміг включити орендну плату за розташування релейної антени до свого бюджету", - пояснює Тьєррі Пейре, керуючий власністю в По. Нарешті, рекомендується передбачити операцію з демонтажу антени наприкінці терміну дії угоди.
Необхідно узгодити розмір орендної плати та тривалість заручин
Це два основні положення, що лежать в основі договірних відносин з оператором, щодо яких ви не повинні вагатись у переговорах. Навіть якщо це означає гру проти конкуренції, коли місце розташування та характеристики будівлі дозволяють це. Або якщо сусідні ОСББ вже виступили проти встановлення релейної антени. Крім того, ніщо не заважає ОСББ вимагати відшкодування компенсації до орендної плати, наприклад, встановлення захисного падіння на даху за рахунок оператора.
Конкретно, орендна плата коливається між 3000 і 18000 євро на рік, залежно від будівлі, географічного розташування та тривалості угоди, навіть якщо на практиці вона рідко перевищує 15000 євро. Таким чином, оренда релейної антени може принести значний дохід в контексті інфляційних зарядів, зокрема для невеликих ОСББ (1). A fortiori, якщо будівля поєднує філії різних операторів. Оператор, який часто пропонується оператором як нематеріальні дані, повинен, навпаки, відображати ринок, який передбачає, що довірена особа та профспілкова рада проводять розслідування. Це має становити реальну фінансову компенсацію, що компенсує втрату права на підвищення, співвласництво якої є приватним, доки присутня ретрансляційна антена.
Найчастіше орендна плата виплачується щорічно. Його індексація не завжди передбачена в контракті: це пункт для перевірки. Отримати від оператора капіталізацію орендної плати можна, але складно, іншими словами, виплату одним рухом за кілька років сукупної орендної плати. "Цей грошовий аванс є активом для спільної власності, особливо якщо він має заплановані роботи", - шкодує Тьєррі Пейре. Так само, здається, плата за вхід - це свого роду додаткова компенсація, натхненна порогом у комерційних питаннях, від якої ОСББ змогли скористатися кілька років тому, коли додому. Реле прибула антена, не використовується. Але за словами адміністратора Вищої ради з питань управління майном (CSAB), який вважає за краще залишатись анонімним, це не найзаплутаніша проблема, з якою стикається співвласник: “Часто вона чекає більше шести місяців, перш ніж отримати виплата орендної плати, особливо коли мова йде про дочірню компанію оператора ”, попереджає він.
Що стосується тривалості залучення, запропонованого оператором, то рідко буває менше десяти років - часу, коли він амортизує вартість операції. "Зазвичай не минає дванадцять років, після чого необхідно виконати офіційну публікацію щодо збереження іпотеки, в якій знаходиться будівля", - зазначає Кароліна Пікар, заступник юридичного директора Fnaim (Fédération National Estate Agents) . На практиці співвласник не зацікавлений у здійсненні зобов'язань на термін, що може поновлюватися понад три роки. Навіть якщо це супроводжується падінням орендної плати, запропонованої оператором.
Встановлення релейної антени на даху вирішується на загальних зборах
Договір оренди між оператором та співвласником діє лише тоді, коли останній затверджує як принцип, так і умови та умови встановлення релейної антени. Співвласник Бордо розповів нам, що "випадково виявив релейну антену у верхній частині своєї будівлі, замасковану у вигаданий камін". Об'єкт злочину припав на дах у розпал літа. Це, звичайно, незаконно
Прохання оператора про встановлення релейної антени на будівлі має бути винесене на голосування співвласників на загальних зборах.
Яка необхідна більшість? За відсутності юридичних деталей відповідь не є однозначною, тим більше, що Касаційний суд досі не виніс рішення з цього питання. Справа не лише у співвласництві підписання договору оренди, що було б подібним до адміністративного акта, що підпадає під статтю 24. Встановлення релейної антени, що передбачає проведення робіт у частинах муніципалітетів, ми можемо вважати, що це більшість статті 26 закону від 10 липня 1965 р., що застосовується, тобто всі співвласники, що представляють принаймні дві третини голосів. Або навіть одностайності: Паризький апеляційний суд дійсно визнав недійсним рішення про встановлення релейної антени на тій підставі, що рішення, ймовірно, вплине на призначення будівлі (CA Парижа, 23-й розділ B, 7 квітня 2005 р.).
Аргументи суддів були наступними: мова йде про забезпечення співвласників спокійної окупації будівлі, не порушуючи їх безпеки. Оскільки не було продемонстровано досконалої нешкідливості релейної антени, жоден співвласник не може піддаватися всупереч своїй волі ризику, навіть якщо це можливо лише (див. Поле навпроти). Таким чином, будь-який співвласник, який проголосував проти рішення про створення базової станції під час загальних зборів, завжди може вжити юридичних заходів протягом двох місяців після повідомлення протоколу довіреною особою, виходячи з цієї судової практики. але без гарантії успіху.
На роботу поширюються правові та технічні обмеження
Співвласник дав згоду на встановлення релейної антени, а оператор запитував необхідні адміністративні дозволи (див. Рамку, с. 26). Однак робота розпочнеться не відразу. Заздалегідь буде складено суперечливий опис, бажано складений судовим приставом. "Бажано провести техніко-економічне обґрунтування, проведене конструкторським бюро, щоб захистити будівлю від будь-якого ризику внаслідок роботи", - радить юрист-спеціаліст. Оператор, як правило, погоджується нести всі ці витрати. Більше того, він повинен виконувати приписи архітектора будівлі, до якої може звернутися співвласник, зокрема, якщо втручання останнього передбачено положеннями про співвласність у разі робіт, що проводяться в частин.
Основна складність полягає в установці технічних шаф: кожен з них важить далеко не півтонни. Якщо установка призначена для покрівлі, остання повинна бути достатньо габаритною, не обтяженою і обладнаною несучою стіною. Шафи - як і щогли, що підтримують антени, крім того - потім збираються краном. Але найчастіше вони відбуваються в технічному приміщенні в підвалі - що вимагає встановлення захисної стіни для обладнання, якщо для цього використовуються місця для паркування, - або навіть на першому поверсі будівлі. Потім технічні шафи, встановлені всередині будівлі, повинні бути з'єднані з антеною за допомогою з'єднувальних кабелів, що не створює проблем у старих будівлях, де технічні канали не передбачені.
Що стосується самих антен, вони повинні бути встановлені принаймні на три, щоб випромінювати 360 °, і таким чином охоплювати цілий сектор. Їх вішатимуть на стовпах заввишки чотири метри в середньому або на допоміжних засобах, тобто невеликих ізольованих конструкціях, які вже є на терасі на даху, таких як котельня, ліфт або навіть камін. Встановлення антени може спричинити проблеми з гідроізоляцією на даху. З метою їх запобігання співвласник може попросити оператора взяти на себе відповідальність за встановлення бітумної тканини.
Залишається естетика антени, яка може вплинути на хороший стан будівлі. Оператори взяли на себе ініціативу: вони пропонують камуфляжні рішення, що включають, зокрема, інтеграцію антен у шиферні панелі або фальш-димоходи. Це важливіший момент, ніж здається, оскільки для багатьох, навіть якщо він менш важливий, ніж турбота, пов’язана зі здоров’ям, у відмові співвласників для багатьох це важливо.
Оператор іноді додає антени на даху будівлі, щоб реагувати на технологічний розвиток. Співвласник повинен бути пильним: мова не йде про надання йому повної свободи для продовження його встановлення. Всі нові роботи у зонах загального користування повинні бути дозволені загальними зборами, і необхідно буде підписати додаток до договору оренди, що вимагає фінансової компенсації.
Ми повинні передбачити питання співбесіди з оператором
Так само, як і установка, за технічне обслуговування відповідає оператор: «фахівець з антени» фактично повинен проводити профілактичне обслуговування обладнання два-три рази на рік. Для цього повинен бути укладений експлуатаційний контракт.
Залишається проблема поломок: оператор, зобов'язуючи своїх абонентів забезпечити постійну послугу, постачальник послуг, який відповідає за ремонт, повинен мати змогу негайно отримати доступ до обладнання. У разі відсутності консьєржа або незалежного доступу до будівлі, тому необхідно організувати надання ключів. навіть якщо це означає запитання членів профспілкової ради.
Що стосується постачальників послуг, закликаних втрутитися, то в угоді краще не задовольнятися формулою, що залишає вільний доступ оператору "як до будь-якої компанії, що працює від його імені", що є занадто розмитим. Навпаки, необхідно заздалегідь визначити постачальників послуг, які мають доступ до будівлі, щоб забезпечити технічне обслуговування. Ще раз йдеться про пошук рівноваги у відносинах з оператором, збереження інтересів співвласників.
(1) Орендна плата, одержувана синдикатом співвласників, розподіляється між останніми пропорційно до їх відповідних зборів: тоді вони становлять дохід від власності, який як такий декларується податковим органам.
В середньому проходить два роки між першими підходами оператора до майданчика та фактичною установкою релейної антени. Останній дійсно повинен отримати певну кількість дозволів. Ратуші, перш за все: необхідна попередня декларація, що релейна антена має ефект модифікації зовнішнього вигляду будівлі у значенні статті R. 421-17 Кодексу містобудування; a fortiori, якщо вона має висоту більше дванадцяти метрів (ст. R. 421-9), ситуація, яка виникає в рідко щільних районах, де антени розташовані на відстані один від одного. Поруч з Національним агентством з питань частоти (ANFR), яке надає дозвіл на передачу даних оператору. Після отримання цих повноважень необхідно додати до угоди, підписаної з профспілкою. Досить сказати, що оператор має всі інтереси проявити ініціативу, якщо він хоче представити надійну пропозицію співвласникам. До цього його також заохочують чинні муніципальні статути.
Було пізно і неповно, коли державні органи прийняли законодавство про ретрансляційні антени, коли вони вже розповсюджувались анархічно. Основним текстом є указ від 3 травня 2002 р. (N ° 2002-775, ОВ від 5): він містить зміст встановити максимальне значення впливу людей на електромагнітні поля, не встановлюючи при цьому безпечної відстані від установки. значення, яке минуло після введення у французьке законодавство європейської директиви, що встановлює поріг впливу на нижчий рівень, тобто 3 В/м (вольт на метр)
На практиці у п’ятдесяти містах, де оператори погодились підписати хартію про співпрацю, застосовується ще нижчий поріг, але він не є обов’язковим.
Кілька мерів, зіткнувшись з розмитістю законодавства, прийняли укази, які апріорі обмежували, навіть забороняли встановлювати антени на будівлях своїх муніципалітетів. Всі ці укази були визнані недійсними Державною радою, яка відмовляється застосовувати принцип обережності. Коли будуть реальні правила щодо релейних антен?
Однак законопроекти йдуть один за одним: останній був внесений 23 листопада до Національних зборів.