BL; P - Юристи з приватного будівельного права з Фрайбурга

від A для прийняття до Z для поетапного виконання

Області практики та адвокати

Закон про приватне будівництво регулює правовідносини між учасниками будівництва, як правило, між замовником, підрядником будівництва, проектувальником будівлі та керівником будівлі. Існує різниця між приватним та публічним будівельним законодавством, об’єктом якого є правовідносини між замовником та органом будівельного законодавства і в якому питання дозволу на будівництво передусім оскаржується.

Ми радимо Вам всебічно та надійно вирішувати всі юридичні питання приватного будівельного законодавства, що виникають у зв'язку з реалізацією проекту будівлі, починаючи від складання проекту будівлі та договору архітектора і закінчуючи розглядом претензій щодо гарантії через дефекти в торгівлі до примусового виконання або захисту заробітної плати в будівлі та Гонорари архітектора.

Основна увага в нашій роботі зосереджена на наступних галузях приватного будівельного права, щодо яких ми регулярно публікуємо інформативні та чіткі юридичні статті та допомогу під заголовком Юридичні поради:

Контракт на будівництво BGB

Контракт на будівництво - це контракт на виконання робіт згідно з §§ 631ff. BGB. З 1 січня 2018 року в §§ 650a до 650h BGB йому присвячена окрема глава з додатковими правилами:

Відповідно до § 650a BGB, контракт на будівництво - це контракт на виробництво, реставрацію. видалення або реконструкція конструкції, відкритого приміщення або частини цих робіт. Контракт на технічне обслуговування будівлі - це будівельний контракт, якщо робота має важливе значення для будівництва, існуючої конструкції або цільового використання. Тож будівельники укладають будівельні контракти з підрядниками та будівельними майстрами на будівництво будинку під ключ або на окремі професії (будівництво черепашників, тесляр, покрівельник, теплотехнік, електрик, сантехнік, штукатур, підлоговий шар, скляр, столяр, маляр). Основні підрядники також укладають будівельні контракти зі своїми субпідрядниками.

Розділ 650b BGB регламентує, як діяти у випадку, якщо клієнт вимагає зміни узгодженого успіху або зміни, необхідної для досягнення узгодженого успіху. Якщо сторони не погоджуються, замовник може загалом замовити зміну.

Розділ 650c BGB регулює коригування винагороди до зміненого контракту, якщо клієнт фактично замовив зміну.

Відповідно до § 650d BGB, права з §§ 650b та 650c BGB можуть бути відстоювані після початку будівництва за допомогою тимчасової заборони, без - як інакше в рамках тимчасового правового захисту - особлива невідкладність повинна бути довірена.

Відповідно до розділу 650g (1) - (3) BGB, підприємець може вимагати від замовника участі у спільному визначенні стану роботи, якщо замовник відмовляється прийняти роботу через передбачувані дефекти. Це особливо корисно, якщо замовник вже володіє будівлею, і слід побоюватися, що пізніше буде неможливо визначити, хто спричинив які дефекти.

Відповідно до розділу 650g, параграф 4 BGB, винагорода підприємцю виплачується лише тоді, коли замовник прийняв роботу або прийняття не є обов’язковим, і коли підприємець виставив перевіряється остаточний рахунок. Наразі остання не була передумовою для встановлення строку заробітної плати у договорі про будівництво BGB. Остаточний рахунок-фактура вважається перевіряним, якщо клієнт не висловлює обґрунтованих заперечень протягом 30 днів з моменту отримання.

Відповідно до § 650h BGB, розірвання контракту на будівництво BGB тепер має бути оголошено в письмовій формі, щоб мати офіційну силу.

Відповідальність за будівельні дефекти

Підприємець повинен виробляти свою роботу без дефектів. Якщо підрядник ще не виконав свого зобов'язання виконати заздалегідь, щоб виконати роботу без дефектів, замовник не повинен приймати роботу. Клієнт може продовжувати вимагати виконання контракту на роботу. Без бездоганного виробництва та без прийняття робіт заробітна плата підрядника не є належною.

Фактичні гарантійні права будівельника, як правило, виникають лише після прийняття робіт, з якими заробітна плата також належить належним чином. Прийняття полягає у заяві клієнта про те, що він схвалює роботу і приймає її як виконання. В окремих випадках це також можна пояснити впевненою поведінкою. Права клієнта на дефекти:

право на додаткове виконання (усунення дефектів або нове виробництво твору),
у праві зробити це самостійно з правом відшкодування витрат на вивезення або передоплати,
право відмови,
право зменшення,
позов про відшкодування збитків.

Право підприємця на виправлення заподіяних ним дефектів, як правило, закінчується лише після розумного терміну, встановленого для цього клієнтом.

Окрім заперечення щодо бездефектності, підприємець може стверджувати проти дефекту права

договірне обмеження гарантійних прав,
відсутність знань власника будівлі на момент прийняття,
доказ того, що він не несе відповідальності за дефект,
недбалість з боку клієнта, особливо у вигляді поганих послуг з планування,
компенсація вигоди за "беззаперечні витрати" (додаткові витрати, завдяки яким бездоганна робота з самого початку була б дорожчою) і
заперечення позовної давності.

Право на контрактні дефекти є складним. Дефекти в роботі та їх юридичні наслідки часто є предметом (судових) суперечок між замовником, з одного боку, та будівельним підрядником, майстром та/або проектувальником, з іншого.

Відповідальність за будівельні дефекти житлової власності

Квартирна власність - це індивідуальна власність на квартиру в поєднанні з часткою співвласництва у спільному майні, до якого вона належить.

Загальне майно - це майно та частини будівлі, необхідні для його існування чи безпеки, а також системи та споруди, що служать загальному користуванню власників квартир, навіть якщо вони розташовані в районі приміщень, що належать окремо.

Дефекти будівництва можуть вплинути на індивідуальне право власності на квартиру або спільне майно. Оскільки приватна власність зачіпається виключно, власник квартири стверджує свої права на недоліки у договорі забудови майна. Це не впливає на асоціацію власників будинків.

Що стосується (також) постраждалого спільного майна, слід проводити розмежування: Окремий власник квартири може, наскільки виконуються інші умови, відмовитись від договору забудови майна через відсутність спільного майна, знявши або виплативши компенсацію замість виконання. Однак інші права на дефекти: позови про бездоганну додаткову роботу, про передоплату за усунення дефектів, про відшкодування витрат на усунення дефектів, про невелику компенсацію замість послуги або право на зниження ціни відповідно до § 10, п. 6 п. відстоювати або принаймні отримати їх твердження більшістю голосів.

Якби кожен власник квартири відстоював різні права на дефекти щодо спільного майна, належне управління спільним майном було б неможливим у довгостроковій перспективі. Однак асоціація власників будинків може уповноважити окремого власника будинку здійснювати певні права на дефекти замість асоціації власників житла.

Захисні інтереси підприємця

Згідно з контрактом на будівництво BGB, підприємець, який, як правило, зобов'язаний вносити авансові платежі, має два інтереси в галузі безпеки.

Іпотека під заставу

Відповідно до § 650e S. 1 BGB, підприємець має право замовити заставу для своїх вимог із будівельного договору за рахунок будівельної ділянки замовника. Він подає позов до клієнта за подання декларації про наміри, необхідної для реєстрації застави під заставу.
Будівельні роботи повинні збільшити вартість майна, що належить замовнику, і підрядник повинен мати право на вимогу з будівельного договору, як правило, на його вимогу про винагороду. Вимога про винагороду не повинна бути належною. Прийняття не є вимогою. Якщо, однак, дефекти будівельних робіт перешкоджають збільшенню вартості майна, замовник не зобов'язаний ні платити, ні замовляти заставу під заставу.
Розділ 650e Цивільного кодексу Німеччини (BGB) не може бути відмовлений умовами покупця, якщо він не надає підприємцю інші еквівалентні цінні папери.

Страхування будівельної торгівлі

Відповідно до розділу 650f Цивільного кодексу Німеччини (BGB), підрядник, який зобов’язаний внести авансові платежі за будівлю, відкритий об’єкт або його частину, має право на заставу до суми його непогашеної вимоги щодо сплати. Підприємець повинен відшкодувати звичайні витрати на забезпечення.

Якщо покупець не надає гарантію протягом розумного строку, встановленого підприємцем, підприємець може відмовитись від його виконання або розірвати контракт і вимагати узгодженої винагороди за вирахуванням економії витрат.
Право на безпеку не існує, якщо замовник є юридичною особою публічного права або споживачем, і він є одним із них.