Будівельне законодавство Неефективність клавішних депозитів у будівельному договорі; лікар
Знову і знову в договорах розвитку нерухомості регламентується, що останній внесок за ціною закупівлі повинен бути сплачений на нотаріальний рахунок перед передачею об’єкта придбання. Згідно з рішенням Ганзейського вищого регіонального суду від 16 липня 2020 р. (Az.: 8 U 61/19), такі положення неефективні. Рішення опубліковано тут на платформі IWW.
Про що це було?
Окрім недоліків, судове провадження також стосувалось звільнення суми, внесеної на депозитний рахунок нотаріуса. Відповідач придбав та прийняв від позивача новозбудовану кондомініум. З цією метою останню частину покупної ціни було внесено на трастовий рахунок нотаріуса. Через дефекти відповідач не затвердив виплату останнього внеску.
Позивач просив заявити, що на його будівельних роботах відсутні дефекти. Тож розробник хотів отримати остаточний внесок. Відповідач оскаржив звільнення суми, внесеної ним, до останнього внеску.
рішення
Ганзейський вищий обласний суд підтвердив рішення обласного суду. Обласний суд визнав зустрічний позов обґрунтованим, оскільки виплата останнього внеску ціни придбання на довірчий рахунок нотаріуса була здійснена без законних підстав.
На думку Ганзейського вищого регіонального суду, "договірне положення, попередньо сформульоване в договорі забудовника, згідно з яким покупець квартири повинен сплатити останній внесок вартості придбання перед передачею об'єкта придбання на довірчий рахунок нотаріуса, є неефективним відповідно до розділу 309 No 2а BGB".
Договором забудови майна було передбачено, що остаточний внесок ціни придбання повинен бути внесений на цільовий рахунок нотаріуса перед передачею. Відповідно до § 309 № 2, буква а) BGB, це неефективно, оскільки обмежує право утримання, а саме реалізацію права відмовити у виконанні відповідно до § 320 BGB через будь-які будівельні дефекти.
Таким чином, суд продовжує досить стару прецедентну практику BGH (BGH, рішення від 11 жовтня 1984 р., Az.: VII ZR 248/83). Це цікаво остільки, оскільки в § 648а BGB (стара версія) (тепер внесена до § 650f BGB) положення про іпотеку під заставу будівель ще не існувало. Згідно з рішенням Ганзейського вищого регіонального суду, це положення захищає підприємця та забезпечує його право на заробітну плату, захищаючи інтереси клієнта.
Це інакше, коли остаточний внесок вноситься на нотаріальний рахунок. У цьому випадку інтереси покупця були б захищені лише неадекватно, оскільки здійснення покупцем права відмовити у виконанні буде значно складнішим. Він не може просто утримати гроші, але повинен вимагати звільнення суми, внесеної на цільовий рахунок нотаріуса, від забудовника і, якщо потрібно, заявити про це в суді.
Висновок
Рішення Вищого обласного суду є абсолютно правильним. В основному, забудовник нерухомості або підрядник повинен заплатити - саме так говорить закон. Виплата може бути заявлена лише після закінчення роботи. Багато забудовників або підрядників погоджують (допустимо) розстрочку відповідно до прогресу будівництва. Це зрозуміло, оскільки забудовник або підрядник будівництва повинен авансувати значні витрати при будівництві будинку. Без перших внесків платоспроможність таких компаній може швидко загрожувати.
Саме цей принцип - спочатку виконання, потім гроші - підривається депозитом останнього остаточного внеску перед здачею квартири. Оскільки після депозиту покупець більше не має прямого доступу до остаточного внеску, але тоді він ще не володіє об’єктом покупки.
Знову і знову я стикаюся з договорами забудови майна, які містять неприпустимі пункти - іноді із суттєвими наслідками. Я був би радий порадити або підтримати Вас у перевірці відповідних пунктів.