Чи є витрати на електроенергію частиною (оренди) додаткових витрат

На питання, чи є витрати на електроенергію частиною допоміжних витрат на оренду, насправді легко відповісти. Однак на практиці він містить вибухівку. Це пов’язано з тим, що електроенергія, яка використовується вдома, не згадується як пропорційний додатковий вид витрат у Постанові про експлуатаційні витрати.

Зазвичай проблема лише поверхнево фіксується на Інтернет-форумах. Відповідне тло залишається в темряві. Деякі поміщики потрапляють у пастку влади.

Ми досліджуємо питання про те, як і чи вливається електроенергія у додаткові витрати орендаря, і як уникнути проблем із цим питанням з самого початку.

Огляд: витрати на електроенергію (у додаткових витратах) - хто що платить?

1. З загальною електрикою це легко

У Положенні про експлуатаційні витрати витрати на електроенергію описуються як розподіляються лише в тому випадку, якщо вони понесені на сходові клітини та загальні кімнати, такі як підвали, пральні або відкриті приміщення (Розділ 2 № 11 BetrKV). Те саме стосується експлуатаційних витрат на електроенергію для системи опалення. У Постанові про експлуатаційні витрати немає згадки про електроенергію для житла.

2. Ідеальний випадок: орендар реєструється в комунальному господарстві

У найпростішому випадку для кожної квартири багатоквартирного будинку встановлюється окремий лічильник електроенергії. Кожен орендар реєструється як користувач у місцевій комунальній компанії та отримує звідти електроенергію. З іншого боку, він може, звичайно, також отримати свою електроенергію у іншого постачальника електроенергії через комунальну мережу. Своє споживання електроенергії, виміряне лічильником електроенергії, він оплачує безпосередньо постачальнику електроенергії. Потім орендодавець залишається осторонь. Для цього орендодавець чітко домовився з орендарем, що орендар повинен зареєструватися в комунальному господарстві як користувач електроенергії. Але це не завжди так просто. Часто такої угоди немає. І тоді виникає суперечка.

3. Зразки договорів оренди не залишають жодної згадки про електрику для житла

Оскільки в Положенні про експлуатаційні витрати електроенергія з квартири прямо не згадується як стаття операційних витрат, електроенергія від окремого орендаря там не реєструється. Отже, якщо угода про оренду посилається на Постанову про експлуатаційні витрати, електроенергія для дому поки що відсутня.

Типові угоди про оренду, які не передбачають місця для узгодження "інших операційних витрат", особливо диявольські. Існує лише холодна орендна плата плюс передоплата за експлуатаційні витрати згідно з BetrKV плюс попередня оплата за опалення та гарячу воду. Якщо загальна орендна плата обчислюється як орендна плата без урахування заздалегідь витрат на опалення та гарячу воду, виключаються витрати на електроенергію для квартири. Якщо ви забудете домовитись про те, що орендар повинен зареєструватися в комунальному підприємстві, орендодавець повинен припустити, що електроенергія для квартири покривається базовою орендною платою. Навіть якщо операційні витрати згідно з BetrKV перелічені детально, швидко не помічається, що електроенергія, яка використовується в квартирі, тоді не визначається. Цей тип формулювання у типових договорах оренди також вводить в оману орендаря і просто вороже ставиться до орендодавця. Це є причиною багатьох суперечок.

4. Так виникає проблема

Фіксовані допоміжні витрати, узгоджені з орендарем для компенсації допоміжних витрат, зазначених у Положенні про експлуатаційні витрати, тоді не включають електроенергію в квартирі. Якщо інше не погоджено, орендодавець сплачує споживання орендаря з власної кишені. Якщо орендар не реєструється в комунальному підприємстві, і його споживання електроенергії відбувається на лічильнику електроенергії орендодавця, він не повинен нічого платити. Тому що він не уклав домовленостей з орендодавцем щодо цього. Якщо орендодавець тоді хоче виставити рахунок за споживання електроенергії орендарем, орендар дотримується позиції, що його споживання електроенергії покривається фіксованими допоміжними витратами, якщо не домовлено про інше. Експрес-домовленості про те, що орендар повинен буде платити за електроенергію самостійно, бракує. Тоді хазяїн дурний.

5. Це вирішує проблему

Якщо орендодавець не хоче самостійно платити за електроенергію орендаря, він повинен чітко домовитись з орендарем про те, що орендар повинен зареєструватися в комунальному господарстві самостійно. Потім його споживання електроенергії виставляється на рахунок лічильника електроенергії. Як варіант, орендодавець може самостійно отримати електроенергію у постачальника електроенергії. Потім орендар платить орендодавцю фіксовану плату за електроенергію або передоплату за його споживання електроенергії.

Іншими словами: оскільки зразки договорів оренди мовчазно вимагають знання цих умов, на практиці виникає проблема, що електроенергія орендаря перевищує лічильник орендодавця, орендар не реєструється в комунальних службах, а орендодавець хоче виставити рахунок споживачу електроенергії . Виставлення рахунку неефективне, оскільки орендодавець не уклав з орендарем домовленості про електрику в його квартирі.

6. Посібники з формулювання договору оренди

Відповідно, передача споживання електроенергії в помешканнях на орендаря вимагає договору (AG Nidda WuM 1990, 312). Орендодавець повинен домовитись про договір оренди з орендарем ...

що орендар сплачує операційні витрати на додаток до орендної плати відповідно до Положення про експлуатаційні витрати
і Оплата електроенергії в квартирі здійснюється через лічильник електроенергії як додаткові експлуатаційні витрати
і орендар також платить фіксовану плату або передоплату за електроенергію в квартирі.
Крім того, можна домовитись, що орендар повинен зареєструватися безпосередньо в комунальному господарстві. Тільки тоді немає необхідності узгоджувати фіксовану плату або передоплату з орендодавцем.

7. Зміна договору шляхом мовчазної оплати електроенергії за квартиру?

Згідно з рішенням BGH (VIII ZR 146/03 у WM 2004, 292), через багаторічну практику (в даному випадку 9 років) слід припустити, що сторони мовчки домовилися б про зміну контракту. Пізніше BGH вирішив (VIII ZR 14/06 у WM 2008, 225), що договір про мовчазні поправки не може бути укладений простим надсиланням заяви про оплату послуги. Повинні бути додаткові обставини, з яких може бути визнана воля орендаря для згоди на зміну договору оренди.

Вам потрібна додаткова інформація? Тут ви можете знайти інші відповідні статті: