Чи може бульбашка нерухомості в Парижі лопнути, як бульбашка 1991 року?
Всім відомо, що Париж - це магія! Це справедливо у всіх сферах, особливо для ринку нерухомості, де Париж завжди залишатиметься Парижем. Ейфелеву вежу, Тріумфальну арку та місця влади непросто перенести.
Однак, такі аргументи, близькі до міських легенд, не пояснюють, чому ціни на нерухомість у Парижі зросли на 140% з 2003 року (- + 6% на рік протягом 15 років), тоді як середній показник по країні демонструє зниження - + 50% (- + 3% на рік протягом 15 років).
Ця стаття вперше з’явилася 13.10.2018. J пропонує вам знову, оскільки за останні місяці все стає зрозумілішим. Я нічого не змінив від оригінальної статті. Все залишається абсолютно актуальним.
Я можу лише закликати вас переглянути відео нижче, яке є чудовим синтезом поточної ситуації:
Ціни на нерухомість у Парижі зросли на 65% з червня 2006 року до початку 2018 року! Хоча ціни в провінціях стабільні протягом того ж періоду.
Як ми представляємо вам у цій статті "Аналіз: чи настав час інвестувати в нерухомість, використовуючи індекс купівельної спроможності нерухомості?", це зростання цін на нерухомість у Парижі, здається, повністю корелює із падінням процентних ставок за іпотечним кредитом. (Але, кореляція, не говорить про причинність ...)
У провінціях ціни в цілому залишалися стабільними між 2005 і 2018 роками, і ринок нерухомості в провінціях, отже, не отримав вигоди від значного падіння ставок по іпотеці. (див. "Шкала найкращих поточних кредитних ставок").
У період з 2003 по 2018 рік ціни на нерухомість зросли на 50% у провінціях, але насправді це зростання цін на нерухомість відбулося між 2003 і 2006 роками. З 2006 року ціни навряд чи рухаються! У 2018 році пройшло 12 років відносної стабільності цін на нерухомість, і лише з 2018/2019 року ціни на нерухомість знову почали зростати, іноді жорстокими догоняючими рухами.
Ціни на нерухомість у Парижі зросли на 65% з червня 2006 року до початку 2018 року! Однак нічого не можна пояснити, чому в Парижі цей приріст більший порівняно з провінцією, особливо в умовах негативного міграційного потоку (На відміну від загальноприйнятої думки, у Парижі є більше від'їзду, ніж прибуття нових мешканців - пор. »Падіння населення у ПАРИЖІ, периурбанізація, міграційний рух на південь та захід Франції!).
Вибух міхура з житлом 1991 року вчить нас, що надмірне зростання цін на нерухомість не завжди триває вічно.
Графік розвитку цін на нерухомість просто пояснить сплеск міхура 1991 року, а також поточний парадокс цін на нерухомість, які продовжують вибухати в Парижі та Іль-де-Франс (та деяких інших дуже великих містах), але які залишаються слабкими в провінції.
Як ми можемо пояснити цей подвійний ринок нерухомості між Парижем, ціни на який різко зросли з 2006 року ..., і провінцією, де ціни за той самий період стабільні (і навіть падають у деяких районах)? ?
Я не знаю, я не розумію основ цього ринку нерухомості з протилежною поведінкою. Стабільність цін на нерухомість у провінціях з 2006 р., Чи не є, навпаки, здоровою ситуацією з огляду на надмірності, що спостерігалися між 1999/2000 і 2006 рр. ?
Хіба ми не можемо подумати, що криза, яка породжується епідемією коронавірусу, пробудить цей дисбаланс, який навряд чи можна пояснити? Завтра нестерпний рівень цін у Парижі не пристосується до реальності ринку. З іншого боку, чи не буде вплив на ринок нерухомості в провінціях обмежений з огляду на розумний рівень цін на нерухомість? (див. "Чи справді ціни на нерухомість у Франції високі?").
За нашими розрахунками, ціни на нерухомість у Парижі повинні впасти на 25% - 30%, щоб відповідати довгостроковій тенденції та прийнятному розриву в оцінці порівняно з рівнем цін, який спостерігається деінде у Франції . Це не передбачення чи передбачення, а просто факт. Чи повинні ціни на нерухомість у Парижі досягти відносного рівня цін у провінціях? (звичайно, все ще вищий, але при порівнянних темпах зростання падіння на 25% до 30% має дати можливість повернутися до рівня цін, прийнятого в провінціях).
Або ми повинні вірити, що цей розрив в оцінці зменшиться за допомогою форми наздоганяння? Ціни на нерухомість у Парижі залишатимуться стабільними, а провінція переживатиме дуже різке зростання цін ?
У будь-якому випадку, в Парижі міхур нерухомості чи ні, здається, не доречно прагнути інвестувати туди, оскільки рівень цін астрономічний ... і особливо зростання, абсолютно відірване від основ, які можна знайти на рівні цін у провінції (будьте обережні, все одно для дуже великих мегаполісів, які також підпадають під дію цієї спекуляції щодо нерухомості, наприклад, Бордо).
Для протоколу, ось короткий уривок з "Вікіпедії", який занадто коротко описує кризу 1991 року (будь-яке схожість із нинішньою ситуацією - це не просто чиста вигадка. "Ви можете замінити" Війну в Перській затоці "Росією, Північною Кореєю або Ковідом - 19.
«Глобальна економічна ситуація до кінця 1980-х років була обумовлена сприятливим інвестиційним циклом та спадом інфляції у найбільших промислово розвинутих країнах. Однак ця хороша економічна ситуація супроводжується формуванням спекулятивних бульбашок на фінансовому ринку та ринку нерухомості.
Цикл зростання від відскоку після рецесії на початку 1980-х супроводжувався різким зростанням інвестицій. Це призводить до різкого збільшення виробничих потужностей. Кінець цього інвестиційного циклу, який був прогнозований у прогнозах на початок десятиліття, проте недостатній для пояснення масштабів рецесії 1 .
Це насправді ще більше підсилюється кількома факторами 1:
- Посилення монетарної політики великих центральних банків із підвищенням процентних ставок для боротьби з поверненням інфляції
- Збільшення коефіцієнта боргу домогосподарств
Поєднання цих факторів (заборгованість і підвищення ставок) змусило домогосподарства зменшити свій попит, щоб зменшити кредитне кредитування, а банки - зменшити свою кредитну пропозицію, стикаючись з ризиками дефолту.
Ви також можете ознайомитися з цим чудовим документом, який містить усі статті "Нерухомість", опубліковані в "Монд" між 1989 і 1994 роками! Це захоплююче: Хроніка катастрофи, Криза нерухомості 1991 року, про яку розповідає газета Le Monde.