Договір найму - оренда житла - консультації з питань найму житла

Керівництво по орендному праву

Оренда завжди присутня, коли хтось погоджується дозволити комусь користуватися предметом в обмін на оплату (див .: NJW 1993, 3131), згідно з дещо незграбним законодавчим формулюванням.

Як правило, орендодавці та орендарі зобов’язуються надавати житлову площу за сплату відповідної орендної плати. Таким чином, оренда становить т.зв. Постійне зобов'язання між договірними сторонами.

Правова основа договорів оренди

Правові норми договору оренди можна знайти в положеннях розділів 535 - 580a BGB, згідно з якими основною нормою договору оренди є розділ 535 BGB.

Для Оренда житла На додаток до загальних правил, є ряд спеціальних положень, які можна знайти в розділах 549 - 577a BGB.

Договір оренди - більше з блогу

Правові норми договору оренди (§ 535 BGB ff)

Правові норми щодо договору оренди випливають із §§ 535 і далі BGB.

Для укладення юридично чинної та обов'язкової угоди про оренду життєво важливо, щоб сторони домовились про всі основні умови договору. Це включає:

Об’єкт оренди (§ 90 BGB)
Тривалість оренди
яка орендна плата

Якщо орендодавець та орендар можуть домовитись про основні частини договору, договір оренди укладається шляхом пропозиції та прийняття.

За договором оренди орендодавець зобов'язується дозволити орендареві користуватися орендованим майном (наприклад, квартирою). Крім того, договір регламентує рамки, в яких може відбуватися користування, і яку орендну плату орендар повинен платити орендодавцю за передачу користування.

Практика знає різні Види договорів оренди:

так само, як Спеціальна форма договору оренди

Кожен із цих договорів має свою особливу правову структуру та різні юридичні наслідки.

Застереження про самокористування в договорі оренди - особисте використання

Так зване "положення про самокористування" має значне значення. Таке положення іноді зустрічається в договорах оренди. Це дає можливість орендодавцю припинити оренду приміщення "достроково" за певних законодавчо встановлених умов з міркувань особистого користування (припинення через особисте користування). Конкретне знання необхідних вимог щодо припинення роботи зазвичай окупається орендарем.

Правові наслідки при зміні власника

Чи є і в якій мірі наслідки зміни власника юридичні наслідки - це також дуже часта проблема законодавства про оренду житла.

Якщо орендодавець помер, спадкоємець повинен продовжити договір оренди житла за попередніми договірними умовами - зміни не допускаються!

Недіючі положення

За певних обставин договір оренди може бути повністю або частково неефективним через узгоджені положення. У цьому випадку сторони мають можливість оскаржити контракт частково або повністю відповідно до законодавчих положень.

Правило дому

Договір оренди також часто містить договірні правила проживання, які є обов’язковими для орендаря. У ньому перелічено, наприклад, правила використання орендованого майна та загальну інформацію.

Види договорів оренди

Німецьке законодавство надає договірним сторонам різні варіанти укладення договору оренди. Далі ми докладніше представимо різні типи договорів оренди та пояснимо відмінності між так званими договорами оренди та окремими договорами.

Безстрокова оренда

Безстроковий договір оренди існує, якщо під час укладення договору не було узгоджено жодного фіксованого моменту, коли закінчуються відносини оренди (Розділ 542 (1) BGB). Це єдиний найпоширеніша форма оренди при оренді квартир та будинків.

Оренда в часі (строкова оренда)

Строковий договір оренди також називається терміновим договором найму. Це надається, якщо строк оренди встановлений (обмежений) певним періодом часу (§ 575 BGB).

Довгострокова оренда

Довгострокова оренда - це тип оренди, який поширений серед неприбуткових житлових компаній та житлових товариств. Вони надають своїм орендарям право постійного користування.

Право на проживання довічно

У разі права на життя довічно існує "обмежений" договір найму - цей "строк" являє собою особливу форму тимчасового договору найму.

договір суборенди

Договір суборенди існує, якщо між орендарем (так званим основним орендодавцем) та піднаймачем існують відносини оренди (§§ 540, 535 BGB). Також йдеться про оренду житла другого рівня.

Тимчасова оренда

Договір суборенди є особливою формою договору суборенди і стосується лише комерційних приміщень, а не оренди житла (Розділ 565 BGB).

Закінчила оренду

З орендованою орендою визначається під час підписання контракту, коли і в якому розмірі орендна плата збільшиться в наступні роки (так звана дипломна оренда).

Оренда індексу

Угода про оренду індексів передбачає, що орендна плата може коригуватися залежно від поточного індексу цін (який щороку визначається Федеральним статистичним управлінням) (так звана індексна рента). Це спеціальна та допустима угода про коригування оренди.

Оренда ланцюга

Так званий ланцюговий договір оренди існує, коли одне і те ж майно, що здається в оренду, неодноразово здається в оренду протягом обмеженого періоду, принаймні двічі поспіль. З моменту реформування законодавства про найм житла від 01.09.2001 р. Цей вид договору оренди дозволений лише для житлової площі лише у виняткових випадках, передбачених розділом 549 (2) та (3) BGB (наприклад, житлова площа для студентів або молоді).

Подовження оренди

Подовжена оренда може бути укладена, якщо попередня оренда повинна бути продовжена, включаючи нову житлову або корисну площу.

Різниця між формою договору оренди та індивідуальною угодою

Більшість договорів оренди, що використовуються сьогодні, є так званими договорами оренди. З формами договорів оренди умови контракту не обговорюються індивідуально, а реєструються у формі заздалегідь складених контрактів - орендодавці часто використовують контракти відповідних постачальників (наприклад, будинок та земля).

Форма договору оренди

В принципі, договір найму форми завжди використовується, коли зміст договору не обговорюється між сторонами індивідуально, а надається в односторонньому порядку, як правило, орендодавцем. Як правило, це означає, що зміст договору також повинен відповідати правовим положенням щодо змісту загальних положень та умов відповідно до розділу 305 і далі.

Тому на практиці до змісту договору найму форми часто пред'являються більш жорсткі вимоги. Це виправдано тим, що слабша договірна сторона - орендар - зазвичай має мало можливостей впливати на зміст договору. Тут не можуть бути підірвані правові норми щодо, наприклад, розірвання договору оренди, косметичного ремонту або обліку допоміжних витрат.

Індивідуальні договори у формі договору оренди

Якщо орендодавець та орендар погоджують окремі угоди на додаток до форми оренди, вони мають перевагу над положеннями у формі оренди. Але будьте обережні: Якщо передбачувана індивідуальна угода написана від руки у формі оренди, вони більше не представляють індивідуальну угоду, а стають частиною форми оренди. Тому необхідна окрема, індивідуальна угода між орендодавцем та орендарем.

Індивідуальна угода

Індивідуальна угода є, якщо окремий зміст договору оренди не є одностороннім, але переговорюються індивідуально та на рівних умовах договірними сторонами (розділ 305 (1) речення 3 BGB). У випадку індивідуальної угоди, тому зміст договору оренди не підпадає під дію положень § 305 і далі BGB.

Однак на цьому етапі слід сказати, що договори оренди у формі індивідуальних угод є скоріше винятком, ніж правилом.

Переговори у значенні розділу 305 (1) речення 3 BGB означають більше, ніж просто переговори, користувач повинен серйозно зробити доступними свої умови, щоб контрактний партнер міг захистити свої власні інтереси та відповідно сформувати договір оренди.