Дохід від нерухомості, як декларувати його на податки в 2020 році
Бенуа ЛЕТІ | 28.05.20 о 07:00
Ви знімаєте квартиру чи будинок без меблів? Як і понад 4 мільйони домогосподарств, ви отримуєте прибуток від власності! Декларування цього доходу від оренди є синонімом головного болю: вони не заповнені заздалегідь, ви повинні вибирати між нерухомістю та мікроземеллю, не забуваючи про відрахування плати ... Процедура, яку слід дотримуватися, залежно від вашої ситуації.
Якщо ви щороку звітуєте про доходи від власності, звіт про доходи за 2018 рік, мабуть, досяг вершини податкового головного болю. Минулого року через перехід на податок на утримання та порожній рік 2018 року доходу вам довелося класифікувати отримані збори та орендну плату, вказуючи їх як звичайні або виняткові. Хороші новини: це сортування більше не потрібно в 2020 році !
Мікроземля чи нерухомість: загальний і безповоротний вибір
Якщо орендна плата, що збирається щороку, не перевищує 15000 євро, у вас є вибір між реальним податковим режимом, який вимагає суворої заявки про сплату зборів, та спрощеним режимом "мікрофондерів". Більше третини платників податків, які декларують доходи від власності, обирають цей спрощений режим, що дозволяє уникнути заповнення доданої декларації та скористатися стандартним вирахуванням, а не переліком дрібних деталей витрат на оренду.
Цей вибір робиться з самого початку крок 3 Інтернет-декларації. Під заголовком "Дохід" потрібно встановити прапорець " Micro-foncier: валовий дохід не перевищує 15000 євро "Для спрощеного режиму, або вікно" Дохід від землі/необмежена оренда ".
Якщо встановити прапорець " Дохід від власності ", Щоб вибрати фактичний режим, негайно відкриється вікно із запитом, який додаток відповідає вашій ситуації: 2044 рік у більшості випадків 2044 спец більш незначно для конкретних податкових систем (це стосується 15% домогосподарств, що декларують доходи від власності), та 2042 ГОД надзвичайно граничним способом (кілька сотень домогосподарств) для податку на високу оренду дуже невеликих поверхонь (менше 14 м2).
Зверніть увагу: якщо ваші орендні ресурси перевищують 15 000 євро, ви обов'язково повинні обрати "реальний режим", подавши декларацію, що додається до 2044. З іншого боку, якщо ваш дохід від власності нижче цього порогу, і ви вибираєте реальний режим, цей вибір є безповоротною, і вона зобов'язує вас протягом 3 років, отже, щодо доходу 2019 року, а також доходу 2020 та 2021 років. Крім того, " ви не можете оголосити один із своїх активів режимом мікроземелень, а інший - реальним ", Як пояснюють податкові органи у своїй документації: цей вибір обов’язково стосується всього вашого майна.
А як щодо доходу від SCPI ?
Частина вашого майнового доходу надходить від утримання акцій SCPI? Це не заважає зробити вибір на користь мікроземлі, якщо загальні ресурси складають менше 15 000 євро. З іншого боку, якщо ваш дохід від власності походить виключно від SCPI, ви змушені вибрати реальний режим. Інші винятки: ви повинні заповнити спеціальний додаток 2044, якщо ви інвестували в "фіскальний SCPI", який підпорядковується певному режиму (амортизація в Робієні чи Борлу), або форму 2047, присвячену доходу з іноземних джерел для певних SCPI. У цьому випадку доцільно покладатися на податкову квитанцію, надану менеджером SCPI.
Мікрофончик: простота та зниження на 30%
Вибір "мікроземля" - це явно варіант простоти! Ви повинні заповнити у вікні лише суму Вашого валового доходу від оренди, отриманого у 2019 році, без вирахування будь-якої плати 4BE "класичної" декларації 2042. Крім того, податкові органи запитають у вас кількість відповідних об'єктів нерухомості, адресу (адреси) та особу поточних орендарів: ця інформація є єдиною, яка попередньо заповнюється, якщо ви орендуєте цю нерухомість від декількох років.
A Зниження на 30% буде автоматично застосовуватися Державною казначейством до цих валових надходжень, щоб компенсувати одноразові та періодичні нарахування, пов’язані з вашим майном. Якщо вам здається, що цей стандартний відрахунок не відповідає вашим витратам на оренду, ви можете обрати реальний режим, але маючи на увазі, що цей вибір зобов’язує вас до наступних двох декларацій.
А як щодо лінії 4BK ?
Цей ящик знаходиться трохи нижче 4BE. Це такі доходи землі з іноземних джерел якщо ви маєте право на режим мікрофонця. Вони ізольовані, оскільки не підлягають оподаткуванню податком. Важливе зауваження: ці доходи не слід віднімати від тих, що з’являються в рядку 4BE, де має враховуватися весь ваш дохід від власності. Тому цей іноземний джерело доходу відображається як на рядку 4BK, так і на рядку 4BE. Наприклад, вас може турбувати, якщо ви є власником підрозділів SCPI, які отримують певний дохід від нерухомості, розташованої за кордоном, дотримуючись вказівок менеджера SCPI.
Реальний режим: деталізуйте всі франшизні витрати
Там це ускладнюється! Місія: перелічіть усі витрати, пов’язані з вашим необставленим майном (оми) для здачі в оренду. Для більшості донорів додаток 2044 декларація достатньо, “спеціальна” декларація залишається граничною. В Інтернет-декларації цей додаток автоматично з’являється в лівій колонці, якщо ви встановили прапорець «Дохід від землі», а потім «Звіт про прибуток землі» (2044) на початку кроку «Ваші доходи».
Потім ви повинні перерахувати свої товари для кожної будівлі, квитанції, з одного боку, та різні витрати, сплачені в 2019 році, з іншого боку (адміністративні витрати, страхування, ремонт, податки, позики - також заповнивши розділ 410, через вкладку "докладно" біля відповідного вікна - плата за ОСББ…). Зверніть увагу: періодичні майнові збори (страхування, відсотки за заставу тощо), сплачені у 2019 році, але за 2018 рік не можуть бути вирахувані цього року через запроваджену систему антиоптимізації для білого року. Минулого року.
Враховуючи складність цього режиму, в деяких випадках за потреби використовуйте інформацію, надану податковими органами, або навіть професіонала (радника з управління статками, менеджера з оренди тощо), якщо це необхідно.
Потім суми, отримані за допомогою цієї доданої декларації, повинні бути введені в рядки 4BA (оподатковуваний прибуток) і, можливо, 4 мільярди доларів, якщо частина надходить від майна, розташованого за кордоном у "класичній" декларації. У переважній більшості випадків вам потрібно лише заповнити рядок 4BA на основі результату, отриманого з додатка.
А саме: вам не потрібно прикріплювати жодного супровідні документи до вашої декларації, але податкові органи можуть вимагати їх у вас. Тож ти мусиш зберігати не менше 3 років усі необхідні документи (рахунки-фактури, довідка про сплату ОСББ тощо).
Дефіцит землі: стежте за роботою в 2018 або 2019 роках
Це стає ще складнішим, якщо ви провели роботу в 2019 році і хочете задекларувати дефіцит власності. Вибір, який, очевидно, проходить через фактичний податковий режим. Вам доведеться розрахувати цей дефіцит, щоб повідомити про нього рядки 4ББ подивитися 4 до н.е. "класичного" висловлювання. Знову ж таки, професійна допомога може бути безцінною.
Тому що, крім звичайної складності системи дефіциту землі, ви врешті-решт зіткнетеся з «рештою» антиоптимізаційної системи на білий рік, створеною минулого року податковими органами, щоб уникнути «пілотування» на вашу користь . робота в 2018 році. Для спрощення, у багатьох випадках, витрати на утримання, ремонт і поліпшення орендованих об'єктів, що експлуатувались у 2018 та 2019 роках, підлягають вирахуванню лише на рівні 50% замість 100%. Це причина, чому під заголовком з’являється складна таблиця з 2018 та 2019 роками " вирахування витрат на роботу в 2019 році ". У деяких випадках це правило антиоптимізації може бути використано, як пояснює Естель Біллі, інженер з активів Advenis Gestion Privée: "Платник податків, який заявив про роботу в 2018 році, може знову відняти його до 50%.% Від їх суми, таким чином, загальна сума відрахування доводиться до 150% (100% у 2018 році + 50% у 2019 році). "Розрахунок можливостей може бути зроблений для кожної будівлі та залежно від виду робіт, оскільки аварійні роботи або роботи, проведені на майні, придбаному в 2019 році, залишаються на 100% франшизою.
Як повідомляти про оренду житла за мебльоване житло ?
Якщо ви отримуєте прибуток від мебльованого житла, особливо якщо ви орендуєте нерухомість на такій платформі, як Airbnb, на вас поширюється зовсім інший режим, найчастіше режим непрофесійної мебльової оренди (LMNP). Мебльована оренда підпадає під сферу промислового та комерційного прибутку (BIC), а не доходу від землі.
Чи слід перевіряти передоплату податку у джерела ?
Якщо ваш дохід від власності повторюється, ви сплатили частину податку на прибуток, як частину податку на вилучення, у 2019 році. Суми відображаються заздалегідь заповненими в рядку 8HW в кінці декларації. Оскільки це авансові платежі, взяті безпосередньо податковими органами з вашого банківського рахунку, ці суми не можуть бути змінені.
Кінець оренди: прапорець, щоб зупинити авансові платежі
Якщо ви більше не отримуєте доходу від власності в 2020 році, ви повинні встановити прапорець зараз 4BN, що дозволить вам більше не платити щомісячні платежі за це джерело доходу.