Довіреність на продаж нерухомості

Коли продавець або покупець не можуть прийти на підписання договору купівлі-продажу, він заздалегідь може надати довіреність третій стороні. Завдяки встановленій таким чином довіреності ця третя сторона зможе підписатись від імені продавця/покупця та від його імені.

Довіреність повинна бути надана в письмовій формі або навіть за автентичним актом, щоб гарантувати, що особа, яка її підписала, є особою, яка продає або купує.

Однак для деяких договорів довіреність повинна бути встановлена у нотаріуса у формі справжнього документа.
У цьому випадку саме нотаріус визначає суть та форму довіреності: це особливо стосується договорів купівлі-продажу будівель, що будуються чи реконструюються, або договору оренди. Коли покупець бере кредит для сплати всієї або частки ціни придбання:
- якщо гарантія є звичайною заставою, довіреність повинна обов'язково мати справжню форму,
- якщо гарантія є привілеєм позикодавця, довіреність може мати форму приватного або автентичного підпису.

Довіреність повинна бути надзвичайно точною та повною. Дійсно, мандатар (той, кому надано повноваження представництва) може робити лише те, що йому доручено: він не може вчиняти більше, ніж це передбачено довіреністю ''. Усі умови договору купівлі-продажу, в зокрема ціна або будь-які призупинні умови.
Таким чином, коли при компромісі необхідна власна згадка, зокрема, коли покупець не бажає вдаватися до позики, вона також повинна бути включена в довіреність.

Однак для більшої безпеки та лише у випадках абсолютної довіри між комітентом та агентом можна вказати, що він зобов'язується виконати всі дії та формальності, необхідні для продажу або купівлі майна.

Довіреність дійсна лише в тому випадку, якщо довіритель та особа, яка її представляє, є дієздатними. Щоб мати правоздатність, ви повинні бути дорослим або емансипованою неповнолітньою особою і не підпадати під захисний режим, такий як опіка.

Для забезпечення дійсності довіреності бажано засвідчити підпис довірителя, того, хто продає або купує майно. Ви повинні зв’язатися з ратушею, де ви проживаєте, і представити наступні документи:
- Документ з підписом підлягає легалізації
- Документ, що посвідчує особу з вашим підписом
Якщо ви не пред'являєте посвідчення особи, вас повинні супроводжувати двоє свідків з їх посвідченнями та підтвердженням адреси.
Аутентифікація вашого підпису повинна здійснюватися у вашій присутності. Вам потрібно буде підписатись на стійці перед агентом. Процес безкоштовний. Ви також можете зробити цей крок перед обраним вами нотаріусом, цей крок, як правило, не безкоштовний.

Повноваження довіреності повинні бути зазначені точно і повністю. Тому обов’язково потрібно вказати таку інформацію:
- імена та особи сторін (довірителя та агента);
- про зобов’язання, про яке йдеться (продаж майна), необхідно вказати акти, за якими агент буде представляти комітента (договір купівлі-продажу, можливо автентичний акт);
- ціна та умови оплати.

Однак настійно рекомендується включити таку інформацію до проксі-сервера:
- характер, характеристики майна та вся інформація, що стосується цього (будинок, ділянка ОСББ чи земельна ділянка під забудову, діагнози, площа поверхні тощо);
- особливі умови продажу (звільнення від прихованих дефектів, умова призупинення позики тощо);
- усі декларації, які би зробив довіритель, якби взяв на себе зобов’язання (якщо мова йде про продавця, наприклад, про виконану роботу, будь-яке страхування будівництва тощо).

Якщо одружена особа не може бути присутньою при підписанні договору, стороною якого вона прямо передбачена, вона, звичайно, може надати довіреність особі, з якою вона одружена. Без цієї довіреності її чоловік ні за яких обставин не може підписати доручення від її імені та від її імені, ким би воно не було, незалежно від того, чи майно належить лише їй або подружжю.

Коли майно є власністю, власник майна може надати довіреність своєму подружжю, щоб він дав доручення від свого імені та від його імені. Зверніть увагу, що якщо власність є домом для сім’ї, чоловік, який не є власником, повинен дати згоду на продаж.

Коли добро є загальним благом, чоловік/дружина може представляти свого чоловіка/дружину за мандатом, як тільки останній надає йому повноваження робити це. Довіреність - це акт, за допомогою якого одна особа надає повноваження іншій представляти її для підписання договору. Довіреність може бути складена актом із приватними підписами або нотаріально. Довіреності може бути надано термін дії, і вона закінчується в зазначену дату. У будь-якому випадку, це закінчується смертю довірителя або адвоката, або якщо хтось із них засуджує це. Подружжя, що надає довіреність, може вільно та в будь-який час відкликати довіреність, яку він надав іншому.
Якщо подружжя не може підписатись від імені та від імені другого без їх прямої згоди, оформленої довіреністю, існують ситуації, коли другий з подружжя може діяти без цього акту.

Перш ніж видавати довіреність у Франції, необхідно перевірити, чи потрібно легалізувати документ. Легалізація - це засвідчення посадовою особою точності підпису, прикріпленого до акта, і чи є це публічним документом якості тих, хто його отримав або надіслав. Якщо доручення під приватним підписом, вам потрібно буде засвідчити свій підпис у консульстві або державній службовій особі, яка може засвідчити, що саме ви підписали документ.

Нарешті, якщо довіреність була написана іноземною мовою, необхідно буде забезпечити її переклад французькою мовою. З 1 січня 2019 року, як це передбачено указом від 28 вересня 2018 року, що скасовує доручення від 18 грудня 2017 року та згідно з указом від 17 грудня 2018 року лише консульства Дакара та Абіджана досі виконують нотаріальні функції і тому можуть отримувати справжні довіреності.

Подружжя може бути уповноважене суддею здійснити самостійно дію, для якої необхідна допомога або згода його з подружжя, якщо останній не може висловити свою волю або якщо його відмова не обґрунтована інтересами сім'ї. Цей дозвіл може стосуватися як майна, що належить обом з подружжя, так і майна, що належить лише подружжю, якому запобігається або виступає проти угоди.
Якщо один із подружжя не може висловити свою волю, то другий може бути уповноважений, за рішенням суду, представляти його, загалом або за певними конкретними діями. Умови та обсяг повноважень встановлюються суддею. Якщо один із подружжя виступає проти такої операції, як продаж спільного майна з метою виконання зобов'язань громади, судді суворо оцінять, що пропонований продаж, схоже, відповідає інтересам сім'ї.

Довіреність, дана на підписання обіцянки про продаж, не дозволяє представнику відступити місце довірителя, як нагадав Касаційний суд у рішенні від 4 жовтня 2018 року щодо придбання нерухомості. подружжя. Шість років тому останній вирішив придбати будинок з великою ділянкою, розташований у Франції.
Чоловік, який проживає в Німеччині, дає дружині довіреність на підпис обіцянки продати та сплачує заставу в розмірі 10 000 євро. Ці дві адреси - адреса чоловіка в Німеччині та адреса його дружини - вказані в обіцянці.

Подружжя повідомляються про обіцянку двома рекомендованими листами, адресованими один одному за місцем проживання дружини. Останній підписує два повідомлення про отримання, але не підписує остаточний акт. Нотаріус надсилає подружжю офіційне повідомлення і в кінцевому підсумку складає протокол про недолік. Відповідно до умов обіцянки, вони повинні відмовитись від застави в руках продавця, від якої вони відмовляються.

Подружжя подає позов до продавця. Вони просять скасувати продаж, оскільки про це додому чоловіка не повідомляли. Вони також вимагають повернення депозиту, оскільки вони не отримали очікувану позику, яка зумовлювала завершення операції.
Судді вважають, що повноваження, надані дружині, були чинними лише для підписання обіцянки про продаж, а не для здійснення права на відмову.

Про обіцянку слід повідомити місце проживання підписанта. Парафування останнього у повідомленні про отримання спричиняє 10 днів, протягом яких покупець може відмовитись.
Що стосується прохання про повернення застави, вона відхиляється. Покупці не надають жодних підтверджень своїх кроків щодо отримання позики, що відповідає умовам, описаним в обіцянці. Судді вважають, що відсутність фінансування зумовлена недбалістю покупців.
Продавець зберігає 10 000 євро та виплату збитків у 20 000 євро.

II. Дистанційні нотаріально посвідчені довіреності

Указ 2020-1422 від 20 листопада 2020 року, опублікований 21 листопада 2020 року з ініціативи Міністерства юстиції, має на меті дозволити встановлення нотаріусами автентичних довіреностей в електронному форматі, коли одна або всі сторони відсутні.

З цією метою в указі 71-941 від 26 листопада 1971 р. Створюється новий текст, що стосується актів, складених нотаріусами, в главі, присвяченій актам, складеним на електронних носіях (указ 71-941, ст. 20-1). Новий текст набирає чинності 22 листопада 2020 року.

В принципі, у застосуванні статті 20 указу 71-941 від 26 листопада 1971 року, коли сторона чи будь-яка інша особа, яка сприяє певному діянню, ні присутня, ні представлена перед діючим нотаріусом, її згода або його заява повинна бути отримана іншим нотаріус, перед яким вона постає і яка бере участь у встановленні правочину. Обмін інформацією, необхідною для встановлення правочину, здійснюється за допомогою системи передачі інформації, затвердженої Вищою радою нотаріатів (CSN). Кожен з нотаріусів збирає згоду та підпис сторони або особи, що погоджуються в акті, а потім проставляє власний підпис. Акт ідеальний, коли діючий нотаріус прикріплює до нього свій електронний підпис (цей підпис повинен бути кваліфікований, після внесення змін до тексту, указом від 20 листопада 2020 р.).

За новою системою, передбаченою статтею 20-1 декрету 71-941 від 26 листопада 1971 року, нотаріус (інструменталіст) зможе встановити довіреність на електронному носії, коли сторона у справі буде інструментальний не присутній перед ним. Обмін інформацією, необхідною для встановлення правочину та збору виконуючим обов'язки нотаріуса згоди сторони, яка не є присутнім, повинен здійснюватися за допомогою системи обробки, передачі та передачі інформація, що гарантує ідентифікацію сторін, цілісність та конфіденційність змісту та затверджена CSN.

Виконуючий обов'язки нотаріуса повинен збирати, одночасно з його згодою, електронний підпис сторони відповідного правочину шляхом кваліфікованого процесу електронного підпису, що відповідає вимогам Указу 2017-1416 від 28 вересня 2017 року, що стосується підпису. . Пам’ятайте, що відповідно до цього указу кваліфікований електронний підпис повинен відповідати певним правилам, встановленим європейським регламентом, відомим як eIDAS (наші новини від 12.11.2020).

Акт буде досконалим, як тільки нотаріус прикріпить до нього свій кваліфікований електронний підпис.

З огляду на міністерську відповідь Міністра юстиції «Хранитель печаток», опубліковану 3 листопада 2020 року, державні органи влади не мають наміру поновлювати (як є) та продовжувати виняткову систему, встановлену указом 2020-395 від квітня 3, 2020, який санкціонував встановлення нотаріального акту на віддалених електронних носіях протягом першого періоду надзвичайної ситуації зі здоров'ям. Цей пристрій закінчився 10 серпня 2020 року

Для того, щоб "мати можливість з часом оцінити правові та технічні наслідки такої стійкості", державні органи справді мали намір "обмежити можливість оформлення нотаріальних дій дистанційно лише довіреностями".

Для Хранителя печаток пристрій, створений Декретом 2020-1422 від 20 листопада 2020 року, не обмежений у часі, дозволить "кожному, хто розглядає питання укладення автентичного документа, укласти цей акт через представника, який він може призначити в довіреності, встановленій віддалено нотаріусом, без необхідності подорожей. Можливість встановлення такої віддаленої нотаріально посвідченої довіреності представляється особливо корисною у випадках, коли справжність акта, передбаченого законом, зважаючи на нікчемність, мандат, наданий з метою його прийняття, повинен сам отримуватись в автентичній формі. Таке відкриття дозволить забезпечити гарантії системи на практиці, зокрема на технічному рівні та з точки зору безпеки обмінів та даних, перед тим, як розповсюдити, якщо необхідно, систему на всі нотаріальні дії ".

Для "Хранителя печаток" система, встановлена указом, дозволяє, зокрема, французам, які проживають за кордоном, укладати нотаріальні операції через довірену особу, призначену віддалено (мін. 31130 від 03.11.2020 ЖАНА с. 7829).

18 жовтня 2018 року оновлено 25 листопада 2020 року