Думка експертів Фокус на реформі законодавства про співвласність згідно з постановою - Éditions Francis
Указ про реформування закону про сумісну власність на побудовані будинки було опубліковано в Офіційному віснику 30 жовтня 2019 р. Розшифровка основних заходів разом із Мішелем Ране, помічником нотаріуса, Маріанік Дорель, юристом з нерухомості та Симоном Хуве, юрисконсультом Cheuvreux контора нотаріусів.
La Quotidienne: Закон Елан оголосив про велику реформу. Чи це так ?
Немає сумнівів, що постанова від 30 жовтня 2019 року принципово реформувала закон про співвласність, хоча б лише шляхом переосмислення сфери його дії, щоб перефокусувати його навколо концепції житла. Зараз дозволено для будівель або груп будівель, побудованих для загального використання, крім житлових, звільнятися від режиму співвласництва та керувати ними управлінською структурою, яка може ефективніше адаптуватися до обмежень, пов’язаних з їх діяльністю. Хоча обмежувальний режим співвласності часто критикується інвесторами, законодавець надає додаткову альтернативу застосуванню статусу співвласників з урахуванням характеристик та призначення будівлі.
Якщо решта постанови від 30 жовтня 2019 року таким чином суттєво реформує функціонування спільної власності, ми шкодуємо про відсутність конкретних положень щодо викликів енергетичного оновлення, навіть якщо полегшення прийняття рішень на загальних зборах, безумовно, сприяти сумісній роботі.
La Quotidienne: Що реформа змінює для малих ОСББ? ?
Невеликі ОСББ меншим ніж 5 лотів, а також ті, що складаються лише з двох співвласників, регулюватимуться спеціальними правилами, щоб обмежити ризик блокування, властивий їх розміру. Цей новий режим зневаги є більш ніж доречним і дає можливість адаптувати закон від 10 липня 1965 р. До цього типу співвласності.
Наприклад, можливість для співвласників приймати певні рішення, не підкоряючись прискіпливому формалізму, пов’язаному зі скликанням та проведенням загальних зборів, очевидно, матиме наслідком полегшення процесу прийняття рішень для малих співвласників.
Інші положення спрямовані на менш обмежувальну діяльність цих ОСББ, і в майбутньому буде цікаво проаналізувати, чи вони також сприяють запобіганню судовим процесам, що є однією з двох цілей, переслідуваних постановою.
La Quotidienne: Чи посилення гарантій (іпотека, застава на рухомому майні та застава на нерухоме майно) дозволить ефективніше стягнути звинувачення? ?
Посилення гарантій (іпотека, привілеї на рухоме майно та нерухомість) наказом від 30 жовтня 2019 року, безумовно, сприяє стягненню збору профспілкою, але не вносить суттєвих поліпшень. Що б не говорилось у звіті Президенту Республіки, юридична іпотека вже була на практиці зареєстрована довіреною особою без дозволу загальних зборів. Що стосується рухомого права на заставу, суддя вже визнав, що він може посилатися на орендну плату орендаря. Але розширення бази виплат роялті, заборгованої покупцем продавцю за договором оренди-купівлі, є бажаним кроком, навіть якщо його практична корисність, ймовірно, буде рідкісною.
Насправді лише розширення основи спеціальної застави нерухомості справді сприяє стягненню збору синдикатом, оскільки тепер воно включає борги всіх видів, і вже не лише деякі з них.
La Quotidienne: Які наслідки постанови на діяльність піклувальника? Ці нові заходи пропонують довіреній особі більшу автономію чи, навпаки, накладають на нього більше обмежень? ?
З нових положень указу від 30 жовтня 2019 року випливає, що піклувальник повинен буде терпіти безліч нових обмежень під час здійснення своєї діяльності. Відповідність проекту договору довіреної особи типовому договору під санкцію адміністративного стягнення, відповідальність перед спілкою, яка може бути понесена профспілковою радою або за її відсутності співвласниками, що представляють чверть голосів, або навіть зобов’язання зберігати архіви профспілки, це всі заходи, спрямовані на стримування діяльності синдика.
Однак постанову не можна вважати гнітючою для піклувальників, оскільки вона містить точність, яка в основному є сприятливою для них: можливість того, що їм доведеться укласти з профспілкою угоду про надання послуг, яка не підпадає під їх місія, яка дозволить їм розширити свою діяльність у будівлі.
La Quotidienne: Як ця постанова зміцнює засоби дії синдикату співвласників в управлінні будівлею ?
Кілька положень постанови від 30 жовтня 2019 року посилюють засоби дії синдикату співвласників в управлінні будівлею. Найважливішим із них є, мабуть, узагальнення механізму "мосту", що значно полегшує прийняття рішень на загальних зборах. Цей механізм дозволяє негайно прийняти повторне голосування з меншою більшістю голосів, ніж зазвичай, коли останнє не було досягнуто. Усі рішення, що підлягають більшості за статтею 25 чи більшістю за статтею 26, тепер мають право на це друге голосування. Тоді синдикат співвласників зможе ігнорувати періодичні прогули деяких співвласників і запобігати їх будівлі від неминучої нерухомості (наприклад, шляхом проведення благоустрою чи придбання нових місць загального користування).
Засоби діяльності синдикату в управлінні будівлею також будуть посилені для певних видів робіт: колективні роботи, що проводяться на приватних ділянках, більше не можуть бути запобігані співвласником, який їх підтримує (за винятком певних умов).
Нарешті, синдикат співвласників тепер зможе витрачати більше часу на найважливіші питання співвласності шляхом делегування менш важливих рішень профспілковій раді (тих, що підпадають під більшість статті 24 закону від 10 липня, 1965). За винятком затвердження рахунків, визначення тимчасового бюджету та адаптації норм про співвласність, необхідних законодавчими та нормативними змінами).
Інтерв’ю Анжелін ДУДУ
Мікеле РАУНЕТ, асоційований нотаріус, Маріанік ДОРЕЛ, юрист з нерухомості та Саймон ХУВ, юрисконсульт в офісі нотаріусів Шевре.
Щоб знати більше щодо реформи спільної власності: див. Бюлетень Pratique immobilier 6/19, який буде опубліковано
Указ про реформування закону про сумісну власність на побудовані будинки було опубліковано в Офіційному віснику 30 жовтня 2019 р. Розшифровка основних заходів разом із Мішелем Ране, помічником нотаріуса, Маріанік Дорель, юристом з нерухомості та Симоном Хуве, юрисконсультом Cheuvreux контора нотаріусів.
La Quotidienne: Закон Елан оголосив про велику реформу. Чи це так ?
Немає сумнівів, що указ від 30 жовтня 2019 року принципово реформував закон про співвласність, хоча б лише шляхом переосмислення сфери його діяльності, щоб перефокусувати його навколо концепції житла. Зараз дозволено для будівель чи груп будівель, що використовуються загалом, крім житлових, звільнятися від режиму співвласництва та керуватися ними управлінською структурою, яка може ефективніше адаптуватися до обмежень, пов’язаних з їх діяльністю. Хоча обмежувальний режим співвласності часто критикується інвесторами, законодавець надає додаткову альтернативу застосуванню статусу співвласників з урахуванням характеристик та призначення будівлі.
Якщо решта постанови від 30 жовтня 2019 року таким чином суттєво реформує функціонування спільної власності, ми шкодуємо про відсутність конкретних положень щодо викликів енергетичного оновлення, навіть якщо полегшення прийняття рішень на загальних зборах, безумовно, дозволить сприяти сумісній роботі.
La Quotidienne: Що реформа змінює для малих ОСББ? ?
Невеликі ОСББ меншим ніж 5 лотів, а також ті, що складаються лише з двох співвласників, регулюватимуться спеціальними правилами, щоб обмежити ризик блокування, властивий їх розміру. Цей новий режим зневаги є більш ніж доречним і дає можливість адаптувати закон від 10 липня 1965 р. До цього типу співвласності.
Наприклад, можливість для співвласників приймати певні рішення, не підкоряючись прискіпливому формалізму, пов’язаному зі скликанням та проведенням загальних зборів, очевидно, матиме наслідком полегшення процесу прийняття рішень для малих співвласників.
Інші положення спрямовані на менш обмежувальну діяльність цих ОСББ, і в майбутньому буде цікаво проаналізувати, чи вони також сприяють запобіганню судовим процесам, що є однією з двох цілей, переслідуваних постановою.
La Quotidienne: Чи посилення гарантій (іпотека, застава на рухомому майні та застава на нерухоме майно) дозволить ефективніше стягнути звинувачення? ?
Посилення гарантій (іпотека, привілеї на рухоме майно та нерухомість) наказом від 30 жовтня 2019 року, безумовно, сприяє стягненню збору профспілкою, але не вносить істотних поліпшень. Що б не говорилося у звіті Президенту Республіки, юридична іпотека вже була на практиці зареєстрована довіреною особою без дозволу загальних зборів. Щодо рухомого права на заставу, суддя вже визнав, що він може посилатися на орендну плату орендаря. Але розширення бази виплат роялті, заборгованої покупцем продавцю за договором оренди-купівлі, є бажаним кроком, навіть якщо його практична корисність, ймовірно, буде рідкісною.
Насправді лише розширення основи спеціальної застави нерухомості справді сприяє стягненню збору синдикатом, оскільки тепер воно включає борги всіх видів, і вже не лише деякі з них.
La Quotidienne: Які наслідки постанови на діяльність піклувальника? Ці нові заходи пропонують довіреній особі більшу автономію чи, навпаки, накладають на нього більше обмежень? ?
З нових положень указу від 30 жовтня 2019 року випливає, що піклувальник повинен буде терпіти безліч нових обмежень під час здійснення своєї діяльності. Відповідність проекту договору довіреної особи типовому договору під санкцію адміністративного стягнення, відповідальність перед спілкою, яка може бути понесена профспілковою радою або за її відсутності співвласниками, що представляють чверть голосів, або навіть зобов’язання зберігати архіви профспілки, це всі заходи, спрямовані на стримування діяльності синдика.
Однак постанову не можна вважати гнітючою для піклувальників, оскільки вона містить точність, яка в основному є сприятливою для них: можливість того, що їм доведеться укласти з профспілкою угоду про надання послуг, яка не підпадає під їх місія, яка дозволить їм розширити свою діяльність у будівлі.
La Quotidienne: Як ця постанова зміцнює засоби дії синдикату співвласників в управлінні будівлею ?
Кілька положень постанови від 30 жовтня 2019 року посилюють засоби дії синдикату співвласників в управлінні будівлею. Найважливішим із них є, мабуть, узагальнення механізму "мосту", що значно полегшує прийняття рішень на загальних зборах. Цей механізм дозволяє негайно прийняти повторне голосування з меншою більшістю голосів, ніж зазвичай, коли останнє не було досягнуто. Усі рішення, що підлягають більшості за статтею 25 чи більшістю за статтею 26, тепер мають право на це друге голосування. Тоді синдикат співвласників зможе ігнорувати періодичні прогули деяких співвласників і запобігати їх будівлі від неминучої нерухомості (наприклад, шляхом проведення благоустрою чи придбання нових місць загального користування).
Засоби діяльності синдикату в управлінні будівлею також будуть посилені для певних видів робіт: колективні роботи, що проводяться на приватних ділянках, більше не можуть бути запобігані співвласником, який їх підтримує (за винятком певних умов).
Нарешті, синдикат співвласників тепер зможе витрачати більше часу на найважливіші питання співвласності шляхом делегування менш важливих рішень профспілковій раді (тих, що підпадають під більшість статті 24 закону від 10 липня, 1965). За винятком затвердження рахунків, визначення тимчасового бюджету та адаптації норм про співвласність, необхідних законодавчими та нормативними змінами).
Інтерв’ю Анжелін ДУДУ
Мікеле РАУНЕТ, асоційований нотаріус, Маріанік ДОРЕЛ, юрист з нерухомості та Саймон ХУВ, юрисконсульт в офісі нотаріусів Шевре.
Щоб знати більше щодо реформи спільної власності: див. Бюлетень Pratique immobilier 6/19, який буде опубліковано