Індивідуальні договори в договорі оренди
Ваша квартира має деякі особливості? За будинком стоїть бізнес, і ви хочете виключити зменшення орендної плати через можливе шумове забруднення? Чи повинен орендар знімати шпалери під час виїзду? Тоді вам слід узгодити індивідуальну угоду зі своїм орендарем. У разі суперечки має суттєве юридичне значення, чи було положення договору оренди окремо узгоджене між орендарем та орендодавцем чи воно являє собою заздалегідь сформульовану умову.
Судді придивляються. Це підтверджується не лише великою кількістю судових рішень, що стосуються питання "індивідуальна угода чи ні?" угода. Оскільки, якщо угода не має судового штампа "індивідуальна угода", це означає дію §§ 305 і далі BGB (Загальні умови, коротше Загальні умови). Тоді застосовуються правові норми, які, як правило, дуже зручні для орендарів. Те, що є в договорі оренди, стає абсолютно безглуздим у цих випадках.
Індивідуальні угоди повинні бути узгоджені
В основному, індивідуальна угода завжди присутня, коли певний предмет регулювання обговорюється спільно між договірними сторонами - і не лише передається на підпис однією стороною. А як щодо будь-яких рукописних пунктів у договорі оренди або на окремому аркуші паперу? Подальші доповнення, звичайно, також можуть бути свідченням окремих домовленостей. Чи не означають ці відхилення від заздалегідь надрукованого, що в даному випадку було укладено індивідуальну угоду? Тут також відповідає найпопулярніша юридична відповідь: це залежить. Юриспруденція завжди залежить від того, чи мав шанс орендар вплинути на цей пункт - від того, що він був спеціально наданий йому. Однак це не той випадок, коли контракт подається готовим до підписання.
Це правда, що орендар, якщо він посилається на дійсність § 305 і далі BGB, також повинен довести, що це стосується умов. Однак, якщо є заздалегідь підготовлена форма, докази prima facie говорять на користь заздалегідь сформульованих договірних положень, тобто умов. Те саме стосується, якщо індивідуальна угода була складена від руки на окремому аркуші паперу. Якщо орендар може довести, що рукописну індивідуальну угоду можна також знайти із сусідами по будинку і без будь-яких розбіжностей, орендодавець повинен спростувати ці докази prima facie, що часто буває складно.
Використання однакових формулювань у великій кількості незалежних договорів оренди однозначно говорить на користь термінів та умов! Якщо ви сумніваєтесь, перегляньте документи договору оренди сусідів, якщо вони вас дозволяють.
Косметичний ремонт та остаточний ремонт
Ми часто чуємо це від наших власників: орендар повинен проводити поточний косметичний ремонт і, звичайно, повністю відремонтувати квартиру, коли вони виїжджають, незалежно від того, скільки вони там проживають і в якому стані знаходиться квартира. Квадратне коло!
У пошуках стратегії законодавчо визначити зобов’язання щодо ремонту до виїзду орендаря та одночасно передати поточний косметичний ремонт на орендаря, багато орендодавців намагаються укласти індивідуальну угоду щодо остаточного зобов’язання з ремонту та спираються на рішення BGH (VIII ZR 71/08) з 2008 року. Відповідно, домовленості про передачу квартири, які включені до протоколу передачі, повинні розглядатися окремо. Особливо ситуація з передачею квартири підходить для ведення індивідуальних переговорів, зазначають судді Федерального суду.
Отже, письмова специфікація зобов’язання щодо остаточного ремонту в протоколі передачі-передачі розглядається Федеральним судом як ефективна умова про остаточну реконструкцію - навіть якщо фактичний договір оренди містить відповідне неефективне положення. Договір, укладений під час здачі квартири, застосовується як додаткова індивідуальна угода до договору оренди.
Як наймачеві життєво важливо звернути увагу на те, що потрібно підписати в протоколі здачі квартири в оренду на додаток до заяви про структурний стан.
Рішення ключового вироку BGH, рішення від 14 січня 2009 р. - VIII ZR 71/08
BGB § 139, § 306, § 307 Пункт 1, пункт 1 Bb
Якщо жорсткі і, отже, неефективні положення про проведення поточного косметичного ремонту та остаточного ремонту орендарем збігаються з пізніше прийнятим індивідуально зобов'язанням остаточного ремонту орендарем при заселенні, індивідуальна угода не підлягає контролю вмісту відповідно до § 307 п. 1 речення 1 BGB, а також відповідно до § 139 BGB, охопленого неефективністю застереження про форму.