ІНВЕСТИЦІЇ Нова професія; польовий концентратор
Дві речі абсолютно впевнені. По-перше, сільськогосподарські угіддя "роздроблені" серед занадто великої кількості власників. По-друге, його ціна зростатиме з наближенням до ЄС, якщо є більші площі, зосереджені одним інвестором. Результат: поява нової професії.
Дві речі абсолютно впевнені. По-перше, сільськогосподарські угіддя "роздроблені" серед занадто великої кількості власників. По-друге, його ціна зростатиме з наближенням до ЄС, якщо значні площі зосереджені одним інвестором. Результат: поява нової професії.
Іллі Моромете, найвідоміший персонаж Маріна Преди, дбав про землю своєї родини, як очі в голові. Краще бідний кінь, аніж ніякий. Тим часом ментальність румунського селянина змінилася. Чесно кажучи, у Сілістеа-Гуместі, селі Морометилор, люди залишалися такими ж «упертими», і ідея продати своє єдине багатство, успадковане від батька до сина, але в безпосередній близькості від населеного пункту Маріна Преди, не викликає у них посмішки., іноземні інвестиції проникли. Німцю вдалося об’єднати 500-гектарне майно для органічного землеробства. Також у цьому районі француз орендував сільськогосподарські землі та побудував млин.
"Мені вдалося зосередити майно, яке перевищує 30 гектарів. Основною проблемою, з якою я зіткнувся, була фрагментація власності. Я знайшов чоловіка, готового продати, але те ж не стосувалося власника сусіднього ділянки", - пояснює Петріца Олтеану, земляк Моромете, який після 2007 року буде потирати руки від радості, коли побачить справжню цінність своєї землі.
В даний час ціна одного гектара землі в Барагані коливається від чотирьох до 15 мільйонів леїв залежно від проданої площі, якості землі та об'єктів (зрошувальна установка або під'їзна дорога). Правда полягає в тому, що на початок 2005 року ці ціни низькі порівняно з іншими регіонами, де лихоманка іноземних або внутрішніх інвестицій почала проявлятися раніше. Це, зокрема, західна область та Добруджа.
Іншими словами, у сферах, куди іноземний капітал потрапляв більш несміливо, все ще є можливість для інвестицій. І ці райони є, особливо, на Румунській рівнині. Тут ціна все ще невисока. Однак фрагментація власності представляє велику перешкоду. Або велика перевага! В основному інвестор, якому вдається зосередити площі принаймні 50 гектарів, купуючи та комбінуючи невеликі партії площею два-три гектари, як це відбувається в Силістея-Гуместі, буде багатим чоловіком при вступі до Європейського Союзу.
Зусилля зосередити землю, зроблені місцевим спекулянтом, цілком виправдані, враховуючи той факт, що іноземцям, які хочуть займатися професійним сільським господарством, потрібні великі площі. Насправді спекулянти з цього моменту виявляють, що вартість площі, яку вони купили окремо, значно зросла після того, як їм вдалося "приклеїти" її до інших. Отже, інвестиції можуть окупитися до моменту інтеграції.
Рентабельність інвестицій такого інвестора на земельній "біржі" становить близько 1000%. Якщо середня ціна одного гектара землі в європейських країнах дорівнює 10 000 євро, то в Румунії ціна зросте до 3 000 євро/га після інтеграції. Ця цифра була викладена в дослідженні ЄС, проведеному наприкінці 1990-х.
Насправді останні роки останнього десятиліття поклали початок «погоні за землею». Тоді ціни на сільськогосподарські землі були надзвичайно низькими, відверто смішними. Так, гектар землі на Румунській рівнині був проданий приблизно за 70 доларів, максимальна ціна - 100 доларів. На той час ціни на землю не змінювались залежно від географічного району, приблизно однакові як на Румунській рівнині, так і на заході країни. Згодом у графствах Арад і Тіміш ціни зросли за рахунок грошей, які викидали на ринок угорські, італійські чи німецькі інвестори.
Лівіу Урече, президент Румунської асоціації агентств нерухомості (ARAI), звинувачує в злитті різницю в цінах між заходом та півднем. "У західному районі ми маємо справу з якісною пропозицією. І я маю на увазі не якість землі, а той факт, що вона зосереджена. На Румунській рівнині ми маємо труднощі з точки зору великої кількості об'єктів нерухомості, що призводить до розширення періоду злиття ".
Все добре і красиво до 2000 року. "Кінець ХХ століття збігся з зменшенням можливостей купувати сільськогосподарські землі майже за скромні ціни", - пояснює Артур Сільвестрі, президент SGA - Румунський інститут консалтингу в галузі нерухомості. Насправді керівником консалтингової компанії був той чоловік, який з часом радив кожному клієнту, який переступив його поріг, купувати сільськогосподарські землі. Мало хто справді зрозумів потенціал цього бізнесу.
Після 2000 року ціни щороку подвоювались. Так, наприкінці 2003 року ціна одного гектара на Румунській рівнині досягла 250-300 євро, а в західній частині ця ж площа коштує від 600 до 900 євро.
У період з 2003 по 2004 рік під тиском спекулянтів ціни зросли на 60-100%. Ціни дійсні на великих площах понад 30-40 га, у випадку невеликих площ в один-два га значення залишаються низькими.
"2004 рік можна назвати роком землі, оскільки 2003 рік був роком іпотеки з точки зору квартир. Є землі, які за рік подвоїлися в ціні. Цього року зростання продовжиться, але ми не можемо чекати більшого. до таких еволюцій ", робить висновок Лівіу Урече.
На даний момент переважна більшість людей вважає, що лише іноземці вкладають свої гроші в землю. І найбільш показові приклади - це графства Арад і Тіміш, де масово купували німці, австрійці та італійці. Циркулює "легенда", згідно з якою іноземці володіють 80-90% загальної кількості сільськогосподарських угідь на цих територіях.
Насправді частка нижча, але складно точно скласти статистику, оскільки іноземці купують землю не безпосередньо, а через треті сторони або через компанії, зареєстровані в Румунії. У будь-якому випадку, згідно з доповіддю Міністерства сільського господарства, лісів та розвитку сільських районів, із загальної площі 25 000 га, придбаної іноземними громадянами, близько 16 500 га є лише в окрузі Тіміш.
Юридичні фірми отримують численні заявки від іноземних громадян, які хочуть зареєструвати компанії, об’єктом діяльності яких є сільськогосподарська експлуатація. Тим більше, що після 1 січня 2005 року придбання у компанії земельної ділянки більше не створює незручностей для сплати ПДВ, новий Фіскальний кодекс скасовує це положення.
Одним з найвідоміших імен інвесторів на заході країни є Стефано Орланді, власник компанії Emiliana West, що володіє тисячами гектарів. Румунські інвестори менш помітні, але це не означає, що вони не існують. "Я думаю, що румуни купували більше, ніж іноземці", - говорить Крістіан Вавуре, директор агентства нерухомості Select.
Декларації про багатство румунських парламентарів також є свідченням у цьому сенсі. Більшість із них володіють, на своє ім’я, земельними ділянками сільськогосподарського призначення, досягаючи в деяких випадках до 50 га. Політики добре знають, що вартість сільськогосподарських угідь значно зросте, саме тому вони заздалегідь звернулися до цього виду інвестицій. У книзі "Ефект Фалеса від Мілета" Артур Сільвестрі, відомий аналітик ринку нерухомості, малює сцену, натхненну реальністю: породження майже загальних заворушень серед селян ".
Як діяти конкретно: «Перш за все, людина у супроводі двох-трьох вірних чиновників округу представився перед мерією і хотів негайно поговорити з місцевим начальником. (від пошти до поліції), який повідомляв про бажання купити землю під оранку, але лише від двох гектарів вгору. До тих славних днів один гектар був проданий через цей регіон за дивовижно скромною ціною, яка перевищив вісім мільйонів, як правило, "без кадастру", тобто максимум 200 євро. Дружина колишнього екс-міністра запропонувала втричі більше на місці, тобто 25 мільйонів, здається, поводиться з благодійністю, хоча, очевидно, це не було незводима і досить загадкова мета ".
На розсуд тих, хто купує землю, все ще діє. На цю тему не так багато розмов, головна причина полягає в тому, щоб уникнути раптового подорожчання. Спекулянти уникають реклами території, яка може залучити інших інвесторів. Цю одну від руки, дві від руки, селяни могли зрозуміти з конкуренції навколо свого майна, що вони можуть збільшити свої вимоги.
Фантастичний потенціал інвестицій у сільське господарство інтуїтували не лише політики. Адріан Порумбою, президент агрохолдингу Racova Com Agro Pan Vaslui, який цього року обробляє загальну площу 40 000 га, підтверджує, що інтерес до спекуляції сільськогосподарськими угіддями високий.
"Окрім румунів, є німецькі, бельгійські та італійські інвестори, яким вдалося зосередити площі в сотні гектарів, в тому числі в районі Молдови. Іноземні інвестори - не дуже багаті люди. Вони просто відчули можливість", - сказав бізнесмен. "Я також купував через різні компанії сільськогосподарські землі, але я не маю наміру продавати їх після інтеграції. Я купив їх для експлуатації".
Адріан Порумбою визнає, що інвестиції в сільськогосподарські угіддя можуть принести хорошу віддачу, але вважає, що після інтеграції поріг в 3000 євро не буде перевищений. "Величезних цін в Європейському Союзі буде неможливо досягти в Румунії, оскільки в західних країнах є невеликі сільськогосподарські площі, тоді як в нашій країні шляхом об'єднання можна отримати дуже великі площі. Іншими словами, у нашій країні земля в достатній мірі, тоді як для інших штатів це обмежений ресурс ", - коментує колишній арбітр, поточний бізнесмен.
Купівля сільськогосподарської землі не така проста операція, як здається. Інвестор, котрий мав би спокусу грати на цій фондовій біржі (ринг якого такий же великий, як Румунія), також повинен врахувати деякі невидимі витрати на його інвестиції.
Коротше кажучи, вони означають сплату кадастру та майнових актів. Більшість селян не мають кадастру, і оплата документів може стати значними витратами, якщо ви спробуєте зосередити площу в сто гектарів, склавши ділянки в два-три гектари.
До всіх цих додаткових витрат додається додаткова обережність: що мені робити із землею, поки ціна не зросте настільки, щоб продати її? Якщо інвестор вирішить його вирощувати, йому слід очікувати серйозного головного болю.
Адріан Порумбою застерігає, що щорічні інвестиції, необхідні для обробки одного гектара сільськогосподарських угідь, становлять 500 доларів. А може, ті, хто купує землю, розраховують отримати європейську субсидію, щоб не обробляти землю (обмеження, породжене відомими квотами, які будуть введені до Румунії). Наразі все це гіпотези. Безперечно, однак, є те, що загалом спекулянти не обов’язково зацікавлені в обробці землі, а лише в її перепродажі.
Спекуляції з неміською землею не зводяться до купівлі та перепродажу орної землі з метою отримання прибутку. Існує категорія інвесторів, які розміщують свої гроші на землі, розташованій збоку майбутньої магістралі або поблизу житлового району з високими шансами на розширення.
Це справедливо для округу Ілфов, де вартість позаміських земель з реальними шансами стати міськими зросла, як силач у цій історії. Погляд на статистику Міністерства сільського господарства щодо легального обігу позаміських земель між 1998 -2004 роками є достатнім і видно, що середня ціна одного гектара становила, торік, 192 мільйони лей (майже 5000 євро).
Крістіан Вавуре з «Селекту» розповідає про зовсім інші ціни. Він заявляє, що інвестори в цей тип землі платять від одного до п’яти євро за квадратний метр. Це означає, що ціна за гектар коливається від 10 000 до 50 000 євро.
У цьому випадку інтеграція Румунії до ЄС вже не очікується, а інтеграція околиць Бухареста до самого міста або сусідніх комун. Оскільки певні райони, такі як Янку Ніколае, досягли насичення, у сенсі зупинки будівництва, момент, коли інвестори будуть радіти, не може бути занадто далеким. Натомість ті, хто купує землю водою та блиском лісу, також готуються до інтеграції. Ціна землі з лісом коливається в межах 3-4 000 євро і може сягати до 10 000 євро.
І все ж, що змушує деяких продавати свою землю, враховуючи те, що чутки про вражаюче підвищення цін, що відбудеться після 2007 року, відомі великій кількості румунів?
Багато хто приймає рішення продати через неможливість роботи сільськогосподарського майна. І ось воно повертається до роздробленості земельного фонду. Крім того, видача майнових сертифікатів у середині 90-х років була досить безладною. Цей акт не враховував квартали, які були в лотах до колективізації. Для продажу земельні ділянки, які поки що будуть продані з тієї простої причини, що вони не мають іншого джерела засобів для існування, хоча сільськогосподарські роботи, виконані непрофесійно, не призводять до блискучих врожаїв.
Петріка Олтеану, маленький «землевласник» із села Морометилор, пропонує рішення. "Як було обіцяно в передвиборчій кампанії, було б добре для людей, які продають свою землю без інших джерел доходу, отримувати довічну пенсію від держави". Це дозволить "випустити" низку невикористаних властивостей у повному обсязі. Той самий інвестор припускає, що обмін майном слід заохочувати зосередитися на тих, хто має намір продати. Таким чином, можна буде досягти високопродуктивних агрохолдингів і в Румунії, оскільки вони, як кажуть, мають західників. Насправді це сільське господарство, яке переживає Еміліана Вест, італійська компанія з округу Тіміш, яка володіє тисячами гектарів, оброблених повністю.
Чи сподобався б такий вид сільського господарства Моромете? Звичайно, ні. Персонаж Маріна Преди твердо вірив, що власність важливіша за ефективність ферми. Неважко уявити, що він би вдвічі засмутився, дізнавшись, що деякі землевласники навколо його села - іноземці.
Адже економічні закони не враховують традицій і накладаються з непереможною силою. Особливо, коли "ми перебуваємо в сприятливий період для спекуляцій з нерухомістю, коли рентабельність цих інвестицій перевищує будь-які відсотки, коли-небудь надані комерційним банком", як зробив висновок Лівіу Урече, президент ARAI.