Інвестиції в нерухомість з можливим позитивним грошовим потоком
Незалежно від того, знають вони поняття грошового потоку, кожен інвестор прагне оптимізувати його для успіху своєї інвестиції. Інвестор в оренду нерухомості буде прагнути отримати найкращу можливу оренду, обмежуючи витрати та податки, щоб отримати хорошу прибутковість.
Ми побачимо, що в нинішніх умовах дуже важко мати позитивний грошовий потік в оренді майна. Згадавши, що це означало, та переваги, які він надає, ми перелічимо різні елементи, за якими ви можете діяти, щоб покращити грошовий потік своїх орендних інвестицій. Кожен вимагає зусиль, часу, інформаційних досліджень тощо. але це те, що дозволить вам змінити ситуацію, і чому б не отримати те, про що мріє кожен орендодавець та орендодавець: щоб його орендна плата приносила йому більше, ніж усі його збори та податки з цього майна.
Що таке грошовий потік? Як це розрахувати? Чому це важливо ?
Що стосується інвестицій в оренду нерухомості, ми багато говоримо про рентабельність оренди. Тобто прибуток, отриманий між сумою орендної плати та ціною придбання (або вартістю майна за раз Т). Ми повинні чітко розмежовувати основну валову рентабельність, яка не враховує збори та податки, чисту рентабельність без урахування податків та реальну рентабельність, яка розраховується з урахуванням усіх параметрів (збори та податки). Наприклад, ми склали порівняльну таблицю валових прибутків у 100 великих містах.
Якщо розрахунок рентабельності цікавий. Існують також інші показники, які дозволяють виміряти ефективність ваших інвестицій у нерухомість. Це дозволяє краще порівняти з іншими інвестиційними можливостями, наприклад, або двома потенційними інвестиціями в нерухомість між ними. Ми, зокрема, збережемо поняття грошового потоку.
Тим, хто не знає поняття грошового потоку і як його розрахувати, раджу спочатку прочитати цю статтю про розрахунок грошового потоку, IRR тощо. .
Таким чином, розрахунок грошових потоків складається з урахування припливу та відтоку грошей за певний період (на місяць або на рік для орендованого майна). З одного боку, орендна плата без урахування стягнених зборів, з іншого боку, усіх зборів, податків та зборів з цього доходу від власності.
Коли збори та податки перевищують фактично отриману орендну плату, ми говоримо про негативний грошовий потік. В іншому випадку, для святого Грааля, якого шукає більшість інвесторів, грошовий потік є позитивним. Це означає, що кожного місяця після сплати всіх інвестиційних витрат та податків на майно у вас залишаються гроші.
Усі показники ефективності пов’язані, чим вища ваша валова прибутковість, тим більша ймовірність, що у вас буде хороший грошовий потік.
Які переваги позитивного грошового потоку ?
Чим кращий ваш грошовий потік, тим більше ви отримаєте вигоди від хороших інвестицій у нерухомість. Справді, чим більше ваш грошовий потік є негативним, тим більше вам доведеться брати на себе витрати або податки разом з іншими доходами. З нульовим грошовим потоком ви вже досягли хорошого балансу: ваша орендна плата покриває всі витрати та податки ваших інвестицій. Це вже мрія багатьох інвесторів.
Наявність позитивного грошового потоку означає, що кожного місяця ви отримуєте гроші від цієї інвестиції. Своєрідний додатковий дохід. Це дозволить вам або використовувати його, щоб швидше збільшити своє багатство, вклавши ці додаткові гроші, або збільшити свій спосіб життя або реалізувати інші проекти.
Це також чудовий спосіб отримати всі сигнали з боку банків про згоду фінансувати інші інвестиції в нерухомість. Ви доказуєте їм, що можете керувати, будучи в рівновазі або з потоком грошових коштів, більшим ніж обсяг виробництва. Вони не соромляться надавати вам позику за чудовими цінами на майбутні подібні проекти.
Тоді вас більше не заблокує обмеження ставки боргу або принаймні набагато менше. Позитивний грошовий потік збільшує ваш дохід і, отже, дає вам додаткові можливості запозичення. Помножте цей тип операції, і ефект сніжної кулі спрацює повною мірою.
Крім того, наявність принаймні нульового або в ідеалі позитивного грошового потоку приносить вам спокій. Ви легше зможете зіткнутися з однією з небезпек орендних інвестицій. Ви легше зможете мати справу з неоплаченими рахунками, позаплановою роботою тощо.
Дуже високі ціни та падіння орендної плати: рівняння непросте ...
Проблема пошуку інвестиції з позитивним грошовим потоком полягає в тому, що вона не на кожному куті. Недостатньо просто проглянути кілька списків нерухомості і розпочати. Ні, щоб доїхати, потрібна робота.
Справді, протягом кількох років у Франції середнє співвідношення ціни/оренди було надзвичайно поганим. Середня віддача від оренди голих дуже низька. подивимось, наприклад, на еволюцію цих кривих:
Вони відображають зміни у цінах на оренду житла та орендної плати щодо наявного доходу домогосподарства. Ви бачите, наскільки складним для інвесторів у нерухомість стає прибутковість і, отже, хороший грошовий потік. Слід визнати, що процентні ставки паралельно падали, але в більшості випадків цього недостатньо для компенсації.
Очевидно, що у багатьох географічних секторах ціни на житло є занадто високими порівняно з орендною платою, щоб сподіватися на те, що можна легко отримати хороший грошовий потік.
До того ж, незважаючи на цей контекст, все ще є стільки людей, які шукають нерухомість для покупки, щоб здати її в оренду. Отже, конкуренція є жорсткою щодо товарів, які здаються недооціненими і які забезпечують належну прибутковість. Потрібно сказати, що окрім нерухомості, є мало інвестицій, які ви можете зробити, позичаючи майже все, щоб інвестувати. Тому багато хто бажає скористатися своєю позиковою здатністю, щоб швидше нарощувати багатство, ніж лише заощаджуючи на доході. Це пояснює, чому все ще так багато людей шукають інвестиції в нерухомість, незважаючи на нинішню низьку віддачу.
Нарешті, що ще гірше, у Франції дуже важливим є оподаткування доходів від власності. Домогосподарство, яке перебуває у граничній податковій системі (TMI) на рівні 30% (це буде ще гірше на рівні 41 або 45%), повинно буде повернути державі 47,2% від чистої орендної плати: 30% для податку на майно доходу та 17,2% на внески на соціальне страхування. Для тих, у кого IMR становить 41%, ця частота вибірки зростає до 58,2%.
Іншими словами, зважаючи на поточний контекст (високі ціни порівняно з орендною платою, конфіскаційне оподаткування та високий попит), мета створення позитивного грошового потоку є амбіційною. Але це не неможливо. Деякі потрапляють туди !
Деякі шляхи для роздумів, щоб туди потрапити
Рідкісні інвестори, яким вдається, незважаючи на цей контекст, отримати хороший грошовий потік від орендної інвестиції у Франції, не залишають нічого випадковому. Здійснено багато роботи над різними аспектами інвестицій у нерухомість. Ось кілька думок про те, що може допомогти вам покращити грошовий потік вашого орендованого майна. Якщо ви вже можете допомогти йому не бути занадто негативним, це вже було б добре.
Грайте на тривалості вашої іпотеки
Отримати позитивний грошовий потік за допомогою іпотечного кредиту майже неможливо на короткий термін (8, 10 або 12 років). Тому необхідно збільшити тривалість виплат, щоб зменшити щомісячні платежі і тим самим механічно збільшити грошовий потік.
Це можливо, але лише до певної міри. Чим довше ви продовжуєте кредит, тим більше ви сплачуєте відсотків та страхування позики.
Збільшення терміну погашення дійсно покращує ваш грошовий потік, але в підсумку це буде коштувати вам більше грошей. Тому існує баланс, який залежить від ваших цілей та ваших можливостей.
Будьте обережні, щоб не перевищити 20 років для своєї іпотеки. Незважаючи на те, що відсоткові ставки зараз дуже низькі, це буде коштувати вам набагато більше відсотків та страхування за дуже незначні зміни порівняно з трохи меншим терміном.
Адаптувати до оподаткування
Голий або мебльований прокат? У реальному режимі чи в мікроземі? Прямий або через SCI? SCI в ІЧ чи ІС? З вигідною податковою системою чи ні ?
Перш ніж інвестувати, глибше дізнайтеся про оподаткування майна. Існує кілька видів інвестицій у нерухомість. Тут наведено 24 приклади. Є можливості для будь-якого бюджету, для будь-яких цілей.
Так, ті, хто записався на наше безкоштовне навчання за 12 ключових кроків до успішної інвестиції в нерухомість, це знають. Перше, що потрібно зробити, це чітко визначити свої цілі. Тоді ви можете вивчити різні варіанти і побачити, який із них має найкраще співвідношення переваг/недоліків для його досягнення.
Наприклад, інвестиції в SCI з IS дозволяють амортизувати ціну вашої покупки нерухомості і тим самим значно зменшити оподаткування в перші роки. Крім того, ви не будете оподатковуватися безпосередньо з доходу, поки не отримаєте дивіденди. На що зрушити час оподаткування для тих, хто в даний час має високий граничний рівень оподаткування ... У LMNP також ми амортизуємо ціну майна.
Інвестиційна нерухомість, а не окрема квартира ?
Оптимізувати свій грошовий потік при інвестуванні в житловий комплекс здається менш важким. Це не в межах досяжності всіх інвесторів. Тому вона має меншу конкуренцію. Це дозволяє розподілити помешкання та ризики за бажанням.
Однак будьте обережні, щоб не починати із занадто великих інвестицій, якщо у вас недостатньо досвіду в галузі, оскільки будь-яка загальна проблема з будівлею може бути фатальною для ваших інвестицій.
Дуже добре знайте свій сектор та ціни
Неможливо отримати хорошу прибутковість і, отже, хороший грошовий потік без гарної покупки нерухомості. Тому дуже важливо добре розуміти мікроринок нерухомості у вашому цільовому географічному секторі. Деякі шукають 6 місяців і більше, перш ніж нарешті знайти привабливий будинок для своїх інвестицій.
Ви також повинні мати можливість дуже швидко визначитися, бо якщо ви знайдете реальну угоду, вона не буде довго триматися на ринку ...
Подумайте про побудову мережі, щоб ви могли дізнатись перед іншими про нове благо, яке виходить на ринок. Підтримуйте налагодження дуже хороших відносин з певними агентами з нерухомості, нотаріусом тощо. Вони знаходяться в найкращому положенні, щоб мати можливість швидко попередити вас про можливість придбання нового майна.
Щоб вивчити ціни у вашому секторі, подивіться, що пропонують ці 7 сайтів моніторингу цін, зокрема базу даних PATRIM або базу даних DVF.
Також не забудьте вивчити різні проекти розвитку у ваших цільових секторах. Визначення сектору, що втрачає привабливість або, навпаки, в реабілітації та в повній динамічності дозволяє створити прибутковість. Важлива динаміка району чи міста.
Майте хорошу мережу компетентних та доступних майстрів
Купівля старого майна з метою його оренди часто вимагає необхідності майстрів у різних професіях. Ви повинні мати можливість швидко проаналізувати загальний стан будівлі. Зробіть або зробили роботу перед тим, як дозволити. Утримуйте та відремонтуйте квартири чи будинки, які ви знімаєте, щоб зберегти їх привабливістю. І т. Д.
Тож також створіть гарну мережу майстрів, на яких ви можете розраховувати на свої майбутні інвестиції в нерухомість. Чим більший ваш запас нерухомості, тим більше для вас буде можливо домовитись про ціни роботи та знати, кого закликати до хорошої реалізації за вигідною ціною.
Ті, хто багато майструє або знає хороших, кваліфікованих майстрів, можуть таким чином відновити товари, які мало хто хоче. Це також може бути місцем, де вам потрібно шукати, щоб знайти більшу прибутковість.
Не нехтуйте своїм майном
Перше, з чого складається грошовий потік, - це грошовий потік. Щоб максимізувати їх, існує не 50 рішень для оренди нерухомості: ви повинні отримати найкращу можливу оренду для кожного будинку.
У багатьох секторах пропонувати нерухомість, яка є чистою та у дуже хорошому стані, вже достатньо для залучення найкращих орендарів. Ті, у кого найкращий дохід і хто захоче якісну оренду. Згідно з дослідженням Clameur, останні роки орендодавці знехтували ремонтом своїх будинків. Житловий фонд погіршується.
Отже, мало зусиль докласти зусиль, щоб запропонувати хорошу, підтримувану оренду, виділити вас серед конкурентів і відобразити це в оренді. Догляд за орендованим майном полегшить пошук орендарів, утримання їх тощо. Це дозволить обмежити періоди без орендаря.
Знамениті канікули в оренду, які коштували орендодавцям так дорого. Потрібно зробити все, щоб їх максимально зменшити.
Оптимізуйте всі витрати
З іншого боку рівняння грошового потоку є витрати. Ми повинні намагатися звести їх до мінімуму. Багато порад та порад щодо цього ви знайдете на сайті Immobilier-danger.com.
На момент придбання вам знадобиться:
- Оптимізуйте свою іпотеку: вже є багато елементів, над якими можна попрацювати, щоб зменшити витрати на ваше фінансування: знайдіть найкращий банк і найкраще страхування позики, обговоріть свої адміністративні збори, виберіть найдешевшу гарантію тощо. Також подумайте про все, що зараз не дозволяє заощадити, але пізніше може бути дуже корисним: витрати на передоплату, модульність позики тощо.
- Знайдіть діагноста за найкращою ціною для обов’язкової оренди нерухомості.
- Проводьте детальну інвентаризацію перед підписанням договору оренди та майте можливість щомісяця надсилати квитанцію про оренду.
Тоді вам потрібно буде регулярно:
- Прагніть обмежити плату за оренду, яка залишається за ваш рахунок. Це можна зробити, наприклад, беручи участь у загальних зборах спільної власності та пильно ставлячись до цієї статті витрат.
- Регулярне порівняння та переговори щодо Ваших послуг та їх реальної корисності: страхування житла нежитлового власника, несплачена страхова оренда, страхування вакансій оренди, управління орендою тощо.
- Відстежуйте події та зміни: якщо ставки впадуть, вам доведеться скористатися можливістю переукласти або погасити свою позику. Коли норми змінюються, як щодо нової можливості з 2018 року щороку змінювати страхування позичальників, потрібно буде перевірити, чи можете ви скористатися цим. І т. Д.
Прийти до висновку: успіх вашої інвестиції в оренду нерухомості вимагає пошуку якнайкращого грошового потоку. Ідеально, якщо вам не доведеться чекати, поки закінчиться виплата вашого іпотечного кредиту, щоб скористатися перевагами цієї інвестиції. Перегляньте інші статті про інвестиції в оренду для отримання інформації та навчання. Як і інші наші розділи, щоб знати, як добре купувати, фінансувати, продавати, розуміти оподаткування (податки на майно, місцеві податки, податки на приріст капіталу тощо).